Kommentare

Kap. 5.7.1: Immobilien — 22 Kommentare

  1. > Gerade momentan, wo die Baufinanzierungs-Zinsen so niedrig sind, wie noch nie und wohl auch nie wieder so niedrig werden, kann man mit einer Investition in Immobilien sicher großen Erfolg erzielen.

    Diesen Punkt kann man so nicht unterschreiben. Wir haben vor ca. 2,5 Jahren mit dem Bauen angefangen. Unser Generalübernehmer war sehr relaxt und plauderte oft auch über die drei – vier anderen Bauprojekten, die so nebenher laufen.

    Da wir ein gutes Verhältnis haben, plaudern wir auch heute noch, wenn wir uns im Kleinstadtbild sehen. Relaxt ist er nicht mehr… momentan beschäftigen ihn über 14 Bauprojekte. Und das obwohl er (Angebot und Nachfrage) den Preis von vor 2,5 Jahren schon um den Faktor 1,5 erhöht hat. Das muss man sich mal vorstellen, ein Haus das um 2011/2012 200.000 € gekostet hätte, schlägt heute mit 300.000 € zu Buche, allein weil die Firmen überarbeitet sind.

    Nein, wenn man es realistisch betrachtet sind die niedrigen Bauzinsen für den Bauherren in spe nicht per se eine Erleichterung!

    • Vielen Dank für diesen Hinweis auf einen sehr wichtigen Aspekt, den ich in der Tat vergessen habe: Den Immobilien-Boom der letzten Jahre (oder ist es schon eine Blase?).
      Zwei Gründe haben die Nachfrage nach Immobilien in den letzten Jahren gesteigert: Da sind natürlich, wie auch in meinem Beitrag erwähnt, die niedrigen Zinsen, die potentielle Interessenten jetzt verstärkt zugreifen lassen. Dies ist ja auch ein durchaus gewollter Effekt des niedrigen Zinsniveaus und scheint ja der Bauwirtschaft durchaus zu Gute zu kommen.

      Zum anderen spielt aber auch die Angst der Menschen eine Rolle, dass unser Finanzsystem insgesamt wohlmöglich auf wackeligen Füssen stehen könnte und andere Anlagen (Wertpapiere, Bankeinlagen, etc.) als unsicher angesehen werden. Da wird dann gerne die Flucht in vermeintlich sichere Werte, wie eben Immobilien oder auch Gold angetreten.

      Das zeigt natürlich Auswirkungen und so sind die Preise für Immobilien in den letzten Jahren schon spürbar angestiegen. Dies ist sicher regional unterschiedlich und ein Anstieg von 50% erscheint mir daher auch in einer besonderen regionalen Angebots- u. Nachfrage-Situation begründet.
      Insgesamt liegt aber das Preisniveau für Immobilien eindeutig höher als noch vor 4 oder 5 Jahren. Insofern sollten natürlich bei einer Entscheidung für eine Immobilie immer zunächst einmal primäre Faktoren wie die Lage und die Preiswürdigkeit des Angebots berücksichtigt werden. Wenn es hier nicht passt, sollte man sich eben auch nicht von den niedrigen Zinsen verlocken lassen.

      Gruß, Der Privatier

  2. „Eine andere Idee wäre es, das Haus vorher zu verkaufen. Eine kleine Wohnung wäre pflegeleichter, das Geld vom Verkauf könnte noch gut für den Lebensabend verwendet werden.

    Aber dann im hohen Alter wieder Miete zahlen? Wo bleibt dann da der Sinn der Altersvorsorge ? Dann steht man wieder genau so da wie vorher? Macht auch irgendwie keinen Sinn?!

    Das Kapitel ist also noch nicht so ganz zu Ende gedacht und bedarf noch weiterer Überlegungen.“

    Die Bemerkung überrascht mich einigermaßen. Was hat denn das Zahlen einer Miete mit dem Sinnhaftigkeit der Altersvorsorge zu tun? Altersvorsorge sollte doch vorrangig dazu dienen, die Lebensphase mit verringertem/fehlendem Einkommen so gut es geht gestalten zu können.
    Wie Du ja selbst schreibst, wird durch den Immobilienverkauf wieder gebundenes Geld frei, das Du investieren kannst und aus dem Du eine Miete zahlen kannst. Wenn Du, wie Du schreibst, nicht einen Großteil Deines Kapitals am Lebensende verfallen lassen willst, dann ist der Verkauf der Immobilie doch geradezu sinnvoll. (Alles natürlich unter der Annahme, dass der Verkaufspreis „stimmt“.)
    Wenn natürlich der emotionale Wert eines Hausbesitz überwiegt, dann mag ein Nichtverkauf durchaus verständlich sein. Der veränderte Besitzstand alleine sollte aber (mindest meiner bescheidenen Meinung nach) nicht der Grund für die ablehnende Haltung sein.

    • Hallo Dummerchen,

      vielen Dank für Deinen Beitrag! Ich hatte ja schon erwähnt, dass ich das Thema noch nicht wirklich zu Ende gedacht habe und vielleicht kann mir ja gerade Dein Kommentar ein wenig weiter helfen, mein Bild zu vervollständigen.

      Trotzdem möchte ich aber noch einmal kurz auf Deine Frage „Was hat denn das Zahlen einer Miete mit dem Sinnhaftigkeit der Altersvorsorge zu tun?“ eingehen:
      Nun – für mich war lag der Sinn der „Altervorsorge Haus“ eben genau darin, im Alter keine Miete zahlen zu müssen und damit die monatlichen Ausgaben um einen erheblichen Betrag zu senken.
      Wenn ich nun das Haus verkaufe und wieder Miete zahlen muss, ist eben genau dieser Sinn nicht mehr gegeben.
      Du argumentierst natürlich völlig zu Recht, dass beim Verkauf ja ein gewisses Kapital frei wird, dass ich entweder aufbrauchen oder anlegen kann, um damit die Miete bezahlen zu können.
      Das stimmt natürlich (und hatte ich ja im ursprünglichen Beitrag auch schon als Option erwähnt), aber dann bleibt von dem Konzept „Altervorsorge Haus“ doch nichts anders übrig, als eine Art Sparplan, in den ich vielleicht 40 Jahre etwas einzahle und wo am Ende die Auszahlung eines Kapitals steht.
      Nicht viel anderes als eine Kapitallebensversicherung. Oder auch ein Banksparplan.
      Und wenn ich mir dann so meine Zahlungsströme vorstelle, die ich im Laufe der Jahre für die Hypotheken geleistet habe, so kommen mir eben Zweifel, ob der „Sparplan Haus“ wirklich so eine gute Idee war. Oder ob es da nicht sinnvollere Alternativen gegeben hätte ?

