Crowdinvesting mit Zinsland – Mein Zwischenfazit
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Es ist nun knapp zwei Jahre her, dass ich zum ersten Mal etwas über Crowdinvesting in Immobilien geschrieben habe.
Damals war dies noch eine recht neue Investitionsmöglichkeit und die Plattform Zinsland hatte gerade einmal das zweite Projekt gestartet.
Wer meinen damaligen Beitrag noch einmal nachlesen möchte, findet ihn hier unter „Crowdinvesting in Immobilien“ . Für alle, die noch nie etwas von dem Thema gehört haben, hier in Kurzform das Wichtigste:
Allgemein schließen sich beim Crowdinvesting eine größere Anzahl Anleger zusammen, um ein größeres Projekt zu finanzieren. Vorteil dabei: Der einzelne Anleger ist mit kleineren Summen beteiligt, so dass sich das Risiko besser verteilen lässt.
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Crowdinvesting in Immobilien
Crowdinvesting gibt es inzwischen für ganz unterschiedliche Bereiche, wie z.B. junge Startup-Firmen, Projekte für erneuerbare Energien oder eben Immobilien-Projekte.
Für mich selber sind Startups viel zu riskant, da hier erfahrungsgemäß die Ausfallquote recht hoch ist. Projekte für erneuerbare Energien finde ich zwar grundsätzlich auch interessant, diese sind aber meistens mit recht langen Laufzeiten (3-8 Jahre) verbunden, was nun wiederum nicht zu meinen Vorstellungen passt.
Immobilien-Projekte hingegen werden in der Regel nur für einen sehr überschaubaren Zeitraum von 12-24 Monaten während der Bau- oder Modernisierungs-Phase finanziert. Hier sind (je nach Projekt und Anbieter) meistens ca. 5%-7% Zinsen p.a. zu erzielen.
Nicht fehlen darf natürlich der Hinweis, dass solche Investitionen mit einem Risiko verbunden sind und daher unbedingt darauf zu achten ist, dass man nach Möglichkeit seine Investitionen auf mehrere Projekte verteilt.
Meine Erfahrungen
Und damit kommen wir dann auch gleich zu meinen bisherigen Erfahrungen. Mir hat vor zwei Jahren das Zinsland-Konzept des Crowdinvesting in Immobilien sehr gut gefallen und so habe ich seit diesem Zeitpunkt regelmäßig immer wieder in die neuen Projekte investiert. Zu Beginn ausschließlich über die Plattform Zinsland , später auch vereinzelt über Exporo.
Die eindeutig größere Anzahl meiner Projekte habe ich aber bei Zinsland investiert. Das liegt einerseits daran, dass mir die Projekte oftmals besser gefallen und (noch wichtiger!) dass die Konditionen bei Zinsland – bisher jedenfalls – immer besser waren: Höhere Zinsen bei kürzeren Laufzeiten.
Exporo ist etwas länger am Markt und ist daher in der Lage, Projekte schneller zu finanzieren und neue Projekte anzubieten. Nachteil: Man muss manchmal sehr schnell sein, wenn man dabei sein möchte. Bei Zinsland hingegen bleibt in der Regel ausreichend Zeit, sich die Unterlagen in Ruhe anzusehen und zu prüfen.
Was mir noch bei Zinsland gut gefällt, ist die Tatsache, dass es alle ein oder zwei Monate für die Investoren für jedes Projekt einen kurzen Bericht über den aktuellen Status des Projektes gibt. Das sind meistens nur wenige Zeilen über den Verkaufserfolg, den Baufortschritt und wenn es passt, ein paar Fotos von der Baustelle.
Mein Plan war damals, mich regelmäßig an Projekten zu beteiligen, so dass irgendwann ein Zustand erreicht ist, dass ich neue Projekte mit den Rückzahlungen aus alten Projekten finanzieren kann. Und so sind es bis zum heutigen Tage insgesamt exakt 34 Projekte geworden. Eine Zahl, die mir jetzt den gewünschten rollierenden Effekt ermöglicht und die außerdem auch eine beruhigende Diversifikation darstellt.
Bis heute konnte ich allerdings immer nur über den Vorgang des Investierens berichten. Das war bei beiden Plattformen immer problemlos, sehr simpel und übersichtlich. Ich habe das etwas ausführlicher bereits in einem Erfahrungsbericht über Zinsland erläutert.
