Crowdinvesting für Fortgeschrittene: Neue Entwicklungen

Es ist nun schon einige Zeit vergangen, seitdem ich hier auf der Seite „Crowdinvesting – Einführung und Übersicht“ einen Überblick über das Crowdinvesting-Prinzip, die wichtigsten Anbieter und praktische Erfahrungen geschrieben habe.

Inzwischen habe ich einige weitere Beiträge über meine eigenen Erfahrungen mit verschiedenen Anbietern und meinen jeweiligen Investments veröffentlicht. Alle wieder zu finden auf der Seite „Beiträge über Crowdinvesting“ ,

Gegenüber meiner damaligen ersten Darstellung des Immobilien-Crowdinvestings haben sich in der Zwischenzeit aber einige deutliche Erweiterungen ergeben, die ich heute einmal kurz vorstellen möchte.

Anmerkung: Diese Aktualisierung hatte ich schon seit längerer Zeit geplant und steht in keinem direkten Zusammenhang mit aktuellen Entwicklungen. Aber gerade im Hinblick auf sich abzeichnende Probleme in einigen Projekten ist es womöglich besonders wichtig, einen aktuellen Überblick zu bekommen, um ggfs. über Sicherheiten bzw. Risiken von bestimmten Finanzierungskonstruktionen noch einmal nachzudenken.

 

 

Rückblick

Dazu zunächst noch einmal kurz ein Rückblick: In den ersten Anfängen zeigten Crowdinvesting-Projekte in Immobilien in der Regel folgende Merkmale:

• Neuerstellung oder Renovierung einzelner Wohngebäude
• Finanzierung über Nachrangdarlehen
• Abschluss eines Darlehensvertrages direkt mit dem Projekt-Initiator
• Laufzeit von ca. 2 Jahren

 

All dies gibt es zwar immer noch, das Angebot ist aber inzwischen deutlich vielfältiger geworden, wie ich im Folgenden erläutern werde.
Anmerkung: Meine Erkenntnisse beziehen sich dabei im Wesentlichen auf die drei bekanntesten Plattformen für den deutschen Markt Zinsland ,  Exporo und Bergfürst, bei denen ich auch selber Investments getätigt habe.

 

Weitere Objektarten

Zu den Objekten, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, sind im Laufe der Zeit eine Vielzahl weiterer Objekte hinzu gekommen. Hier einige Beispiele:

• Gemischte Nutzung als Wohn- und Gewerbe-Flächen z.B. in Innenstädten.
• Besondere Wohnformen wie Studentenheime, Microappartments, Luxusvillen oder Penthousewohnungen.
• Reine gewerbliche Nutzung: Einkaufszentren, Supermärkte, Hotels oder Lagerplätze (Selfstorage)
• Objekte mit sozialer Komponente: Kindertagesstätten, Senioren- /Pflegeheime, Wohngruppen für Demenzerkrankte (teilweise mit öffentlichen Fördermitteln).
• Größere Objekte: Projekte mit mehreren EFHs /RHs / ETWs an einem Standort oder auch Portfolios aus mehreren Objekten an unterschiedlichen Standorten.

 

Allen gemeinsam ist die Tatsache, dass sämtliche Formen von Projektvorhaben anzutreffen sind. Das reicht von reinen Planungsprojekten, über vollständige Neubauvorhaben über Entkernung und Komplett-Sanierung bis hin zu kleinen Renovierungen mit anschliessender Aufteilung in Teileigentum.

 

 

Neue Finanzierungsformen und Sicherheiten

Nachrangdarlehen, die man direkt an den Projektinitiator gibt, haben den Vorteil, dass sie extrem einfach zu realisieren sind. Sie sind deshalb auch für kleinere Projekte einsetzbar und sind eben sehr einfach zu handhaben. Alles andere erfordert einen höheren Aufwand und ist in der Regel daher auch mit höheren Kosten verbunden.

Auf der anderen Seite sind Nachrangdarlehen aber mit dem Risiko verbunden, dass die Anleger im Insolvenzfall an allerletzter Stelle stehen und daher in der Regel leer ausgehen. Da helfen dann auch Bürgschaften etc. meistens nichts mehr.

Die Crowdinvesting-Plattformen haben daher von Beginn an nach alternativen Lösungen gesucht. Und Bergfürst war (nach meinem Kenntnisstand) einer der Vorreiter, die schon sehr früh grundbuchlich abgesicherte Investments angeboten haben. Der Vorteil dieses Konzepts ist sehr schön in dem Bergfüst-Beitrag über den Unterschied zwischen Nachrangdarlehen und besicherten Bankdarlehen erläutert.

Zur Umsetzung dieser Konstruktion ist aber eine Partnerbank erforderlich, die ein klassisches Bankdarlehen gewährt. Der Anleger erwirbt dann mit seiner Zeichnung einen Anspruch auf eine Teilforderung aus diesem Bankdarlehen (nebst vereinbarten Sicherheiten). Dies geschieht im Wege eines Forderungskaufes, welcher über eine zwischengeschaltete GmbH der Crowdinvesting Plattform als Intermediär erfolgt.

Dieses Konzept ist also schon ein wenig komplexer (und aufwändiger), bietet aber einen höheren Schutz für die Anleger. Exporo verfolgt diesen Weg ebenfalls seit einiger Zeit und mehr und mehr Projekte werden über diesen Weg angeboten. Es empfiehlt sich aber auf jeden Fall immer einen Blick auf das Finanzierungsmodell zu werfen, da gerade bei Exporo auch immer einmal kleine Abweichungen zu verzeichnen sind.