      Das alles (um es noch einmal ganz deutlich zu sagen) immer ausschliesslich unter dem Aspekt der finanziellen Vorsorge betrachtet. Dass ein eigenes Haus zusätzlich auch noch einige andere positive Eigenschaften hat, soll hier gar nicht bestritten werden.

      Letztlich hilft es aber auch wenig, aktuelle Situationen in Zweifel zu ziehen, die auf Entscheidungen in der Vergangenheit beruhen. Es geht vielmehr darum, zu überlegen, wie es sinnvoll weitergehen kann.
      Und da ist neben der Frage, ob man das eigene Haus irgendwann verkauft, auch die Frage zu stellen, wann man dies macht…
      Auch so einer der „Gedanken eines Privatiers“ !

      Gruß, Der Privatier

  3. Das Konzept „Haus als Altersvorsorge“ ist doch rein auf finanzieller Basis betrachtet nichts anderes als einmalig einen dicken Batzen Geld in die Hand zu nehmen, diesen in ein Objekt zu investieren, so dass zukünftige Ausgaben (fürs Wohnen) gering* sind.
    Alternativ würde man den gleich großen dicken Batzen Geld nicht in die Hand nehmen, das Geld anderweitig investieren und Mietkosten zahlen.
    Die Frage ist doch nun, ob die laufenden Ausgaben eines Wohneigentümers höher oder niedriger sind als die Differenz aus Miete und Investitionsgewinnen des Mieters. Für einen fairen Vergleich bräuchte man streng genommen identische Objekte mit gleicher Größe, Ausstattung und Lage.
    Ich würde nicht sagen, dass stets die eine oder die andere Variante besser ist. Entgegen der weitläufigen Meinung(smache), dass kaufen immer besser sei, denke ich, dass es wichtig ist, dass jeweils verstanden wurde, in was man da investiert (Haus mit seinen Charakteristika wie Immobilität oder z.B. Aktienfonds mit seiner täglich sichtbaren Volatilität). Wer sich mit Anlagen in Aktien(-fonds) per se nicht anfreunden kann, sollte dies auch nicht tun und damit damit Fehler wie der des buy-high & sell-low aus dem Weg gehen.
    (Die Tatsache, dass ein Hauskauf häufig mit einer Kreditaufnahme finanziert wird, habe ich oben bewusst vernachlässigt. Das Risiko des Hauskaufs würde dadurch nur noch größer werden.)

    In wie fern ein Hauskauf (mit oder ohne späterem Verkauf) etwas anderes als jeder andere Sparplan (Aktien, Anleihen, Festgeld und adäquate Fondsvarianten) darstellen soll, ist mir ein Rätsel. Wenn du den Verkauf nicht in Betracht ziehen willst, musst du halt damit leben, dass du einen hohen Anteil deines Vermögens nicht verzehren wirst. Dem Mieter, der vom Vermögensertrag die Miete bestreiten will, geht es aber ähnlich, denn dem Vermögensverzehr steht das Langlebigkeitsrisiko entgegen, so dass er streng genommen den mietäquivalenten Grundstock auch nicht antasten dürfte, wenn er konservativ mit unendlicher Lebensdauer plant. Der Mieter kann in meinen Augen etwas flexibler agieren, wenn sich z.B. die Lebenssituation ändert (Kinder aus dem Haus, Tod/Trennung des Lebenspartners, neue Lebenspartnerschaft) oder Wunsch nach Luftveränderung aufkommt und den Wohnraum den geänderten Bedürfnissen anpassen.

    (Wie bereits gesagt, ich lasse bewusst alle emotionalen Aspekte außen vor und habe volles Verständnis, wenn auch dieser Aspekt ein nicht zu vernachlässigendes Gewicht bei der Entscheidung besitzt.)

    * Ausgaben eines Mieters wie Energiekosten bleiben ja bestehen und Instandhaltungskosten sollte man auch nicht vergessen.

  4. Hallo Dummerchen,

    ich glaube unsere Meinungen zum Thema „Eigenes Haus als Altersvorsorge“ liegen gar nicht so weit auseinander. Wenn ich z.B. einmal Deine Aussagen etwas zusammenfasse und umformuliere, dann ergibt sich für mich:
    „Entgegen der weitläufigen Meinung(smache), dass kaufen immer besser sei, denke ich, dass ein fairer Vergleich mit identischen Objekte mit gleicher Größe, Ausstattung und Lage erforderlich wäre und man nicht unbedingt sagen kann, dass stets die eine oder die andere Variante besser ist.“
    Dem kann ich nur voll und ganz zustimmen.

    Aber das habe ich eben erst vor ein wenigen Jahren gemerkt. Bis dahin war ich mir halbwegs sicher, dass das eigene Haus auf jeden Fall die richtige Wahl sei. Und zu meiner eigenen Beruhigung (und aller, die ähnlich gedacht haben) sei auch hier erwähnt, dass fast alle Vergleichrechnungen, die ich bisher gefunden habe, letztlich auch zu dem Schluss kommen, dass ein Mieter auf lange Sicht betrachtet schlechter da steht, als der Eigenheimbesitzer.
    Und es geht ja auch nicht immer nur um finanzielle Aspekte. Unter Umständen können einem ja auch Vorteile hinsichtlich Lebensqualität, Komfort und Unabhängigkeit auch schon einmal ein paar Nachteile in finanzieller Hinsicht wert sein.