Die erste Rückzahlung
Nachdem nun knapp zwei Jahre nach meinem ersten Zinsland-Investment vergangen sind, war vor wenigen Tagen die erste Rückzahlung eines Zinsland-Projektes fällig („Schatzkammer Dinslaken“).
Und auch hier kann ich nun eine positive Rückmeldung geben! Mein Investment ist inkl. 7% p.a. Zinsen pünktlich zurückgezahlt worden. Sehr schön. So kann das jetzt weiter gehen…
Und so wird es auch weiter gehen (wenn es denn keine unvorhergesehenen Probleme gibt). Denn beim nächsten Projekt steht die Rückzahlung ebenfalls unmittelbar bevor. Dieses hatte ich ursprünglich sogar noch vor dem jetzt zurückgezahlten Projekt erwartet. Allerdings sind die Termine nicht immer so ganz exakt auf ein festes Datum kalkuliert, sondern der Projektentwickler hat ein Zeitfenster (+/- 3 Monate), innerhalb dessen die Rückzahlung erfolgen soll. Hier ist der Termin daher noch offen.
Und so wird es dann in unregelmäßigen Abständen weiter gehen. Manchmal ist es aufgrund der unterschiedlichen Laufzeiten nur ein Projekt, das in einem Monat zurückgezahlt wird, manchmal sind es aber auch gleich drei. Insgesamt erwarte ich dieses Jahr noch die Rückzahlung von weiteren 10 Projekten.
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Weitere Vorgehensweise
Ich habe vor, diese Rückzahlungen jeweils wieder in neue Crowdinvesting-Projekte zu investieren. Die insgesamt investierte Summe möchte ich dabei aber nicht mehr erhöhen, da ich meine Zielvorstellung bereits erreicht bzw. sogar überschritten habe. Ich werde daher eher die Summe pro Projekt leicht reduzieren und dafür die Anzahl der laufenden Projekte etwas erhöhen. So ist zumindest mein Plan.
Und das wäre auch meine Empfehlung für alle, die sich ebenfalls für diese Art von Investitionen interessieren:
- Sich zunächst einmal unverbindlich und kostenlos bei Zinsland zu registrieren und damit die Möglichkeit zu bekommen, detaillierte Informationen über die laufenden Projekte zu erhalten und bei neuen Projekten frühzeitig per Mail informiert zu werden.
- Wem das Konzept dann gefällt, der sollte sich nach Möglichkeit nicht mit einer Einmal-Aktion beteiligen, sondern besser regelmäßig.
- Ob dies nun einmal pro Quartal der Fall ist (wie von mir ursprünglich geplant) oder aber monatlich (was es bei mir am Ende geworden ist), dass muss jeder für sich entscheiden und natürlich auf seine verfügbaren Mittel abstimmen. Der Mindestbetrag beträgt pro Projekt jeweils 500€, maximal sind es (glaube ich) 10.000€.
Für mich bedeutet Crowdinvesting in Immobilien auch ein Gegenpol zu meinen anderen Kapitalanlagen in Aktien, Anleihen oder anderen Wertpapieren und stellt somit einen wichtigen Faktor zur Diversifikation dar. Mein Fazit daher: Empfehlenswert.
Nachtrag von Juli 2017: Das Thema „Crowdinvesting in Immobilien“ ist fester Bestandteil meiner Strategie zur Kapitalanlage geworden. Für Neueinsteiger gibt es eine Seite mit den wichtigsten Informationen: Fakten zum Grundkonzept, Chancen und Risiken, Erfahrungen, Anbietern, Konditionen und aktuellen Projekten: Crowdinvesting in Immobilien.
Nachtrag von Okt. 2019: Die Aktivitäten von Zinsland wurden inzwischen vom Marktführer Exporo übernommen. Neue Projekte werden daher nur noch über Exporo abgewickelt. Weitere Hinweise dazu im Beitrag über Exporo.
Bei Fragen, Kritik oder Anmerkungen bitte die Kommentarfunktion benutzen.
Hallo Peter,
schöner Bericht! Ich bin inzwischen bei 15 Zinsland/Exporo-Projekten dabei, erwarte im Oktober meine erste Rückzahlung und plane auch ein rollierendes Investieren.
