Zwischenfazit nach 4 Jahren Crowdinvesting in Immobilien
Ein paar Tage noch, dann sind es ziemlich genau vier Jahre her, dass ich hier erstmalig etwas über Crowdinvesting in Immobilien geschrieben habe.
Damals steckte diese Form des Investments noch in den ersten Anfängen, neue Projekte gab es nur zögerlich und es dauerte oftmals Wochen oder Monate, bis sie finanziert werden konnten.
Was sich aus Sicht der Crowdinvesting-Plattformen in der Zwischenzeit geändert hat und mit welchen Angeboten man heute rechnen kann, habe ich kürzlich in dem Beitrag: „Crowdinvesting für Fortgeschrittene“ beschrieben.
Aber darum soll es heute nicht gehen. Heute möchte ich von meinen persönlichem Zwischenfazit berichten.
Ein wenig Statistik
Bevor ich hier nun ein paar statistische Ergebnisse präsentiere, noch kurz der Hinweis, dass sich meine sämtlichen Erfahrungen und Ergebnisse ausschließlich auf die drei bekanntesten Plattformen auf dem deutschen Markt, nämlich auf Zinsland , Exporo und Bergfürst beziehen. Bei allen dreien habe ich in Projekte investiert, andere Plattformen habe ich mir nur sehr oberflächlich angesehen.
Anzahl der Projekte
Insgesamt habe ich bis zum heutigen Tag in 91 Projekte investiert. Davon sind inzwischen 54 beendet und der Rest von 37 Projekten ist noch aktiv.
Die Anzahl der aktiven Projekte liegt momentan etwas unterhalb meiner Vorstellungen. So ganz genau lässt sich das aber auch nicht immer steuern, da es immer mal wieder Verzögerungen gibt oder wie jetzt im letzten Monat eine erhöhte Anzahl von Rückzahlungen.
„Beendet“ heisst in der obigen Aufzählung allerdings leider nicht auch „erfolgreich beendet“, denn leider haben inzwischen drei meiner Projekte Insolvenz anmelden müssen und die entsprechenden Investments sind wahrscheinlich vollständig verloren. Alle drei Projekte übrigens über die Zinsland-Plattform vermittelt und alle drei über Nachrangdarlehen finanziert.
Rendite
Mit drei verlorenen Projekten kann man natürlich keine ausserordentliche Rendite mehr erwarten. Meine aktuelle Buchführung berücksichtigt dabei zunächst nur die abgeschlossenen Projekte, also egal ob erfolgreich oder nicht. Die Insolvenzen sind bereits mit einer „Rückzahlung“ von 0 Euro in der Statistik enthalten. Nicht aber die laufenden Zins-Zahlungen von Bergfürst, diese berechne ich immer erst bei Abschluss eines Projektes. Das (und noch einige andere Punkte) macht die Rechnung sicher etwas ungenau, aber mir geht es dabei auch nur darum, einen groben Anhaltspunkt zu bekommen und der lautet: 3,5% p.a.
Und das ist die Vorsteuer-Rendite! Otto-Normal-Anleger könnte jetzt hier der Einfachheit halber noch ca. 1/4 abziehen, so dass er auf ca. 2,5% p.a. nach Steuern kommt. Bei mir ist das immer ein bisschen komplizierter, da meine Steuerbelastung auch schon mal unterhalb von 25% liegt und ich hin und wieder ja auch einmal ein paar Verluste gegenrechnen kann.
Zwischenfazit
Mit welchen Zahlen man nun auch immer rechnet: Das ist nicht das Ergebnis, was ich mir erhofft hatte. Keinesfalls. Zumindest nicht, wenn man sich nur die nackten Zahlen ansieht. Wenn man andere Faktoren mit hinzunimmt (wie Diversifikation, Stabilität, etc.) kann man es evtl. noch akzeptieren, denn es ist immerhin noch ein positives Ergebnis, welches deutlich über dem von Tagesgeld u.ä. liegt.
Insgesamt aber auf jeden Fall enttäuschend und vor allen Dingen fraglich, ob ein solches Ergebnis das damit verbundene Risiko rechtfertigt?
=> Steuern sparen bei der Abfindung
Einkünfte verschieben, Einkommen reduzieren
Wie soll es weiter gehen?
Auch wenn ich aktuell alles andere als begeistert bin, möchte ich auch so schnell nicht aufgeben. Wenn ich bei jedem Verlust, den ich mit Aktien, Anleihen oder Derivaten erlitten habe, aufgegeben hätte, hätte ich mir meine Jahre als Privatier ganz sicher nicht leisten können.
Von daher gilt es für mich zu überlegen, was ich besser machen kann. Oder es zumindest zu versuchen. Ob es erfolgreich sein wird, ist eine andere Frage. Jedenfalls habe ich mir vorgenommen, bei der Auswahl der Projekte deutlich strengere Kriterien anzulegen. Was dann wahrscheinlich dazu führen wird, dass automatisch die Anzahl der Projekte nicht mehr wachsen wird. Das wäre dann auch okay.
Ich habe mir daher vorgenommen, folgende Ausschlusskriterien zu beachten:
- Keine Finanzierung über Nachrangdarlehen mehr. Was dann wohl vorerst einen Ausschluss von Zinsland bedeuten wird.
- Keine Projekte, die weniger als 5,5% p.a. einbringen. Das dürfte dann oftmals für Exporo an der Grenze liegen.
- Keine Initiatoren, die nur auf eine kurze Erfahrung zurückblicken können. Mag ungerecht sein.
- Keine Projekte im Ausland. Das sehen viele anders, ist aber meine persönliche Einstellung.
- Keine Projekte mit erstrangiger Grundschuld. Wird zwar von vielen als Vorteil angesehen, ich bleibe da skeptisch.
- Nur ungern reine Projektierungen (also nur Verkauf der Pläne), ebenfalls ungern ungeklärte Baugenehmigungen.
Habe ich noch was vergessen? Bestimmt.
Aber bei dieser Liste habe ich ohnehin schon arge Bedenken, ob es da überhaupt noch Projekte geben wird, die diese Hürden alle nehmen? Keine Ahnung.