    Für diejenigen, die selber einmal ausrechnen möchten, ob mieten oder kaufen der bessere Weg ist, gebe ich hier einmal einen (ungeprüften!) Link auf einen Vergleichsrechner* weiter. Ich habe es einmal mit ein paar Spiel-Zahlen ausprobiert und mir ist es kaum gelungen, einen Vorteil für den Mieter zu erreichen. Aber – wie gesagt – ich habe die Hintergründe (und evtl. Absichten) des Rechners nicht geprüft !
    (*Anmerkung: Der o.g. Vergleichsrechner existiert inzwischen nicht mehr.)

    Gruß, Der Privatier
    P.S.: Wer den Vergleichsrechner einmal ausprobieren will, sollte unbedingt auch die Anmerkungen dazu von „Dummerchen“ im folgenden Kommentar lesen !

  5. Hallo Privatier,
    ja, ich denke auch, dass unsere Ansichten gar nicht weit auseinander liegen. Ich bin geradezu erstaunt, dass Du im Gegensatz zu den meisten Eigentümern nicht felsenfest davon überzeugt bist, dass ein Hauskauf das Non Plus Ultra der Geldanlage ist und andere Meinungen akzeptierst. Sehr angenehm.

    Über Vergleichsrechner wie den von Dir angeführten kann man sich jedes beliebig gewünschte Resultat „zurecht rechnen“ ;-). Die Auswahl der Parameterwerte ist ja beliebig möglich und die Vorauswahl des Anbieters lässt ja mitunter auch Rückschlüsse auf seine Intentionen zu:
    * Die laufenden Nebenkosten (insbesondere über die gesamte Laufzeit und nicht nur auf die zugegebenermaßen günstigen ersten Jahre betrachtet) sind ja schon diskutabel und sollte (meiner bescheidenen Meinung nach) etwa beim doppelten des vorgegeben Werts liegen (irgendwo zwischen 1,5% und 2,5% des Immobilienwert pro Jahr). Versicherung und Grundsteuer sollten sich dort auch niederschlagen.
    * Die Erwerbsnebenkosten sind mit 5,5% ebenfalls eher günstig angesetzt. Im Bundesmittel wird man wohl rund 5% für die Grunderwerbsteuer ansetzen und den Notar & Grundbucheintrag mit rund 1,5%. (Den Hinweis auf evtl.Maklergebühren gibt der Rechner, aber wer möchte schon freiwillig hier zusätzlich 2% (oder so) eintragen und bei über 8% landen?)
    * Beim Verkauf der Alternativanlage werden selbstverständlich Kosten in Höhe von 25% auf den Gewinnen (Abgeltungssteuer) angesetzt; das Haus verkauft sich „natürlich“ kostenfrei. (Ganz eventuell ist das auch kein ganz fairer Vergleich. Klar, der Eigentümer will üblicherweise nicht verkaufen, aber spätestens die Erben könnten auf die Idee kommen.)
    * Bei der angesetzten Rendite der Alternativanlage wird’s dann ganz leicht tendentiös beim Rechner: „angenommener Anlagezinssatz für risikoarme Geldanlage“ soll dort angegeben werden. Warum um alles in der Welt sollte hier eine „risikolose Geldanlage“ angesetzt werden? Der Mieter soll eine langfristige Anlage (30 Jahre und mehr) zu einem risikolosen Zins vornehmen? Das alleine macht schon wenig Sinn und suggeriert zudem, dass ein Hauskauf auf Kredit risikolos wäre.
    Man möge mich nicht falsch verstehen, ich sehe einen Hauskauf nicht als hochgradig spekulativ an, aber es gibt durchaus Risiken, wie z.B. eine schwere Krankheit/Arbeitslosigkeit des Hauptverdieners, Trennung der Hauskäufer mit anschließendem vorzeitigem evtl. verlustbehaftetem Verkauf, ein Wertverlust der Immobilie durch unerwartete Ereignisse (Verlegung einer Flughafeneinflugschneise, Geothermiebohrungen und ihre Folgen, Weggang eines regionsrelavanten Arbeitgebers, …). Fair verglichen ist (je nach Eigenkapitalanteil) daher wohl eher eine Anlage in ein ausgewogenes Depot mit z.B. 50% „sicheren“ Anlagen und 50% Aktien(-fonds) (oder jeweils eine kostengünstige Index-/ETF-Variante). Unter 5% Rendite würde ich hier also nicht ansetzen.
    * Na, und abschließend ist dann natürlich noch die große Unbekannte: Die Inflation. 0,5% mehr oder weniger ändern die Ergebnisse erheblich. (Man möge mal damit nach oben und unten spielen, und die absoluten Auswirkungen betrachten. Historische Daten findet man hier: http://de.inflation.eu/inflationsraten/deutschland/historische-inflation/vpi-inflation-deutschland.aspx und jeder mag für sich selbst entscheiden ob dieser repräsentative Wert für ihn relevant ist oder höher/niedriger liegt.

    Ich komme mit meinen angemerkten Wertanpassungen jedenfalls auf kein klares Ergebnis „pro Kauf“. Aber das „schöne“ an den Diskussionen Kauf vs. Miete ist ja, dass man nur ein Leben lebt und rückblickend üblicherweise nur eine Anlage vorgenommen hat (wenn überhaupt). Kaum jemand rechnet ja wirklich durch, wie hoch die Rendite seiner Anlage ist/war und noch viel weniger ist es möglich, den hypothetischen Alternativfall konkret durchzurechnen. Da bleibt also genug Diskussionsspielraum :-).

    Liebe Grüße,
    Dummerchen

    • Danke, dass Du Dir den Vergleichsrechner so ausführlich angesehen hast und hier die Leser auf evtl. Unstimmigkeiten hinweist! Ich denke, deine hier angeführten Argumente sollten alle Nutzer des Rechners zumindest kennen, wenn sie den Rechner benutzen. Ich habe deshalb bei meinem ursprünglichen Link noch einen Hinweis auf Deinen Kommentar hinzugefügt.

      Gruß, Der Privatier

  6. Hallo Privatier und Dummerchen,

    vielen Dank für Eure sehr ausführliche und interessante Diskussion. Ich bin noch weit weg davon, Privatier zu werden (mindestens 20 Jahre :)), aber je früher man damit anfängt, umso besser.