Noch eine Ergänzung:
Du schreibst „Der Mindestbetrag beträgt pro Projekt jeweils 500€, maximal sind es (glaube ich) 10.000€.“ Du musst nicht glauben … es sind 10000€ Maximalbetrag pro Projekt. Dies ist vom Gesetzgeber für Privatpersonen auf diese Höhe begrenzt (ich glaube wg. Risikobegrenzung, da Totalverlust möglich)
LG
Jürgen
Dann will ich Deine Ergänzung noch ergänzen: 😉
Ich habe nämlich gerade noch einmal nachgelesen. Es gibt im Kleinanleger-Schutzgesetz drei Grenzen:
* Bis zu einer Summe von 1.000€ pro Projekt kann jeder „einfach so“ investieren.
* Zwischen 1.000€ und 10.000€ ist eine Bestätigung (Selbstauskunft per Klick im Internet) über ausreichendes Vermögen/Einkommen erforderlich. Über 10.000€ ist nur für Kapitalgesellschaften möglich.
* Ein Projekt darf insgesamt nicht über 2,5 Mio. Investmentsumme an Kleinanleger anbieten. Ansonsten müssen erhöhte Anforderungen (Prospektpflicht etc.) erfüllt werden.
Gruß, Der Privatier
Hab Anfang dieses Jahres auch eine Rückzahlung von Zinsland erhalten, gut 2 Monate vor dem geplanten Termin, war zufrieden ?
Ja, wie ich schon im obigen Beitrag erwähnt habe, haben die Projektentwickler bei Zinsland ein Zeitfenster, innerhalb dessen sie die Darlehensbeträge zurückzahlen können. In meinem Beispiel oben waren es +/- 3 Monate.
Bei einer Verschiebung nach hinten wurde mir schon bestätigt, dass die Zinsen natürlich taggenau berechnet werden und somit auch für den verlängerten Zeitraum gezahlt werden.
Wie war das denn bei der vorzeitigen Rückzahlung?
Gruß, Der Privatier
Jap, wollts nur nochmal sagen dass es bei mir auch so war ? Bei mir wurden die Zinsen dann auch taggenau berechnet, hab also etwas weniger bekommen.
Habe bei Exporo ein Projekt vorzeitig ausgezahlt bekommen. Die Zinsen wurden bis zur Endfälligkeit sofort mit ausgezahlt. Dadurch hat sich die Rendite verdoppelt!
Hallo Peter
Da ist ja eine ganz schöne Menge ( 34 Projekte ) zusammengekommen .
Anteil am Gesamtportfolio ??? 6-8% ???
Anteil Einzelprojekt , ca. ( Ich geh mal von 6-8% aus ) also dann ca.
6% / 34 = 0,176 % bis 8% / 34 = 0,235 % an Ausfallrisiko pro Projekt ???
Verzinsung im Durchschnitt ??? ca. 5-7% ???
Somit m.M.n. , gute Risikoverteilung , bei durchaus auf das Risiko bei Einzelprojekt
gesehener Verteilung , eine Rendite die über der Marktrendite liegen dürfte .
Somit könnte man ja eigentlich sagen , trotz Nachrangbesicherung der einzelnen Forderung
in Höhe von ca. 0,25 % Gesamtportfolio , durch verteilung auf mehrere Projekte , mit
einer Asset Allokation von 6-8% an Assets Zinsland / Exporo , doch noch eine gewisse
Risikoverteilung auf Ausfallrisiko hinbekommen . Das ganze jetzt noch rollierend ,
bietet ja auch einen ständigen Cash Flow übers Jahr gesehen . Aufwand vertretbar ???
Peter , ich denke , da hast du wieder eine Anlageklasse gefunden , die zwar auch nicht
vor einem Totalausfall geschützt ist , aber zumindest eine gewisse Risikoverteilung
beinhaltet , die im Vergleich zu üblicher Marktrendite sicherlich darüber liegen
dürfte . Also auch hier , nicht alle Eier in einen Korb , verhindert Totalausfall .
Rendite 6% ??? * 0,71 ??? = 4,26% , nach Inflation ( ca. – 5% ) , somit Verlust auf Kapitalstock , nur – 0,74% , aber 4,26% zum theoretischen VERBRAUCHEN gehabt .
Da du ja rollierend wiederanlegen willst , Kapitalstockverschiebung um Anlagedauer ,
für Ausfallrisikobetrag ( Emittentenrisikoverschiebung auf dich ) während der Haltezeit
für nur minus 0,74 % . Damit besser wie Festgeldanlage – 5% , schlechter wie UN –
Beteiligungen ca. 6 – 8% -5% Inflation , gleich 1 bis 3% . Jedoch nicht Korrelierend .