=> Einkünfte, Einnahmen und Einkommen
Wichtig für das Verständnis von Steuerfragen
Aktuelles Fazit
Die Begeisterung für Crowdinvesting in Immobilien ist insbesondere nach den inzwischen drei Ausfällen deutlich gedämpft. Dennoch werde ich das vorerst nicht aufgeben, sondern mit einigen härteren Auswahl-Kriterien versuchen, die Risiken etwas einzudämmen.
Die Crowdinvesting-Plattformen haben in der letzen Zeit mit geänderten Finanzierungsformen (s. Beitrag über neue Entwicklungen) bereits ebenfalls dazu beigetragen, einige der Risiken abzumildern und vielleicht gelingt es ja so, zu einem zufriedenstellenden Ergebnis zu gelangen. Ich werde weiter berichten…
Nachtrag von Okt. 2019: Die Aktivitäten von Zinsland wurden inzwischen vom Marktführer Exporo übernommen. Neue Projekte werden daher nur noch über Exporo abgewickelt. Weitere Hinweise dazu im Beitrag über Exporo. (inkl. Bonus-Aktion!)
Bei Fragen, Kritik oder Anmerkungen bitte die Kommentarfunktion benutzen.
Vielen Dank für deinen Bericht aus der deutschen Crowdinvesting Immowelt ich war und bin bisher fast ausschließlich im Baltikum bei den üblkichen verdächtigen unterwegs und habe den deutschen Markt gemieden. Bis ich letztes Jahr ein längeres Gespräch mit Exporo geführt habe.
Mich haben zwar in dem Zusammenhang die Finanzierungsprojekte auch nicht wirklich überzeugt (vor allem die Renditeerwartung wie du ja auch gespürt hast) trotz der weißen Weste von Exporo und dem wie mir scheint wirklich guten Auswahlverfahren und Risikomanagement aber das Bestandsprojekt Thema hat mich getriggert.
Mittlerweile bin ich nun in 5 Bestandsprojekt investiert, ob sich das rechnet, wird natürlich erst die Zeit zeigen das Konzept an sich find ich super (sich selbst ein „REIT“ aufbauen).
Das Interview mit Exporo bei dem ich versucht habe durchaus kritisch zu hinterfragen gibt es hier: https://p2p-game.com/exporo-immobilien-crowdfunding-deutsches-betongold-statt-baltische-sandburgen
wir haben da vor allem die ganzen Besicherungsthemen vertieft.
Schöne Zusammenfassung deiner Erfahrungen und Ergebnisse!
Inzwischen bin ich auch soweit, dass ich einfach denke, dass es das Risiko schlicht nicht Wert ist. Ich habe zwar noch keine Ausfälle gehabt aber trotzdem: ich möchte das Glück nicht über die Maßen strapazieren.
Daher bin ich dabei die Investitionssumme in Crowdinvestment massiv zu reduzieren und nur noch sehr ausgewählte Projekte zu unterstützen.
Aber schon ein großer Aufwand für wenig mehr Rendite im Vergleich zu offenen Immobilienfonds. Die kommen aktuell auf irgendetwas zwischen 2,5 und 3,5 %. Und werden steuerlich noch begünstigt.
Deshalb habe ich mir die Sinnfrage für Exporo und Co gestellt. Und mich inzwischen dagegen entschieden. Letztenendes muss ich auch sagen, dass ich mich nicht in der Lage fühle wirklich zu beurteilen wie das Risiko eines einzelnen Investments ist.
Grundsätzlich sind Immobilien Growdfunding nach wie vor mit die sicherste Anlage. Ich hab bei BestInvest.asia investiert, Rendite und Laufzeit individuell vereinbart. Persönliche Beratung und Haftung durch Inhaber, vor allem liegt mein Geld nicht mehr innerhalb der unsicheren EU.. Einziger Wermutstropfen ist die Mindestinvestition. Ich mußte 15.000 anlegen, hab etwas mehr gemacht und meine vierteljährlichen Renditen kamen bis jetzt auch immer pünktlich. Hoffen wir mal das es so bleibt.
Unsichere EU und stattdessen auf den Philippinen im Land der Taifune und des „demokraten“ und Trumpfans Duterte? Da fühle ich mich mit meinen baltischen P2P Immo Krediten ja sogar sicherer, wenn ich mir die Web Seite genauer anschaue 🙂 Ich drück dir die Daumen das mein Pessimismus hier übertrieben ist – für mich wäre das nichts.
Dann lieber die Mischung Exporo (hoffentlich der solide Teil) und Estateguru/Bulkestate (der Rendite Teil) mit kleinen Beträgen ….
ich sehe hier 2 Möglichkeiten:
1. Staeder ist gar kein echter Anleger sondern will hier nur Werbung für eine in meinen Augen zweifelhafte Anlage machen (nein danke, da schreit alles in mir „Finger weg!)
2. Staeder ist ein echter Anleger, in dem Fall wünsche ich ihm viel Glück und dass er notfalls auf 15.000+ Euro verzichten kann
Schon wieder jemand, der hier Werbung macht. Für mich also ganz klar Punkt 1) deiner beiden Möglichkeiten @ beka. Und ich schließe mich nahtlos deiner Einschätzung an, beka. Vorsicht ist hier die Mutter der Porzellankiste! Das ist schon sehr dick aufgetragen und meiner Meinung nach hinsichtlich der Seriösität zu hinterfragen! Aber jeder wie er/sie mag. Ansonsten @ Privatier vielleicht sicherheitshalber eliminieren?
Ich möchte eigentlich nach Möglichkeit so wenig Eingriffe bei den Kommentaren vornehmen, wie möglich. Im Zweifelsfalle lasse ich so etwas dann eben stehen und vertraue darauf, dass sich die Leser selber ein Urteil bilden.
Gruß, Der Privatier
Danke für den offenen Erfahrungsbericht über Crowd-Investing.
Wenn man bedenkt, daß in den vergangenen Jahren die Märkte nach oben gingen, ist die die Rendite eher dürftig. Stellt sich natürlich die Frage was passiert, wenn es wieder nach unten geht. Denke, dann wird es gerade in diesem riskanten Bereich einige Ausfälle geben. Manchmal denke ich, es ist am besten, einfach ein paar ETFs zu kaufen und das wars dann…..