    Was ich bei Immobilien toll finde, ist, dass man sie fast zu 100 % hedgen kann. Wenn die vermietete Immobilie in einer guten Stadtlage ist, bei der auch die Bank kein Risiko eines Wertverfalls sieht, und der Kaufpreis angemessen ist, kann man eine fast unendliche Eigenkapitalrendite erreichen. Die Kreditraten werden mit der Miete zurückgezahlt. Das geht besser mit Bestandsimmobilien, da diese günstiger sind als Neubauten. Wenn man noch bedenkt, dass man die Nebenkosten und Finanzierungskosten steuerlich geltend machen kann und die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen kann, ist das Immobilieninvestment im Vergleich zum Aktieninvestment nicht mehr ganz so renditeschwach und langweilig.
    Das Eigenheim ist dagegen total uninteressant, da man alles aus dem Nettogehalt zahlen muss und es keine laufenden Erträge bringt. Und das Risiko ist zu hoch. Wenn mein Job wegfällt, bleiben die Kreditraten. Die Mietwohnung, in der ich wohne, bin ich 3 Monaten ohne Kosten los. Die fremdvermieteten Immobilien zahlen sich dagegen weiterhin von selbst mit der Miete zurück.
    Aber ich gebe zu, so etwas macht nur Sinn, wenn man Jahrzehnte Zeit hat, Privatier zu werden.

    Viele Grüße,
    folio

  7. Hallo folio,

    schön, dass Du eine Anlageform gefunden hast, die mit der Aktienrendite mithalten kann (oder wie meintest Du Deine Aussage?) und im Grunde total sicher und fast ohne Risiken ist – zumindest wenn man an die paar kleinen Dinge denkt, Du man bei der Wahl der Immobilie beachten soll. Ich wünsche Dir viel Erfolg damit und drücke Dir die Daumen, dass alles klappt.

    Ich muss zugeben, ich wäre viel zu feige dafür, denn das klingt alles viel zu gut um wahr zu sein. Ich hätte Angst vor schlechter Zahlungsmoral, Mietnomaden und Mietmessies. Aber wahrscheinlich weiß man ja vorher, mit wem man sich auf einen Mietvertrag einlässt – und Mieter ändern sich ja hoffentlich nicht von heute auf morgen.
    Auch Mietleerstand würde mir Sorgen machen, aber klar, gute Lage ist ja ganz wichtig und in guter Lage findet man ja immer sofort einen Nachmieter.
    Unerwartete Zusatzkosten für Instandsetzungen würde ich auch befürchten, ebenso wie irgendwelche Auflagen, die Vater Staat sich für Immobilienbesitzer einfallen lässt. Irgendwelche Ökoauflagen oder so.
    Ach und was ist eigentlich mit der Anschlussfinanzierung? Tilgen soll man ja nicht, damit die Eigenkapitalrendite „quasi unendlich“ ist, gell? Was ist, wenn heute in der Niedrigzinsphase die Miete prima die Bankrate abdeckt, aber in 10, 15, 20 Jahren der Zins stark gestiegen ist? Das würde mir auch ein paar Sorgen machen, wenn ich noch immer die kompletten Bankschulden im Nacken hätte. (Für meinen guten Schlaf wäre das nichts.)
    Aber nach 10 Jahren willst Du ja eh verkaufen, wenn ich Dich recht verstanden habe – und da muß die Immobilie ja mehr wert sein, gell? Ist ja so ein Grundgesetz, dass Immobilien nur an Wert gewinnen können. (An das Gesetz glaube ich nicht so recht – insbesondere nicht inflationsbereinigt. Da spielt die Lage übrigens keine Rolle, höchsten eine weitere Aufwertung der (eh schon guten) Lage würde zu einem stärkeren Gewinn führen.)

    Ganz besonders würde mich das Argument des Steuervorteils irritieren. Nicht, dass ich nicht gerne Steuern spare. Nein, aber wenn eine Anlage sich erst dann so richtig lohnt, wenn Steuern gespart werden, muss ich immer an irgendwelche Produkte denken, die von „unabhängigen“ Finanz“beratern“ verkauft werden…

    Aber wie gesagt, Du musst mit der Anlageform glücklich werden. Für mich wäre das nix.

  8. @Dummerchen: Ich hätte es nicht besser formulieren können! Mir sind genau dieselben Risiken alle durch den Kopf gegangen, die Du so schön ausführlich aufgeführt hast. Ich kann mich da nur voll und ganz anschliessen.

    Allerdings ist es ja nicht so, dass die Anlage in Aktien und anderen Wertpapieren keine Risiken hätten (insbesondere die, die ich so gerne mag 😉 ). Auch hier kann Vater Staat sich neue Regeln einfallen lassen. Auch hier glaube ich nicht an eine automatische Wertsteigerung, die beim Verkauf irgendetwas wieder ausgleicht. Risiken hier wie dort.

    Ich denke, es kommt tatsächlich darauf an, mit welchen Risiken man eher leben möchte. Meine Antwort ist auf jeden Fall klar: Mit den Risiken des Aktienmarktes.

    Gruß, Der Privatier

  9. Mir erschließt sich ja nicht was „folio“ mit „hedgen“ von Immobilien und unendlicher Eigenkapitalrendite meint. Hört sich doch etwas abenteuerlich an. Ich weiß auch nicht, warum so viele Leute zum Thema Vermietung als erstes die Schlagwörter „Mietnomaden und Messies“ einfallen. Man gewinnt den Eindruck, in jeder deutschen Mietwohnung stapeln sich die leeren Flaschen. Und oje, die Anschlussfinanzierung! Und erstmal die Auflagen! Und wenn das Objekt leersteht! Und die Reparaturen!