LG Det
Sag mal Det – vielleicht hast du es schon mal irgendwo beschrieben – aber wie kommst du auf eine Inflation von ca 5% ?
Ich rechne mit 2% und bin da eigentlich ganz gut gefahren
LG
Jürgen
Kleine Ergänzung zu Deinen Zahlenspielen:
* Bei mir machen die 34 Projekte in der Summe einen Anteil von 8,8% meines Gesamtportfolios aus.
* Jedes einzelne also etwas mehr als 1/4 Prozent im Durchschnitt.
* Ich variiere die Größe allerdings immer etwas, je nachdem wie gut ein Projekt mir gefällt.
* Die größten liegen dann in etwa bei dem doppelten Anteil, also ca. 1/2 Prozent.
* Risikibetrachtung: Es können also gleichzeitig vier durchschnittliche Projekte vollständig ausfallen, was mir dann einen Verlust von ca. 1 Prozent beschert. In etwa so viel, wie die tägliche Schwankungsbreite im DAX oder DowJones. Damit kann ich gut leben.
* Und zur Deiner Inflationsrechnung schreibe ich dann an anderer Stelle etwas sobald es mir die Zeit erlaubt.
Gruß, Der Privatier
Hallo Peter
Alles wieder sehr schön AUFGELÖST .
Anteil Asset 8,8% mit 34 Beteiligungen unterteilt , ergibt halt kleines
Einzelrisiko auf die einzelne Beteiligung . Glückwunsch zu der Risikobegrenzung .
Ich finde es halt immer wieder erstaunlich , mit welch einfachen Mitteln , doch
wieder eine Risikominimierung tatsächlich stattfinden kann . Insbesondere wenn man
sich ein wenig von dem einzelnen Investment löst und aufs Ganze blickt .
LG Det
@ Jürgen , lass uns mal in die Plauderecke verschieben , da kann ich nochmal was zu Teil
2 mitteilen , wenn gewünscht . LG Det
Ein guter Vorschlag – und habe ich soeben gemacht.
Die weitere Diskussion befindet sich also im Beitrag „Investment-Ideen“.
Gruß, Der Privatier
Hallo in die Runde,
vielleicht habe ich es überlesen. Wie werden die Einnahmen
von Zinsland steuerlich betrachtet? Einfach als Kapitalerträge?
Gruß
Sunny
Hallo Sunny, danke für den Hinweis. Kann ich gerne noch ergänzen:
Es handelt sich bei den Zinserträgen und „ganz normale“ Kapitalerträge, die in Deutschland der 25%igen Kapitalertragssteuer unterliegen (zzgl. Soli und ggfs. KiSt.).
Zinsland handelt hier genau so, wie es bei deutschen Banken üblich ist, d.h. die Steuern werden einbehalten und direkt von Zinsland abgeführt. Ausgezahlt wird also nur der Betrag nach Steuern. Am Ende des Jahres wird dann von Zinsland eine Steuerbescheinigung erstellt, die dann bei Bedarf für eine Einkommensteuererklärung verwendet werden kann.
Dies ist übrigens ein Punkt, den nicht alle Crowdinvesting-Plattformen gleich handhaben!
Bisher erzähle ich diesen Punkt nur aus der Theorie, werde ich dann zu gegebener Zeit berichten, wie das in der Praxis funktioniert.
Gruß, Der Privatier
Guten morgen,
danke für die ausführliche Antwort.
War eben bei Zinsland auf der Seite
„4. Freuen Sie sich über attraktive Zinsen
Nach Abschluß der festgesetzten Projektlaufzeit erhalten Sie den gesamten Darlehensbetrag, also Ihr Investment, zuzüglich der Zinsen kumuliert und endfällig ausbezahlt. Handelt es sich z.B. um ein Projekt mit einer Laufzeit von 2 Jahren bei einem Zinssatz von 6% pro Jahr, werden Ihnen nach Fertigstellung des Projektes Ihr Investment plus die Zinsen in Höhe von 12% des Darlehensbetrages ausgezahlt.“
Das liest sich bei Zinsland aber etwas anders.
Ich werde mich weiter informieren.
Gruß
Sunny
Moin, ja, da liest sich das misverständlich.
Schau mal in die FAQ’s bei Zinsland.
Du musst auch bei der Registrierung (vor dem ersten Investment) deine Steuer-ID angeben damit Zinsland die Kap-St. und den Soli abführen kann.