Der Meinung bin ich mittlerweile auch.
Der persönliche zeitliche Aufwand für die Auswahl der Investitions-Projekte sollte bei der mageren Rendite so gering wie möglich gehalten werden.
Ebenso das Tracking nach der erfolgten Investition.
Daher würde sich ein Auto-Invest Feature auf Plattformen wie Bergfürst lohnen, um mit minimalen Einsatz sein Geld auf viele Projekte zu streuen.
Hallo,
Bericht zu EXPORO „Modern Office Munich“. 1. Zinszahlung ist pünktlich eingetroffen.
1,9% pro Quartal sind 7,6% brutto
1,4% pro Quartal sind 5,6% netto.
Mal sehen wie’s weitergeht und in 10 Jahren abgerechnet wird.
Gruß
@All: Danke für die Erfahrungen und Einschätzungen, die bis jetzt geschrieben wurden. Einiges davon kann ich gut nachempfinden – anderes weniger. Ich möchte nicht jeden Kommentar einzeln beantworten, nur auf zwei Punkte eingehen, die mir besonders aufgefallen sind:
* @tbee: Ich bin überhaupt kein Fan von Podcasts, weil ich einfach keine Zeit habe, diese irgendwann mal „nebenbei“ zu hören (z.B. in S-/U-Bahn). Ich habe immer das Gefühl der Zeitvergeudung. So auch im obigen Fall. Hier habe ich durchgehalten, bis der Exporo-Mann die Rangigkeit im Grundbuch erklärt hat. In etwa: „Im Grundbuch ist eingetragen, wem die Immobilie als erster gehört, als zweiter gehört, also wem gehört wieviel davon…“ Ich denke, wenn er die Chance gehabt hätte, eine schriftliche Erklärung abzugeben, hätte er sich (hoffentlich) eine bessere Erläuterung ausgedacht.
@Staeder: Da drücke ich dann auch ganz feste die Daumen, dass dieses Experiment gut geht. Mir flösst jemand, der jahrzehntelange Erfahrung in „Growdfunding und Edelmettalhandel“ 😀 😀 vorzuweisen hat, nicht wirkliches Vertrauen ein. Aber natürlich kann das trotzdem gut gehen. Man kann nie wissen.
Vielleicht noch kurz etwas zu meinen Rendite-Zahlen:
Man bedenke immer, dass dies ein sehr persönliches Resultat ist und nicht zu verallgemeinern ist. So sind einige Kommentatoren bisher von Ausfällen verschont geblieben und dürften daher Ergebnisse um die 6% p.a. vorzuweisen haben. Andererseits habe ich nur deshalb immer noch ein positives Ergebnis, weil ich eine große Zahl von Projekten aufzuweisen habe und jedes erfolgreich zurückgezahlte Projekt lässt den Schnitt wieder ein kleines bisschen steigen.
Wie im Beitrag schon geschrieben: Ich werde erst einmal weiter machen und dabei versuchen, dass Chance/Risiko-Verhältnis etwas zu optimieren.
Gruß, Der Privatier
Ja, das mit der Zeit ist, so ein Problem ich höre wenn überhaupt dann beim Sport Podcasts.
Es tut mir Leid, das du nichts mit meinem Podcast anfangen konntest, könnte jetzt anführen, dass es fast mein erstes Interview war und ich damals halt von Immos nur recht bescheiden Kenntnisse hatte (und auch noch habe) um ihn auch härter angehen zu können. Beim nächsten Mal mach ich das besser bzw. versuche es zumindest 😉
Mich hat wie gesagt das Bestandskonzept überzeugt und zumindest haben einige die sich besser als ich auskennen gemeint das es darunter auch ein paar richtig gute Projekte gibt (das letzte in Hamburg war so eins) jedoch halt auch einige sagen wir mal ambitioniert bewertete – so lange nichts passiert macht das erst mal gar nichts…
Fazit ich bleib dabei demnächst kommt wohl wieder eins und aktuell gibts noch Cashback …
„Es tut mir Leid, das du nichts mit meinem Podcast anfangen konntest.“
Dass ich wenig Begeisterung für Podcasts aufbringen kann, hat ja nichts mit Deinem speziellen Podcast zu tun, sondern ist bei mir genereller Natur. Es gibt ganz sicher genügend Hörer, die dieses Format mögen. Und wenn Dein Interview-Partner falsche Aussagen macht, ist das ja auch nicht Deine Schuld.
Und zum Bestandskonzept muss man sich eben im Klaren sein, dass es ein grundsätzlich anderes Konzept ist, als eine kurzfristige Finanzierung. Beide Produkte haben ihre spezifischen Vor- und Nachteile und andere Chancen/Risiken.
Für mich scheiden die Bestandsobjekte schon wegen der langen Laufzeit aus. Aber auch das ist natürlich eine individuelle Entscheidung. Ich habe (als ich noch jünger war) auch mehrere langfristige Investments getätigt. Ich halte das also nicht für grundsätzlich falsch. Jeder, wie er mag.
Gruß, Der Privatier
Hallo,
schaut doch bitte mal in die Exporo Vertragsunterlagen. Nach meinem ersten Investment habe ich die mal durchforstet. Neben dem Zinssatz von 5,5% zahlt das Projekt 3,5% Provision an den Vermittler. Schön für den Vermittler: Provision risikolos nach Vollinvestition fällig, 5,5% bleiben für mich übrig, natürlich mit Ausfallrisiko. Es würde mich interessieren, ob Ihr ähnlich hohe Vermittlungsprovisionen in Euren Verträgen habt.
Gruß
Bernd
Hallo,
ich habe auch etliche Exporo-Projekte, aber das ist mit jetzt ehrlich gesagt zuviel Aufwand, das überall rauszusuchen. Die Angaben finden sich auch auf dem VIB, nicht nur im Vertrag. Üblicherweise erhalten die Vermittler eine einmalige Provision auf den eingeworbenen Betrag, dazu eine jährliche Verwaltungsgebühr.