    Ich kann aus langjähriger Erfahrung berichten, dass ich meine mit Abstand größten Vermögenssteigerungen meinen Immobilien zu verdanken habe. Wenn man ein paar Dinge beachtet, ist das keine große Sache. Schließlich hat man es – anders als bei Aktien und Co. – selber in der Hand: Objekte nur in guten bis sehr guten Lagen und ordentliche Auswahl der Mieterschaft einschließlich Einbeziehung einer Auskunftei. Keine Schrottimmobilien. Alles in Ordnung halten. Der Schuldendienst muss von Beginn an durch die Miete gedeckt sein. Keine Finanzierungen mit Disagio und ähnlichem Unfug. Unbedingt auf die Kaution bestehen. Dann klappts auch. Ich habe einmal unterm Strich sage und schreibe 300 EUR hängen lassen. Das wars in über 10 Jahren Vermietung bei mehreren Objekten. Das Beste ist, dass nun Zinsbindungsfristen auslaufen. In den vergangenen Jahren hat es hier und da Mieterwechsel gegeben. Hier wurde dann auch die Miete nach und nach angepasst. Ich könnte damit nun sogar teuerere Darlehen bedienen. Aber da die Zinsen erheblich gesunken sind, packe ich jetzt wesentlich mehr in die Tilgung. Wenn die Zinsen sehr hoch wären könnte ich alternativ zu einer Anschlussfinanzierung jedes Objekt mit deutlichem Gewinn steuerfrei (!) verkaufen. Reparaturen? Ja, so was gibt es. Ist als Ausgabe in der Steuer ansetzbar. Das eröffnet im Übrigen weitere Möglichkeiten. Und einen Leerstand muss man aushalten können und muss sicherheitshalber etwas auf der hohen Kante haben.

    Monat für Monat verzeichne ich Tilgungen = Vermögensmehrungen und darüber hinaus sogar noch Überschüsse aus passivem Einkommen. Aber ich musste am Anfang auch richtig was dafür tun. Das sei auch nicht unerwähnt.

    Ich kann die Bedenken also in keiner Weise teilen. Aber eigentlich bin ich ganz froh, dass es so viele Angsthasen gibt. Dann gibt es auf der Vermieterseite weniger Anbieter…

    Gruß
    JustDoIt

    • Hallo JustDoIt,

      hedgen ist nicht ganz korrekt ausgedrückt. Eigentlich meine ich hebeln. Eine erstklassige Immobilie in guter Lage kann man für 100 % zu einem Zinssatz von 3,5 % finanzieren (Hypothekenkredit). Dann muss man nur die Nebenkosten von 15 % als Eigenkapital aufbringen. Eine Aktie kann man maximal zu 70 % belehnen, zu einem Zinssatz von 4,5 % (Effektenkredit). Der Zinssatz für die Immobilie ist von der Steuer absetzbar, der für die Aktie nicht. Ok, die Mieteinnahmen muss ich mit dem persönlichen Steuersatz versteuern, die Aktien mit 27 %. (Alle Zahlen sind Circa-Werte.) Aber die Miete geht ja großteils für die Zinsen drauf, zumindest am Anfang.
      Es stimmt, beides ist mit Chancen und Risiken verbunden, daher werde ich auch weiterhin auf beide Assetklassen setzen. Aber der Zeitpunkt für Immobilien war vor 2-3 Jahren, wo die Zinsen schon niedrig, aber die Preise noch nicht so hoch waren, sehr günstig. Ich sehe Immobilien als Langfrist-Investment, wo ich am Anfang viel Zeit und Mühe investieren muss, es aber dann fast ohne Aufwand 20-30 Jahre später die Früchte ernten kann. Aktien sind eher im Zeitraum um die 5-10 Jahre interessant. Oder auch mal kurzfristiger, wenn sich Sondersituationen ergeben.
      Mein Ziel ist also ein breit aufgestelltes Portfolio.

      Viele Grüße,
      folio

  10. Moin folio,

    ja. So kommen wir der Sache schon deutlich näher. 3,5% für ein Hypothekendarlehen sind derzeit sogar etwas pessimistisch angesetzt. Ich möchte Deine Ausführungen noch etwas vervollständigen: Durch die Abschreibung (i. d. R. 2% des Wertes des Gebäudes ohne Anteil Grund und Boden) werden die Einnahmen tendenziell gegen Null laufen. Wegen des derzeitigen Zinsniveaus kommt da meistens immer noch ein kleines Plus raus, welches mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden muss. Ich hatte aber auch schon mal ein Objekt, bei dem ich in den ersten 8 Jahren nach Fertigstellung nach § 7 (5) Nr. 3b EStG satte 5% abschreiben konnte. Gepaart mit einem damals etwas höheren Zinsniveau hat dies zu einem deutlichen negativen steuerlichen Ergebnis geführt. Dieses Minus war von anderen Einkunftsarten abziehbar… Das Haus habe ich nach 10 Jahren übrigens umständehalber steuerfrei (!) verkauft. Man muss dabei natürlich aufpassen, dass einem das Finanzamt keinen Strick daraus dreht, d. h. es muss immer zweifelsfrei eine zumindest auf Dauer ausgerichtete Gewinnerzielungsabsicht nachweisbar sein. Da kann man aber kreativ sein. Ich bin auch noch nie danach gefragt worden. Das mit den 5% ist jetzt ohnehin seit einigen Jahren vorbei und komplette Ausführungen zu Abschreibungen und Steuern würden den Rahmen hier jetzt sprengen. Jedoch sehe ich vor allem im Hinblick auf die (aktuell geltende) Steuerfreiheit beim Veräußern nach 10 Jahren die gleichen Vorteile wie Du.