Meines Wissens nach ist das bei Exporo anders – die führen keine Steuern für dich ab.
VG
Jürgen
Stimmt. Das Zitat stellt das Thema an dieser Stelle sicher etwas stark verkürzt dar.
Tatsächlich werden die Steuern aber von Zinsland einbehalten und direkt an das Finanzamt abgeführt. Nachlesen kann man dies übrigens auch im Glossar unter Abgeltungssteuer.
Und im Ürigen hat Jürgen Recht: Exporo handhabt dies anders: Dort werden keine Steuern abgezogen, hier ist der Steuerpflichtige selbst in der Verantwortung. Beide Vorgehensweisen haben ihre Vor- und Nachteile. Mir ist es im Grunde egal und daher mache ich meine Investmententscheidungen auch nicht davon abhängig.
Gruß, Der Privatier
Hallo Peter,
danke für diesen sehr interessanten Artikel. Das ist wirklich eine Überlegung Wert und du hast das super gut und verständlich vorgestellt! Vielen Dank!
Hallo Peter,
vielen Dank für Deinen Erfahrungsbericht und die Diskussion hier. Da es eine relativ junge „Anlageklasse“ ist, gibt es hier noch keine endgültigen Erfahrungen. Deshalb ist der Titel Zwischenfazit gut gewählt.
Zu den Risiken fallen mir 3 Punkte ein, die man bei einem Invest im Auge behalten muss:
1) Wieviel meines Gesamtkapitals will ich hier riskieren?
2) Wieviel Prozent meines Gesamtkapitals riskiere ich mit einem einzelnen Projekt?
3) Bei einem angenommenen Zinssatz von 6% brauche ich bei einem Ausfall von 1 Projekt ca 17 erfolgreiche Projekte um mit 0 aus der Sache rauszukommen. Wahrscheinlich sogar mehr, weil sich bei einem Totalverlust das Finanzamt ungern beteiligt (im Gegensatz zu den Gewinnen).
Also Risiko ist schon da, aber no Risk no Fun. Bei mir sind es bisher 3 Projekte mit jeweils ca 0.8% von meinem Gesamtkapital. In Summe will ich hier aktuell nicht höher als 5% gehen und meine zukünftigen Beteiligungen werden kleiner ausfallen.
Gruß Günther
Hallo Günther,
vielen Dank für Deine Überlegungen. Kann ich Dir voll zustimmen. Wobei ich vielleicht ein kleines bisschen risikofreudiger bin. Das liegt sich u.a. auch daran, dass ich schon eine ziemlich lange Reihe von Verlusten in anderen Anlageklassen (Aktien, Anleihen, Optionen, Zertifikate, etc.) erleben musste. Das Risiko ist woanders auch nicht kleiner. Zumindest dann nicht, wenn man eine halbwegs ordentliche Rendite erzielen möchte.
Und darum ist bei mir auch der Anteil am Gesamtdepot inzwischen auf fast 9% angewachsen. War zwar ursprünglich (ähnlich wie bei Dir) geringer geplant, aber auch mangels vernünftiger anderer Alternativen sehe ich da für mich kein Problem.
Dennoch werde ich (wie auch im Beitrag beschrieben) die Einzel-Investitionen eher etwas reduzieren. Aber ich mache das auch gerne vom Projekt abhängig und wenn mir das nächste Zinsland-Projekt vielleicht wieder einmal besonders gut gefallen sollte, dann darf es auch mal über dem Durchschnitt liegen. Mal sehen…
Gruß, Der Privatier
Mir ist nicht ganz klar, wie diese Modelle bei Exporo und Zinsland funktionieren, da die Laufzeiten für die Kredite
relativ kurz sind. Wenn man baut, schließt man in der Regel langfristige Verträge ab.
Vielleicht ist es aber so, dass man mit der Gesellschaft in eine Art Vorfinanzierung geht, … und wenn dann die
kaufwilligen Kunden „an Deck“ sind, die Vorfinanzierungsphase endet und dann das Geld zurückfließt?
Wer weiß dazu Genaueres?
Du bist mit Deiner Vermutung schon auf dem richtigen Weg!
Eine langfristige Finanzierung wird in der Regel von dem endgültigen Eigentümer einer Immobilie gewählt. Aber darum geht es beim den hier vorgestellten Crowdinvesting-Modellen gar nicht!