Im Vergleich zu anderen Plattformen und Projekten ist 3,5% aber noch nicht übertrieben, leider ist bei Exporo halt auch der Zins für die Anleger eher bescheiden. Ich habe schon bis zu 10% gesehen für die einmalige Vermittlungsprovision, jährliche Verwaltungsgebühr ist oft irgendwie um 1%. Man muss auch die Projektdauer mit einrechnen, bei einem mehrjährigen Projekt erhält der Anleger ja jährlich den Zins, während die Plattform den Großteil der Provision nur einmal bekommt.
In letzter Zeit ist mir aber beispielsweise öfter bei homerocket-Projekten aufgefallen, dass die Plattform sich schon gerne ein großes, manchmal auch das größte Stück vom Kuchen gönnt. Extrem beispielsweise beim einjährigen Projekt „Villa Taucha“ mit 5.000€ Fixum plus 10% Erfolgsprovision plus 1% Verwaltung für homerocket, 7,5% (Early-Bird, dann 6,5%) für die Investoren. Praktisch risikolos für die Plattform, da direkt vom eingeworbenen Kapital einbehalten, während die Investoren das Totalverlustrisiko aussitzen müssen.
Grundsätzlich finde ich es aber schon in Ordnung, dass die Vermittler auch bezahlt werden müssen, solange die Anleger den größten Teil bekommen. Welcher Projektentwickler würde sich ohne Plattform schon freiwillig mit hunderten Kleinanlegern abgeben?
Danke für die Infos! Klar hat jedes Finanzprodukt seine Kosten. Beim Crowdinvesting verstehe ich auch, daß diese „höher als normal“ sind – Projekt prüfen, viele Nutzer und deren Verwaltung, Werbung, …
Ich habe derzeit nur kein Gefühl, wie hoch „faire“ Kosten beim Corwdinvesting sein sollten. Scheint so, als ob 3,5% wirklich nicht zu hoch gegriffen ist.
Ich habe auch gerade keine Lust, die Provision für die Plattformen herauszusuchen.
Ich wüsste auch nicht warum? Für mich ist diese Angabe ohne jede Bedeutung und ich mache meine Investment-Entscheidungen niemals(!) davon abhängig, ob jemand anders evtl. auch etwas (oder sogar mehr) daran verdient. Das sind nur Neid- u. Gier-Gefühle und zumindest Neid ist mir in der Regel völlig fremd.
Und wie beka schon geschrieben hat, wäre es mehr als naiv anzunehmen, dass eine vermittelnde Plattform nicht auch etwas an den Projekten verdient. Und das dann in der Hauptsache einmalig und nicht pro Jahr. Ein Vergleich hinkt daher.
Also: Ich habe da keine Probleme mit. Im Idealfall bietet Crowdinvesting für alle Beteiligten einen Vorteil. Und wenn es schief geht, haben alle einen Nachteil. Der mag bei der Plattform nicht sofort finanzieller Natur sein, aber der entstandene Imageschaden ist nicht zu unterschätzen. Ein Privat-Anleger sollte einen Verlust (wenn er sein Kaptial ordentlich verteilt hat) verkraften können, für die Plattform kann das empfindliche Einbussen bis hin zum Ende des Geschäftes bedeuten. (das zum Thema: risikolos…)
Gruß, Der Privatier
Mir geht es nicht um „Warum bekommt der so viel und ich so wenig?“ Ich kaufe dieses Finanzprodukt dann nicht, fertig!
Ich denke die generelle Frage nach den Kosten ist schon legitim. Klar hat die Plattform Kosten und möchte Gewinn erzielen, ganz normal für jedes Unternehmen.
Aber ich habe derzeit keinen Anhaltspunkt, wie hoch „faire“ Kosten für das Crowdinvesting sein sollten. Wie es scheint sind 3,5% von der Investitionsumme nicht zu hoch.
Ich glaube auch nicht, daß du niemals(!) auf die Kosten achtest. Wenn wie bei beka beschrieben ein Anbieter mehr Provision (Kosten) verlangt als Rendite für den Investor, würdest du auch hinterfragen, ob das wirklich ein lohnendes Investment ist.
Mit der Kosten-/Nutzenfrage beschäftigt man sich sinnvollerweise VOR einem Investment und nicht hinterher.
@Bernd: Bitte beachten: Ich habe NICHT geschrieben, dass ich niemals auf die Kosten achte! Ich habe geschrieben, dass ich niemals darauf achte, „ob jemand anders evtl. auch etwas (oder sogar mehr) daran verdient.“
Das ist ein deutlicher Unterschied.
Um festzustellen, ob es sich bei der Vergütung, die eine Crowdplattform erhält, um eine „faire“ Vergütung handelt, müsstest Du den kompletten Geschäftsbetrieb einer solchen Plattform analysieren, z.B.: Wieviele Mitarbeiter? Mit welchem Verdienst? Umfang und Ausstattung der Büroräume? Art und Umfang der Projekt-Prüfungen, Welche Kosten entstehen dabei? Art und Umfang der Werbe-Maßnahmen? Welche Kosten entstehen durch Gründung und Management der versch. Tochterunternehmen? Wer wird noch alles von den Einnahmen bezahlt: Der Treuhänder? Notare und Anwälte? Zinsen auf Fremdkapital? Zu welchem Zins? usw. usf….
Eine endlos lange Liste, jeweils verbunden mit der Frage: Ist das alles angemessen? Ginge das auch billiger? Ist billiger gleichbedeutend mit besser?
Und das sind eben alles Fragen, die mich überhaupt nicht interessieren. Denn schließlich bin ich es ja nicht, der die Vergütung der Plattform bezahlen muss, sondern die Projektinitiatoren.
Und bei denen ist dieser Posten einer von ganz vielen und hier müsstest Du dann weiterfragen, ob die Kosten für den Architekten, Gutachten für die Bodenbeschaffenheit, die Unternehmen für Tiefbau, Rohbau und Innenausbau angemessen, welche Vergütungen für einen evtl. Vertriebspartner gezahlt werden und ob die Konditionen für die verwendeten Fremdmittel passen.
Alles das sind sicher wichtige Fragen, die ich mir aber nicht stellen werde (und die ich auch gar nicht beurteilen könnte). Ich werde mir also nicht anderer Leute Kopf zerbrechen, sondern ausschließlich auf meine Konditionen achten.