    Deine Aussagen

    „Ich sehe Immobilien als Langfrist-Investment, wo ich am Anfang viel Zeit und Mühe investieren muss, es aber dann fast ohne Aufwand 20-30 Jahre später die Früchte ernten kann. „

    und

    „Mein Ziel ist also ein breit aufgestelltes Portfolio.“

    unterschreibe ich zu 100%. Aktien habe ich übrigens auch. Aber die können durch Missmanagement oder politische Entscheidungen ganz schnell wertlos oder dauerhaft im Wert gemindert sein. Bei Immobilien muss IMHO derzeit auch etwas aufgepasst werden. Wenngleich es z. B. die Maklerzunft nicht wahr haben will: In den letzten 1 – 1,5 Jahren haben sich die Immobilienpreise zumindest bei uns deutlich von der Realität abgesetzt. Die Preissteigerungen und –treibereien gehen deutlich über das Maß längst überfälliger „Preisnachholungen“ hinaus. D. h. ich denke dass wir schon den Anfang einer Blase haben. Dennoch habe ich aktuell ein Schätzchen gefunden, welches preislich noch mehr als realistisch ist. 🙂

    Gruß
    JustDoIt

  11. Ich denke sowohl Aktien, als auch Immobilien bergen gewisse Risiken. Bei beiden braucht man für die Auswahl der richtigen Objekte einiges an Erfahrung, ein gewisses Gespür und Aufwand für die Recherchen. Bei beiden kann es Ausfälle bei den Einnahmen geben (Dividende oder Mieten), bei beiden kann es Rückschläge geben (Kursrückgänge oder Reparaturen), bei beiden können sich die Verkaufspreise nach oben oder unten bewegen.
    Ich glaube sogar, dass die Risiken bei Immobilien kleiner sind, als bei Aktien. Dafür ist das Potential bei Aktien aber auch deutlich höher.
    Aber DAS ist es auch alles nicht, was mich von Immobilien fern hält. Es ist die Art des „Kümmerns“, die erforderlich ist. Ich lese lieber 3 Stunden lang Aktienkurse und Geschäftberichte, als dass ich auch nur eine halbe Stunde mit einem Mieter und drei Handwerken wegen des Austausches eines defekten Fensters verhandele. Und wenn es mir zu dumm wird, habe ich eine Aktie mit einem einzigen Klick verkauft, bei einem Mieter (oder gar einem ganzen Haus) wird das schon schwieriger.
    Ich habe für mich einen (wie ich meine) guten Kompromiss gefunden und habe momentan zwei Immobilien-AKtien im Depot (DIC Asset und Hamborner Reit). Da können sich die Profis die Arbeit machen. Die können das viel besser als ich und ich muss nur den (überschaubaren) Gewinn kassieren.

    Gruß, Der Privatier

  12. Moin,

    auch Deinen Ausführungen muss ich beipflichten. Man muss sich schon kümmern – oder es einem Hausverwalter überlassen. Der kostet dann aber auch wieder und fällt unter Umständen nicht die finanziell optimalsten Entscheidungen. Bei mir ist es so, dass der Aufwand recht verhalten ist und im Einklang mit den Erträgen steht. Ich will für den Besitz von Immobilien auch gar nicht propagieren, wollte aber darlegen, dass man mit Immobilien durchaus gut fahren kann. Die Grundvoraussetzung für jede Anlage ist natürlich, dass man sich mit dieser auch arrangieren kann. Nur was man gerne macht macht man auch gut. Ansonsten sorgt das nur für Frust. Dann sollte man natürlich besser die Finger davon lassen.

    Gruß
    JustDoIt

  13. Die FAZ berichtet gerade über eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin, bei der es um die Rendite aus vermieteten Immobilien geht.
    Danach liegt die Rendite bei über 30% der Vermieter bei Null (oder sogar negativ). Rechnet man die 20% der Vermieter noch dazu, die gerade einmal null bis zwei Prozent erwirtschaften, so schaffen mehr als die Hälfte der Vermieter nicht einmal die Inflationsgrenze.

    Gruß, Der Privatier

    • Der von mir sehr geschätzte Christian Kirchner hat sich einmal die Mühe gemacht und nicht nur die Presse-Erklärung des Auftragsgebers der DIW-Studie gelesen, sondern hat sich das gesammelte Zahlenwerk einmal genauer angesehen.
      Seine Meinung dazu gibt es hier: „So trickst man mit der Immobilienstatistik“ und sein Fazit: „Aus der Studie kann man schlicht herauslesen, was man will – man muss sich nur auf jenen Teil der Zahlen stützen, der zu eigenen These passt.“

      Tja – so ist es wohl oft mit Statistiken: Es kommt auch immer auf die Betrachtung an.

      Oder – um ein altes Motto zu zitieren: „Traue keiner Statistik, die Du nicht selbst gefälscht hast!“

      Gruß, Der Privatier

  14. Hallo allerseits,

    eine sehr interessante Seite, die Du hier aufgebaut hast 🙂 Gratulation dazu. Ich habe mir schon einige Bereiche durchgelesen.

    Zur eigenen Immobilie, möchte ich aber auch einen Kommentar hinterlassen.

    Ich persönlich sehe in einer eigenen Immobilie einen Luxusgegenstand, wenn man sich frei entfalten will.

    Ich sehe aber keinesfalls eine echte Sparmöglichkeit oder Altersvorsorge. Nur sehr sehr bedingt.

    Ich habe im Umfeld mittlerweile einige Erfahrungen mitbekommen. Meine Eltern haben früh ein eigenes Haus gebaut und der Wert ist auch seit damals kräftig gestiegen. Meine Schwiegermutter hatte ebenfalls noch bis vor kurzem ihr eigenes Haus. Ebenso wie unsere Nachbarn.

    Aber alle wollen es los werden!

    Viele übersehen meiner Meinung nach bei der eigenen Immobilie eine ganze Menge Punkte. In jungen Jahren braucht man vom Platz her noch nicht wirklich ein eigenes Haus. Im Alter wiederum ist ein Haus in der Regel viel zu groß und arbeitsintensiv.

    Das Problem ist, daß man eine gemietete Wohnung oder auch generell gemietete Immobilien ganz seiner aktuellen Lebensphase anpassen kann.

    In jungen Jahren reicht eine kleinere Wohnung. Mit Kindern im mittleren Lebensabschnitt dann etwas größeres. Hier ist der einzige Punkt im Leben, wo ein eigenes, großes Haus richtige Vorteile bietet. Aber sobald die Kinder aus dem Haus sind und man dann mit Partner oder auch alleine dasitzt, weil geschieden oder Ehepartner verstorben, ist ein Haus viel zu viel Arbeit. In der Regel wählt man ja ein Haus eine ganze Ecke größer, als die typischen Wohnungen und man kann es auch weder umziehen noch verkleinern im Laufe des Lebens.