Größere Projekte und „echte“ Anleihen

Auch Projektinitiatoren mit größeren Projekten haben in den letzten Jahren  zunehmend die Vorteile des Crowdinvestings erkannt. Hier gab es aber bei den bisher genannten Finanzierungsmodellen das Hindernis des Kleinanlegerschutzgesetzes, welches z.B. einem Anleger nicht erlaubt, mehr als 10.000€ in ein Projekt zu investieren (genau genommen: mit einem Projektpartner) und welches das über die Crowd finanzierte Volumen auf nicht mehr als 2,5 Mio. Euro begrenzt. Für große Projekte ist dies daher kein gangbarer Weg.

Darum gibt es bei Exporo bereits seit einiger Zeit (und ebenfalls bei Zinsland seit kurzem) Finanzierungen über „echte“ Anleihen. „Echt“ in dem Sinne, dass es einerseits keine Nachrangdarlehen sind und andererseits theoretisch keiner Beschränkung in der Höhe unterliegen.

„Theoretisch“ deshalb, weil seit Mitte 2018 die Grenze, unterhalb der keine Pflicht zur Erstellung eines umfangreichen Wertpapierprospektes besteht, auf 8 Mio. Euro pro Jahr und Emittent angehoben worden ist. Man wird also vermutlich weiterhin auch in diesem Bereich nur Finanzierungen unterhalb der 8-Mio.-Grenze finden.

Aber ansonsten haben diese Anleihen ganz „normale“ Eigenschaften und sind z.B. mit einer Wertpapierkenn-Nummer (WKN) ausgestattet und können in einem normalen Wertpapier-Depot verwahrt werden.

Man findet diese Anleihen aktuell hauptsächlich bei einem in den letzten 1-2 Jahren neu entwickelten Konzept, welches in erster Linie von Exporo angeboten wird: Bestandsimmobilien mit laufenden Mieteinnahmen.

 

 

Bestandsimmobilien mit laufenden Einnahmen und Wertsteigerungen

Vor ca. 1-2 Jahren hat Exporo erstmals ein neues Konzept im Rahmen des Crowdinvesting vorgestellt, bei dem es um darum geht, von den Vorteilen einer vermieteten Immobilie (Mieteinnahmen und Wertsteigerungen) zu profitieren, ohne aber selbst Eigentümer zu sein.

Die Anleger haben keinen Aufwand, müssen sich nicht um die Weiterentwicklung, Vermietung und Instandhaltung kümmern, profitieren aber wie ein Eigentümer von  regelmäßigen Ausschüttungen aus den Mietüberschüssen und sind am Wertzuwachs der Immobilie beteiligt.

Solche Projekte sind in der Regel auf eine Laufzeit von 10 Jahren ausgelegt, da nach Ablauf dieser Zeit eine vermietete Immobilie ohne Steuernachteile veräussert werden kann. Für Anleger, die sich während der Laufzeit von Ihrem Investment trennen wollen (oder müssen) hat Exporo einen Handelsplatz eingerichtet, der einen Handel mit anderen Investoren ermöglicht.

 

Zusammenfassung

In den letzten Jahren haben sich Konzepte und Angebote im Bereich des Crowdinvesting für Immobilien in verschiedene Richtungen weiter entwickelt.

Als kleinen Nachteil dieser Entwicklung könnte man anführen, dass es eben aufgrund dieser Vielfalt etwas mehr an Zeit und Aufwand erfordert, die jeweiligen Angebote genau zu studieren und sich mit den exakten Details der Verträge zu befassen.

Dem gegenüber steht aber als positiver Effekt, dass durch die größere Vielfalt das Crowdinvesting in Immobilien für eine größere Anzahl potentieller Investoren interessant geworden ist, die (je nach gewünschter Zielrichtung) an besser abgesicherten Anlagen, an Investments mit sozialer Komponente oder auch an längeren Laufzeiten interessiert sind.
Nach eigener Aussage der Plattform-Betreiber ist für die Zukunft damit zu rechnen, dass die Angebote, die über Forderungsverkauf oder Anleihen finanziert werden, stärker in den Vordergrund rücken werden, so dass die Investements insgesamt etwas weniger Risiko beinhalten.

Aber auch das sei zum Abschluss noch einmal deutlich gesagt: Crowdinvestments beinhalten ein erhöhtes Risiko, welches bis zum Totalerlust führen kann!

Ergänzung Juli 2019: Exporo führt „digitale Wertpapiere“ auf Basis der Blockchain-Technologie ein.

Nachtrag von Okt. 2019: Die Aktivitäten von Zinsland wurden inzwischen vom Marktführer Exporo übernommen. Neue Projekte werden daher nur noch über Exporo abgewickelt. Weitere Hinweise dazu im Beitrag über Exporo. (inkl. Bonus-Aktion!)

Hinweise: Sämtliche Beiträge zum Thema Crowdinvesting kann man auf der Seite „Beiträge über Crowdinvesting“ nachlesen.
Aktuelle Diskussionen und besondere Aktionen (wie z.B. Bonus-Aktionen) oder spezielle Projekte werden von Fall zu Fall in der „Plauderecke Crowdinvesting“ vorgestellt.