Gruß, Der Privatier
P.S.: Wenn es sich herausstellen sollte, dass andere Plattformen aufgrund ihrer internen Struktur/Geschäftsmodell mit einer geringeren Vergütung erfolgreich sein können, so wird sich das dann auch bei meinen Konditionen bemerkbar machen. Und allein das ist entscheidend.
@Nick: Kosten/Nutzenfrage sollte man sich immer stellen, das ist korrekt.
Aber, was Bernd sich hier vorstellt, ist eine Betrachtung, wie sich „mein Nutzen“ zu „anderer Leute Kosten“ verhält. Und eine solche Betrachtung halte ich für wenig sinnvoll (um es einmal nett auszudrücken 😉 ).
Gruß, Der Privatier
Hallo,
die meisten Ausschlusskriterien sehe ich auch so. Ich achte auch noch auf die folgenden Punkte:
* Keine Projekte ohne Bankfinanzierung – da bin ich immer misstrauisch, ob die Finanzierung bei den Profis nicht geklappt hat und man es jetzt bei Privatanlegern versuchen muss. Solche Projekte hängen in der Regel auch sehr stark von MaBV-Raten ab, damit der Bau vorwärtsgeht. Wenn die Vermarktung nicht klappt, dann schaut es schlecht aus, siehe z.B. das Bergfürst-Insolvenz-Projekt „Z19 Stadthaus Plus“.
* Keine Projekte mit wenig oder keinem Eigenkapital – mit fremdem Geld spielt es sich halt leichter als mit eigenem. Wenn das Projekt schiefläuft, bleibt die Crowd auf dem Schaden sitzen, wenn es gutläuft, hat der Projektentwickler eine unendliche Eigenkapitalrendite.
* Keine Projekte mit ambitionierten um nicht zu sagen spekulativen Quadratmeterpreisen.
Ich bin seit 2016 mit einer Vielzahl von Projekten auf einer Vielzahl von Plattformen unterwegs. Die einschlägig bekannten Zinsland- und Bergfürst-Insolvenz-Projekte haben mich glücklicherweise nicht getroffen, ich rechne aber damit, dass auch mich noch Verluste treffen werden. Unterm Strich ist die Rendite viel zu niedrig für ein Investment mit Totalverlustrisiko. Der Zinssatz müsste meiner Meinung nach bei mindestens 10% p.a. bei gleichzeitig niedriger Ausfallquote liegen, damit der Aufwand lohnt. 3% Dividende schafft man auch mit einem Immobilien-ETF, der sicher im eigenen Depot liegt und jederzeit handelbar ist.
Ich habe daher seit diesem Jahr mein Crowdfunding-Engagement deutlich reduziert, gut möglich, dass ich es ganz bleiben lasse und lieber in Aktien/ETFs investiere. Mal schauen, wie sich das mit den Zahlungsverzögerungen und -ausfällen noch entwickelt. Ehrlich gesagt bleiben nach den ganzen Ausschlusskriterien auch nicht mehr so viele Investitionsmöglichkeiten übrig.
Den Punkt „Keine Projekte ohne Bankfinanzierung“ habe ich in meiner Liste mit „Keine Projekte mit erstrangiger Grundschuld“ aufgeführt, was im Ergebnis dann wohl auf dasselbe hinauslaufen wird. Denn, wenn eine Bank dabei ist, wird diese ganz sicher an erster Stelle im Grundbuch stehen.
Einen weiteren Punkt in meiner Liste habe ich übrigens noch vergessen:
* Keine Projekte mit langen Laufzeiten (gemeint sind dabei mehr als ca. 30 Monate)
Diese findet man häufig bei den Exporo-Bestandsprojekten mit Laufzeiten von 10 Jahren. Ich will damit nicht sagen, dass das Konzept schlecht ist – im Gegenteil: Es entfallen eine ganze Reihe von Risiken, wie z.B. bei der Genehmigung, beim Bau und beim Verkauf. Ich möchte nur für MICH solche langen Laufzeiten nicht haben.
Ansonsten könnte es auch bei mir dazu kommen, dass ich mit den o.g. Kriterien kaum noch Projekte finde. Wenn das so sein sollte, ist das auch okay. Kein Problem.
Gruß, Der Privatier
Danke, war mir nicht ganz klar bzw. habe so halb vermutet, worauf die fehlende „erstrangige Grundschuld“ hinauswill. Soweit ich weiß gab es beim „Z19 Stadthaus Plus“ noch nicht mal eine Grundschuldabsicherung für die Anleger.
Meine Obergrenze bei Immobilienprojekte sind ca. 3 Jahre, mit etwas Glück wird vorzeitig mit Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt. Bei kurzen Laufzeiten bis 18 Monate habe ich dagegen schon öfter die Erfahrung gemacht, dass es zu Verzögerungen kommt.
10 Jahre sind auch mir deutlich zu lang, aber immerhin kann man vorzeitig am Handelsplatz abstoßen. Allerdings ist mir unter dem Aspekt ein Immobilien-ETF mit ein paar Milliarden Fondsgröße lieber im Depot als ein Exporo-Bestandsobjekt mit ein paar Millionen.
Würde noch hinzufügen
* Keine Projekte mit schlechtem Bauchgefühl – nicht nur investieren damit dass das Portfolio wächst, auch wenn man irgendwie eine diffuse Abneigung gegen ein Projekt hat, die man auf Anhieb schlecht erklären kann oder auf „trivialen/oberflächlichen“ Gründen beruht. Wenn man nicht investieren will, weil z.B. der Geschäftsführer auf dem Foto oder Video unsympathisch erscheint, investiert man halt nicht, fertig. Das mit dem Bauchgefühl ist eine sehr subjektive Sache und bestimmt werden die meisten Projekte trotzdem ein Erfolg, aber man sollte nur investieren, wenn man sich wohl damit fühlt. Das gilt insbesondere auch für die Anlagehöhe oder den Lockreiz von Boni, die erst ab einer bestimmten Anlagehöhe winken. Wenn einem die Anlagesumme Unwohlsein bereitet, investiert man halt nicht oder weniger oder auf anderen Plattformen mit niedrigeren Mindestanlagesummen.
und den Klassiker
* Klumpenrisiko vermeiden – manch fleißige Unternehmer haben relativ viele Crowdprojekte. Man sollte sich ein Limit setzen, wieviel man pro Unternehmen investieren will, auch wenn das neue Projekt verlockend ist. Die beiden letzten insolventen Projekte von Zinsland sind leider so ein Klumpenrisikofall. Auch mein Portfolio hat so ein paar Klümpchen, die sich hoffentlich problemlos auflösen.