    Mietet man dagegen, kann man flexibel seinen Standort wechseln, aber man kann auch seine Kosten exakt regulieren.

    Im Alter sitzen die Leute dann oft in ihren riesigen Häusern. Nebenkostenpreise steigen sowohl für Mieter als auch für Eigentümer, da einfach die Energiekosten höher werden.
    Aber die Nebenkosten von einem großen Haus sind in der Regel ein gutes Stück höher, als von einer angemessenen Wohnung. Oder braucht jemand mit 70 oder 80 Jahren alleine mehr als ein 80m² Wohnung? Das Haus ist meist viel größer, hat einen Garten der gepflegt werden muss und jedes mal wenn etwas kaputt geht, hat man den Ärger mit den Handwerken. Kommen sie? Leisten sie gute Arbeit? Bescheissen sie einen beim Preis? Als Arbeitstätiger ist das ein Horror, wenn man sich dafür frei nehmen muss und dann kommt keiner oder zu spät oder oder oder.

    Dazu kommen die ganzen Reparaturkosten, die viele übersehen. Ist das Haus neu, ist alles wunderbar. Da bezahlt man erstmal kräftig seinen Kredit ab. Die Zinsen dafür sieht man nie wieder.
    Aber wenn mal 20 oder 30 Jahre vorbei sind kommen die ersten dicken Reparaturen. Dach. Heizung. Alles Summen von denen man auch einen Kleinwagen kaufen kann. Insgesamt steckt man in ein Haus fast nochmal den Kaufpreis des eigentlichen Hauses an Wartung rein.

    Das sind auch Kosten, die bei der Wohnung irgendwo in der bösen Miete enthalten sind. Aber wenn dort was ist, rufe ich den Vermieter an und der hat den ganzen Ärger an der Backe. Ich fahre im Extremfall einfach in den Urlaub und hinterlege den Schlüssel. Und wenn ich heimkomme ist alles gerichtet ohne daß ich extra einen Cent zahlen muss oder mich mit den Rechnungen rumschlagen muss. Es gibt nicht wenige Reiche, die sich locker ein Haus kaufen könnten, aber bewusst nur ein Haus mieten. Viel komfortabler und man wird es auch spontan wieder los, während man sein Kapital „flüssig“ hat.

    Wenn man mal weniger Einkünfte weswegen auch immer bekommt, kann man bei der Wohnung einfach in eine kleinere ziehen. Beim Haus kann man nicht einfach mal ein Fenster verkaufen, um seine Kosten zu senken.

    Bleibt noch das Haus als Spardose. Man zahlt ja erstmal ewig ab + Kredit + Wartung um einen gewissen Sachwert zu haben.

    Aber hier beginnt die Spekulation. Bei Aktien spekuliert man mit dem Erfolg von Firmen. Bei Häusern im Wesentlichen mit den Grundstückpreisen. Steigen sie? Fallen sie? In den letzten 30 Jahren ist es in den meisten Großstädten gut gegangen. Aber wird das weiter so gehen? Ich kann mir aktuell nicht vorstellen, daß die Preise pro Quadratmeter noch mehr steigen in den Städten. Wer soll da noch leben? Superreiche? Bei aktuellen durchschnittlichen Einkommen kann sich fast niemand Quadratmeterpreise von über 1000€ mal so eben leisten.

    Ich könnte mir gut vorstellen, daß der Preis jetzt stagniert oder sogar irgendwann wieder fällt. Für mich sieht das ganze gerade wegen den billigen Krediten nach einer Riesenblase aus.
    Und dann kauft man ein Haus für 500 000€ und nach 10 Jahren ist es nur noch 250 000€ wert, weil das Grundstück zu hoch bewertet war. Es war ja genug Käuferandrang, weil soviele jetzt günstige Zinsen auf ihre Kredite bekommen haben. Da konnte man mal ordentlich aufschlagen.

    Dann ist das Grundstück nur noch halb soviel wert und das Haus selbst verfällt eh. Wer will denn ein Haus mit Technik von vor 30 oder 40 Jahren. Wer weiß, was es tolles IN 30 Jahren oder 40 Jahren gibt? Ausserdem hat es sich ja ein anderer nach seinem Geschmack gebaut. Da zahlt man doch lieber weniger, wenn man es genau so übernehmen muss oder umbauen.

    Und wenn man dann verkauft muss man ewig auf einen Käufer warten, der wenigstens einigermaßen vernünftig zahlen will. In 2 oder 3 Monaten bekommt man die Häuser zu den Mondpreisen nicht weg. Da hat man jede Menge Ärger mit bis man das Haus wieder in Kapital umsetzt. Meist deutlich weniger, als man gedacht hätte am Ende.

    Ich bin fast sicher, daß gerade heutzutage, wenn man das ganze Geld, was man ins Haus steckt, vernünftig anlegt und zur Miete wohnt und nicht sehr viel Pech hat, man am Ende besser da steht finanziell.

    Die meisten Hausbesitzer bzw. eher Hauserbauer haben nur deswegen mehr Geld, weil sie ihr halbes Leben lang an allem sparen mussten, um ihren Kredit abzuzahlen. Und diese Sparmentalität behält man dann auch danach und bei allem bei.

    Und ein Haus zum vermieten … naja ich habe ja genug über den Ärger geschrieben. Mein persönlicher Stundenlohn meiner Freizeit wäre mir viel zu viel wert für die mickrigen Renditen, die man in der Regel rausbekommt. Dafür dann Eigentümerversammlungen, Handwerkerärger, Mieterärger usw? Nein, Danke 🙂

    Ich bin in der glücklichen Lage, daß ich ein großes Haus von meiner Mutter kostenfrei erbe, die unbedingt endlich wieder in eine Wohnung will und sich nicht ständig um irgendwas am Haus kümmern möchte. Sie ist mittlerweile 70. Ich dagegen will eigentlich noch mit meiner Frau in der Wohnung bleiben 😉 Aber werde wohl bald tauschen.