Unterm Strich muss man als Crowdinvestor damit leben, dass auch die sorgfältigste Projektprüfung nicht vor Totalverlust schützt. Meine Strategie ist großes Portfolio mit kleiner Anlagesumme pro Projekt. Tut weniger weh bei Verlust. Leider mehr Verwaltungsaufwand.
Danke für diese beiden guten Ergänzungen!
* Für mich ist der Eindruck, den die Verantwortlichen Projektinitiatoren in einem Video machen, ebenfalls ein weiteres Kriterium. Auch wenn es sehr subjektiv ist und oftmals ungerecht sein mag, denn die Qualitäten eines Projektplaners müssen ja nicht zwangsläufig in einer kamerawirksamen Selbstdarstellung liegen. Und umgekehrt!
* Klumpenrisiko: Habe ich auch, versuche aber ebenfalls, es abzubauen bzw. nicht weiter steigen zu lassen.
Gruß, Der Privatier
Ich würde auch noch hinzufügen
* keine Plattformen mit schlechtem Bauchgefühl. Ich werde z.B. definitiv nicht mehr bei Zinsland investieren. Von meinen 12 Zinsland-Projekten wurde 1 vorzeitig, 2 pünktlich, 8 nach teils mehrfacher Verlängerung zurückgezahlt, 1 ist noch aktiv und soll im Dezember zurückgezahlt werden (natürlich auch schon in der Verlängerung). Wenn das dann auch noch ein Erfolg wird, bin ich einfach nur froh, ohne Verlust aus der Sache rausgekommen zu sein, aber werde mein Glück nicht weiter herausfordern, weil der angebotene Zinssatz das einfach nicht wert ist. Ja, +/- 6 Monate Rückzahlfenster entspricht den vertraglichen Bedingungen, aber wenn es sehr einseitig immer nur in die Verlängerung geht, ist das nicht besonders vertrauensfördernd, zumal ich mit der Kommunikation zu den Verzögerungen auch nicht sonderlich zufrieden war und bei mehreren Projekten auch schon ernsthafte Zweifel hatte, ob das noch was wird. Hinzukommen 3 zahlungsunfähige Projekte unter laut Zinslandseite bisher 86 Projekten (vielleicht auch 4, ich bin mir ziemlich sicher, dass es auch ein „Luvebelle 2“ als „Exclusiver Club Deal“ gab, aber davon ist auf der Zinslandseite nichts mehr zu finden.) Vielleicht tue ich Zinsland ja furchtbar unrecht und die nächsten 1.000 Zinslandprojekte werden alle erfolgreich, aber bei mir ist das Vertrauen weg.
Richtig, die Verzögerungen bei Zinsland sind ja schon fast ein „Markenzeichen“. 😉
Auch die damit verbundenen Ankündigungen, die in der Regel 1-2 Tage vor dem geplanten Termin eintreffen, sind nicht gerade Vertrauen bildend.
Man sollte dann allerdings auch erwähnen, dass solche Verzögerungen dann im Endeffekt auch immer mehr an Zinsen einbringen, als ursprünglich geplant. In einigen wenigen Fällen (bei extremer Verzögerung) sogar einen höheren Zinssatz (+50%).
Bei mir fällt Zinsland vorerst ohnehin raus, wegen der mehrheitlich über Nachrangdarlehen laufenden Finanzierungen.
Gruß, Der Privatier
Eine Frage an die Investoren mit Totalverlust bei einem Crowdinvesting Immobilien Projekt im letzten Jahr, wie genau trägt man die Verluste durch Insolvenz des Nachrangdarlehen-Nehmers in die Steuererklärung ein, Anlage KAP, welche Zeile ?
Grundsätzlich:
https://www.crowdfunding.de/magazin/steuerliche-beruecksichtigung-von-ausfaellen-beim-crowdfunding/
Steuerlich gesehen ist es wie negative Kapitaleinkünfte.
Wenn Du durch Verkäufe von Wertpapieren aller Art (Anleihen, Aktien, ETF, Fonds, was weis ich) Verluste erlitten hast, musst Du bei Deiner Depotbank eine Verlustbescheinigung beantragen.
Die bescheinigt dann z.B. „Höhe des nicht ausgeglichenen Verlustes ohne Verlust aus der Veräußerung von Aktien“ einen Betrag von 1.000 EUR (Achtung ist kein Minus), das trägst Du dann in die Zeile 10 Anlage KAP ein (ohne Minus). Führt dazu, dass wenn Du Kapitalerträge in dieser Höhe hattest, und darauf KapStAbzug gezahlt hast, Du quasi pro 1.000,00 EUR Verlust 26,375% (263,75 EUR, ohne Kirche) zurückbekommst.
Bei der Crowd gibt es keine Depotbank.
Du brauchst eine Bescheinigung der Plattform (bei mir Luvebelle = Zinsland) dass das Projekt gescheitert ist. Noch wichtiger ist die Bescheinigung des Insolvenzverwalters, wie bei mir, der bescheinigt,
„… Nach aktuellem Sachstand ist ausgeschlossen, dass auf die nachrangigen Gläubiger – und damit Sie als Darlehensgeber – eine Quotenzahlen entfällt. Sie werden daher auf Ihr der Insolvenzschuldnerin gewährtes Darlehen keine Rückzahlung erhalten.“
Das ist die „Verlustbescheinigung“.
Zusammen mit dem Kreditvertrag reichst das bei der Steuer ein, einzutragen wieder in Zeile 10 Anl. KAP.
@ Der Privatier
War im Urlaub, hab den Thread erst jetzt gesehen, und werd auch noch was grundsätzliches schreiben. Dauert ein wenig.
Danke für die ausführliche Antwort.
Ich kann hier nur erläutern, wie ICH es gemacht habe – ob es korrekt ist/war kann ich nicht sagen, da ich dazu noch keine Rückmeldung vom Finanzamt bekommen habe. Zusätzlich sollte ich erwähnen, dass ich meine Steuererklärung mit einer Steuersoftware mache und daher keine direkten Einträge in Formular-Zeilen mache.
Ich habe sämtliche Kapitalerträge, die nicht dem inländischen Steuerabzug unterlegen haben (das sind in erster Linie Zinsen von Crowdinvesting-Plattformen) zusammengefasst, inkl. des Totalverlustes von Luvebelle (Zinsland).
In einem entsprechenden KAP-Formular würde sich dieses Ergebnis in den Zeilen 14 (Summe der Kapitalerträge) und Zeile 17 (Verluste ohne Aktien) zeigen.
Gruß, Der Privatier
Interessanter Ansatz.
Ich benutze seit vielen Jahren tax, für 2017 also „tax 2018 Professional“ von Buhl, weil ich auch noch eine einheitliche und gesonderte Feststellung machen muss (GbR), da streiken die billigen schon mal.
Ich tipp alles einzeln rein, jeder Kontrahent, jede Steuerbescheinigung (hatte auch schon den Fall, dass Steuerbescheinigungen zu korrigieren waren), etc.
Das Programm generiert eine Anlage zur Steuerbescheinigung, 2 1/2 Seiten, rund 75 Positionen, dient halt der Selbstkontrolle und Übersicht.
Diese Anlage gibt das Programm auch per Elster mit.
„Interessanter Ansatz“
Was ist denn daran so besonders? Wenn ich oben geschrieben habe, dass ich alle Erträge „zusammengefasst“ habe, so habe nicht ICH dies gemacht, sondern natürlich die von mir verwendete Software (im Übrigen handelt es sich um die SteuerSparErklärung der Akademischen Arbeitsgemeinschaft). Erfasst habe ich natürlich alle Positionen einzeln.
Was danach kommt, machen wahrscheinlich alle Steuer-Programme ähnlich: Erstellung von Anlagen, Berechnung von zusammengefassten Summen, Verteilung auf entsprechende Positionen der Steuererklärung, Übertragung per Elster-Schnittstelle.
Wo man allerdings die einzelnen Erträge etc. erfasst, bleibt ja immer noch die Entscheidung des Bedieners. Und ob man die angesprochenen Verluste nun im Bereich „mit“ inländischem Steuerabzug oder „ohne“ erfasst, ist wahrscheinlich eher nebensächlich. Mir erschien es in Verbindung mit anderen Crowd-Erträgen (ohne Steuerabzug) logisch, die Verluste ebenfalls dort zu erfassen.
Gruß, Der Privatier
Tja, kleines Missverständnis.
Nach Deiner Beschreibung bin ich davon ausgegangen, dass Du selbst z.B. in Excel „eine Summe“ gebildet hast und dann diese eine Zahl eingetragen hast.
Hab mich schon gewundert wie das gehen soll?
Und was das FA dazu sagt.
Auch ein Zwischenfazit – nach 3½ Jahren
Der Rückblick des Privatiers hat mich bewogen, auch bei mir mal nachzuschauen, was denn hinten rauskommt.
Überblick
Am 15.01.2016 habe ich bei Exporo mein erstes Investment getätigt. Mittlerweile sind es mit Stand Mitte Juli diesen Jahres 58 beendete Projekte auf 6 Plattformen in Deutschland und Österreich, mit Objekten in selbigen Ländern. Ich würde das Ganze noch nicht ganz repräsentativ nennen, da ich mich nur auf Immobilienprojekte und kürzere Laufzeiten konzentriere.
Prämissen
Nachdem ich das ohnehin in Excel drin habe, war die Arbeit schnell gemacht. Ich habe damit einen gewichteten Durchschnittszinssatz über alles, auf Basis der tatsächlichen Valutatage. Pro Objekt 5 Formeln, runterkopieren, dazu 6-mal eine Einzelsumme und noch eine Gesamtsumme, wenig Arbeit.
Teiltilgungen innerhalb der Laufzeit habe ich dabei berücksichtigt, Zinszahlungen habe ich alle als zum Ende erhalten gerechnet, Bergfürst und andere zahlen aber schon mal halbjährlich oder jährlich.
Über die Zeit habe ich bei den Plattformen über diverse Kick-Backs, Boni, Sonderaktionen, , Werbeaktionen usw. noch einen Betrag von 395,00 EUR dazu bekommen, diesen habe ich wie Zinsen behandelt.
Alles ist brutto vor Steuern gerechnet.
Ergebnisse
Zinsbaustein / 8 Objekte
Gewichtete Rendite 5,26 %
Vollkommen unauffällig, ein paar wurden vorzeitig beendet bzw. teilrückgezahlt, alle Objekte wurden einheitlich mit 5,25 % verzinst.
Exporo / 29 Objekte
Gewichtete Rendite 5,74 %
Der Platzhirsch. Kein Ärger, insbesondere keine Verlängerungen.
Das niedrigste verzinste Objekt mit 4,56 % Rendite.
Planmäßig betrug die gesamte gewichtete Rendite 5,41 %, durch vorzeitige Rückzahlungen mit gleichzeitigem längeren Zinslauf steigt sie aber auf 5,74 %.
Sicherheit kostet Rendite, aber dafür klappt es bisher sehr gut.
iFunded / 3 Objekte
Gewichtete Rendite 6,09 %
Das Objekt mit der höchsten Rendite und der kürzesten Laufzeit, 28,82 %, aber halt nur 15,00 EUR Zinsen für 38 Tage, dann wurde das Objekt zurückgezahlt.
Sarego / 1 Objekt
Gewichtete Rendite 6,49 %
Nichts anzumerken.
Zinsland / 12 Objekte (davon eines gescheitert)
Gewichtete Rendite 6,94 %
oder mit Berücksichtigung des gescheiterten Luvebelle immer noch 0,23 % (Steuererstattung als Einnahme gerechnet), oder -2,11 % (keine Steuererstattung).
Nach dem Auslauf des letzten Projektes, Zinsland nie wieder, und nicht nur wegen Luvebelle, und trotz der guten laufenden Verzinsung.