    Ich wohne jetzt in einer 100 Quadratmeterwohnung in schöner Lage, die mir völlig ausreicht und werde mit allen Kosten ziemlich das gleiche zahlen pro Monat für das Haus wie jetzt. Nebenkosten höher und ich brauche Rücklagen für die Reparaturen.
    Natürlich habe ich mehr Wohnraum und einen großen Garten und die Freiheit. Aber dafür ist das Haus eben auch schon abbezahlt. Müsste ich noch einen Kredit abzahlen dafür, wäre es mir persönlich das ganze wirklich nicht wert.

    Aber das muss wohl jeder für sich entscheiden 😉

    Liebe Grüße aus Mainz
    Sven

    • Ergänzung:

      Die Vorteile des Hauses sehe ich darin, daß es ein großer Sachwert im Notfall ist.

      Wenn eine richtig dicke Krise kommt, traue ich vielen Werten nicht. Vermieter wollte ich da nicht sein, da dann viel mehr zu Mietnomaden werden und abhauen, als normalerweise.

      Bargeld bzw. Kontostände werden nach einer Währungsreform 0 wert, wenn es mal so richtig kracht.

      Aus einem Haus kann man einen dann nicht so schnell rauswerfen und man kann zur Not die Reparaturen etwas hinauszögern oder auch viel selbst machen bzw. provisorisch reparieren. Und man könnte Kartoffeln im eigenen Garten anbauen.

      Aus einer Mietwohnung ist man in so einem Extremfall unter Umständen schneller raus, als man denkt.

      Aber auch Aktien sind in so einem Fall viel besser als Tagesgeldkonten oder dergleichen, weil ein Firmenwert zwar sicher erstmal übel fallen wird, aber nach der Krise in 10 oder 20 Jahren vlt wieder den alten Wert erreicht. Im Gegensatz zum Euro, der dann unter Umständen Geschichte ist ähnlich wie man heute 10 000 Reichsmark für 1 Euro bei eBay kriegt.

      In dieser Situation ist eine selbstgenutzte Immobilie viel Wert. Aber es gab auch da schon Enteignungen etc., wenn es so extrem kommen sollte. Eine Garantie ist das nicht.

      Der zweite Vorteil ist sicherlich die eigene Entfaltung als Handwerker. Wenn es einem Spaß macht viel Geld im Baumarkt zu lassen und sich selbst kreativ zu verwirklichen und wenn man unter Umständen je nach Immobilie die Ruhe des eigenen Gartens sehr genießt, ist ein Haus auch besser. Wobei man vieles davon auch mit einem gemieteten Haus haben kann …

      Ich für meinen Teil nutze das freie Geld lieber um viel zu reisen und meine Abende in unterschiedlichen schönen Plätzen zu verbringen. Daheim ist auch mal schön ja, aber ich möchte nicht immer nur im eigenen Garten sitzen …

      • Ui -ich hätte nicht gedacht, dass man zu dem ersten Kommentar noch eine Ergänzung braucht… 😉

        Nein – Scherz beiseite! Vielen Dank für die diese sehr umfangreiche Auflistung der vielen Vor- und Nachteile, die eine Immobilie so mit sich bringt. So weit ich das sehen konnte, kann ich auch allen Punkten zustimmen.

        Ich würde aber noch zwei Punkte ergänzen (NOCH eine Ergänzung!):
        * Die aufgeführten Punkte sind sicher alle richtig. Aber es muss jeder mit sich selbst ausmachen, wie er diese Punkte bewertet und gewichtet. Da mögen dann am Ende ganz unterschiedliche Erkenntnisse herauskommen.
        * Wie man Punkte bewertet, hängt wohl auch von einer gewissen frühkindlichen Prägung ab. Wer es schon Kind nicht anders kennt, als im eigenen Garten herum tollen zu können, wird dies als Erwachsener wohl eher als Vorteil sehen, als jemand der seine Jugend in einer Mietwohnung verbracht ist.

        Insgesamt denke ich aber, Deine obigen Kommentare könnte sich jeder Immobilien-Interessent einmal vornehmen und Stück für Stück prüfen, ob er die richtige Entscheidung trifft.

        Gruß, Der Privatier

        • Stimmt, ist ziemlich lang geworden 🙂

          Und stimmt auch, daß jeder für sich bewerten muss, was ihm wichtig ist.

          Ich selbst bin in diesem Haus von Geburt an groß geworden und war nur zwischenzeitlich weg studieren und bin jetzt in einer Wohnung etwa 3 km entfernt von dem Haus.
          Daher habe ich eine emotionale Bindung an das Haus zusätzlich zur Absicherung als Sachwert gegen extreme Finanzszenarien.

          Ich habe eher die Erfahrung im Umfeld gemacht, daß die Leute, die in einer kleinen Wohnung aufgewachsen sind sehr sehr stark nach einem Haus streben und die Leute, die von klein auf immer viel Platz und ein Haus gewöhnt sind, auch mal eine angemessen große Wohnung zu schätzen wissen, bei der man weniger Verantwortung hat und weniger Arbeit.
          Aber das ist individuell sicher sehr verschieden.

          Es gibt auch eher die Heimhocker und die Leute, die es daheim nicht aushalten und viel ausgehen / weggehen wollen. Ich liege irgendwo dazwischen.

          Ich gebe noch zu bedenken, daß man in jungen Jahren an vieles nicht denkt. Da baut man sich ein tolles Haus mit mehreren Etagen, viel Platz usw usw.

          Im Alter aber sind z.B. Treppen und andere Hindernisse, an die man nie gedacht hat, sehr unangenehm.
          Viele haben da viel lieber eine pflegeleichte, kleine Parterrewohnung ohne Treppen und mit dem Supermarkt direkt davor idealerweise.

          Und natürlich ist nur eine kleinere Wohnung bei den laufenden Kosten günstiger als ein Haus. Gleichgroße Immobilien sind gekauft sicherlich immer günstiger als ein Leben lang gemietet.

          So, denke jetzt ist wirklich alles gesagt von meiner Seite 🙂

          Gruß zurück,
          Sven

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.