Von den 12 Objekten eines geplatzt, 3 immerhin pünktlich, die restlichen 8 einmal oder zweimal oder dreimal oder viermal verlängert, da trösten dann die tlw. etwas höheren Zinsen (9,00 %/10,125 % /10,50 %) auch nicht. Auf eine pünktliche Rückzahlung darf man nicht angewiesen sein.
Mit Abstand längst laufendes Projekt mit 939 Tagen.
Bergfürst / 5 Objekte
Gewichtete Rendite 10,76 %
Keine Probleme, Besonderheit, die Zinszahlungen während der Laufzeit, sowie die gut funktionierende interne Handelsplattform.
Das lukrativste Projekt, nur 3,5 % nominal, aber dafür Wertsteigerungsanteil am Schluss, macht in Summe 14,86 % Rendite. Da habe ich auch über den internen Marktplatz nachgekauft, war gleichzeitig die höchste Einzel-Investitionssumme.
Gesamtergebnis über alle 58 Projekte
Unter Berücksichtigung der zusätzlichen 395,00 EUR (s.o.) ergibt sich folgendes Gesamtergebnis über alles:
Gewichtete Rendite über alles 7,05 %
Gewichtete Rendite über alles 6,45 % (mit Berücksichtigung Luvebelle mit Steuergutschrift)
Gewichtete Rendite über alles 6,05 % (mit Berücksichtigung Luvebelle ohne Steuergutschrift)
Erkenntnisse
Hätte ich so nicht gedacht, wobei allein das Bergfürst Objekt und die Kick-Back‘s einen Turbo von weit über einem Prozent brachten.
Letztlich gilt auch hier das magische Dreieck (Rentabilität//Liquidität/Sicherheit). Die Diversifikation über verschiedene Plattformen und die weitgehende Vermeidung von Klumpenrisiken bringt gefühlt ein wenig Sicherheit.
Trotz Luvebelle habe ich Glück gehabt.
Eine Ausfallquote von 1 – 2 Prozent halte ich für realistisch, die Renditen gehen dann schon Richtung Keller.
Die Valutabetrachtung zeigt bei einigen Projekten auch auf, das nicht einmal die Nominalverzinsung erreicht wird, in der Spitze lag die Rendite 0,11 % darunter.
Nicht zu übersehen ist der Aufwand, vorweg Anlagesumme und Laufzeit festlegen, dann beim Kauf (Projekt und VIB durchsehen, Suche nach dem echten EK (oder unechtem = Zahlungen nach Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), ggf. samt Nachfrage dazu, Sicherheiten, Projektentwickler) und sowie Terminüberwachung für Zins- und Tilgungszahlungen.
Einige zahlen die Erträge brutto, andere unter Abzug von Kapitalertragssteuer. Da gibt’s dann schon Bescheinigungen für 100,00 EUR Zinsen mit 24,00 EUR (?) Steuerabzug, oder trotz Sperrvermerk bei Bundeszentralamt für Steuern wird Kirchenkapitalertragssteuer, noch dazu mit dem falschen Satz, abgezogen. Und die wird dann auch nicht geändert.
Die Controlling Berichte sind – so es welche gibt – oft wenig informativ, zeigen kaum Probleme auf und kommen bei Problemen manchmal erst dann, wenn es „3 Tage“ vorher ist.
Ich weiß nicht, was daran so schwer sein sollte, ein Muster-Berichtswesen (z.B. Bestätigung von Projektleiter/bauleitenden Architekten/externen Kostencontroller/Steuerberater) mit Kosten- und Terminstand, Vergabestand, Verkaufsstand, abgenommenen Rechnungen, usw., in Verbindung mit aktuellen Prognosen zum Projektende in den Verträgen zu implementieren.
Fazit
Ich werde grundsätzlich dabeibleiben. Ausländische Alternative wie Estateguru usw. lasse ich unverändert sein. Bei Zinsland und kleineren Anbietern (einfach zu wenig Objekte) werde ich nicht mehr investieren. Über das Thema Sicherheiten möchte ich mir noch mehr Gedanken machen, Grundschulden an erster Rangstelle halte ich für werthaltig. Die Tendenz scheint auch dahin zu gehen. Das Gesamtengagement werde ich vermindern, das liegt am eigenen Limit System.
Die Renditen sind m.E. auch schon etwas gesunken. Ich gehe davon aus, dass meine bisherige Rendite nicht zu halten sein wird. Nehme ich aus dieser die Einmaleffekte (Kick-Backs und das Bergfürstprojekt) raus, bin ich bereits ziemlich nahe bei meinen Durchschnittszins der laufenden Projekte bzw. darunter (Luvebelle).
Als Beimischung zum Portfolio halte ich Crowdfunding unverändert für interessant. Ob die Renditen zum Risiko passen muss jeder selbst abwägen, ebenso den erhöhten Aufwand. Man sollte aber nur Finanzmittel verwenden, auf die man nicht angewiesen, die öfter genannte Regel (mind. 20 Projekte à 500,00 EUR) kann zumindest vor dem Totalverlust schützen.
Die steuerliche Entwicklung bleibt abzuwarten.
Grüsse
KaBa
Ganz herzlichen Dank für dieses sehr detaillierte Zwischenfazit!
Aus meiner Sicht besonders interessant ist die Tatsache, dass die Anzahl der abgerechneten Projekte bei uns beiden in etwa gleich ist, die erzielte Rendite bei KaBa in der Summe aber in etwa doppelt so hoch ist. Entspricht übrigens der Größenordnung, die ich mir für meine Investments auch erhofft hatte.
Das zeigt zumindest, dass Crowdinvesting durchaus lukrativ sein kann. Selbst mit einem Ausfall sind die Zahlen von KaBa immer noch recht ordentlich.
Auch die Anmerkungen, die sich nicht auf Renditen beziehen, kann ich größtenteils unterschreiben. Bis auf die falschen Zinsabrechnungen – die habe ich noch nicht erlebt. Oder übersehen. 😉 Denn sooo genau gucke ich da gar nicht hin.
Danke und Gruß, Der Privatier
Auch von meiner Seite aus danke, halt uns auf dem Laufenden.