Die von der Crowd finanzierten Darlehen gehen fast immer an die Initiatoren eines Immobilienprojekts. Das können Bauunternehmen sein, oder Bauträger und ganz allgemein Projektentwickler. Die Tätigkeitsfelder unterscheiden sich dabei von Fall zu Fall und die Grenzen können auch ein wenig verschwimmen.
Allen gemeinsam ist es aber, dass sie lediglich für die Bau- bzw. Renovierungsphase zuständig sind. Nach Abschluss dieser Arbeiten werden die Immobilien verkauft (Eigentumwohnungen, gewerbl. Objekte oder auch Komplett-Übernahmen).
Somit ist sowohl für die Projektentwickler, als auch für die Crowdinvestoren das Projekt nach Abschluss der Baumaßnahme und erfolgreicher Vermarktung beendet.
Dies ist u.a. auch wichtig zu wissen, um die Risiken besser abschätzen zu können. Gerade bei Zinsland habe ich einige Projekte kennengelernt, die bereits vor Beginn der Bauphase zu einem erheblichen Anteil verkauft waren. Wenn man dem Initiator jetzt noch zutraut, das Objekt auch ordnungsgemäß fertigzustellen, sind die Aussichten schon recht gut.
Gruß, Der Privatier
Tja, da habe ich eben noch an anderer Stelle geschrieben, dass ich schon auf das nächste Zinsland-Projekt warte – und nun ist es bereits da!
Zur Abwechslung mal wieder ein Gewerbe-Projekt: Ein REWE-Markt in Saarbrücken*.
Von den Konditionen her eher durchschnittlich (6% p.a. bei 30 Monaten Laufzeit), oder für Zinsland-Verhältnisse eigentlich sogar unterdurchschnittlich. Es wäre schade, wenn dies die zukünftige Tendenz auch bei Zinsland sein sollte.
Ich werde mich trotzdem beteiligen, denn insgesamt gefällt mir das Projekt doch ganz gut. Allerdings werde ich wegen der nicht ganz so überzeugenden Konditionen meinen Beitrag etwas reduzieren. Aber das hatte ich ja ohnehin vor. Und so fällt es mir etwas leichter.
Was mir bei Zinsland übrigens immer sehr gut gefällt und was ich im obigen Beitrag vergessen habe, zu erwähnen, ist die Vorstellung der Projekte durch den Entwickler im Video. Für mich ist es immer auch wichtig, einen Eindruck von den Menschen zu bekommen, die hinter einem solchen Projekt stehen.
Gruß, Der Privatier
Hallo Peter,
schöner, gut geschriebener Artikel. Da ich ebenfalls in das Crowdinvesting einsteigen möchte und, zugegebenermaßen, auf dem Thema noch nicht allzu bewandert bin, habe ich noch einige Fragen bzw. Anmerkungen.
Worin unterscheidet sich Crowdinvesting von normalem investieren? Abgesehen davon, dass die Anleger mit kleineren Summen beteiligt sind.
Hast du mittlerweile vielleicht sogar noch bessere Investitionsmöglichkeiten gefunden? Immobilien sind zwar (meistens) eine sichere Angelegenheit, allerdings wäre etwas Nervenkitzel zur Abwechslung gar nicht so übel – jedoch nicht ganz so risikoreich wie startups und natürlich mit kleineren Summen. Liegt der Mindestbetrag überall bei 500 Euro oder gibt es auch günstigere Varianten, für Einstiger wie mich?
Nun, zum Abschluss auch ein wenig Kritik. Als non-plus-ultra quasi hätte ich es empfunden, wenn du auch einige Nachteile von Crowdinvesting genannt hättest. Etwaige Risiken wie risikoreiche Investitionen in beispielsweise Startups hast du ja erwähnt – hätte mich persönlich gefreut, wenn du diesen Aspekt etwas mehr beleuchtet hättest.
Da ich, wie erwähnt, neu in der ganzen Materie bin, möchte ich mich möglichst kritisch und sachlich mit dem Thema auseinandersetzen. Ich hoffe du verstehst das!
Dennoch ein super Artikel, der mich dem Crowdinvesting definitiv näher gebrach hat!
Oh, da habe ich wohl einen Kommentar übersehen! Sorry, aber wer einen solchen Namen angibt, landet hier automatisch in Spam-Ordner. Aber die Fragen machen ja einen ernsthaften Eindruck, von daher möchte ich sie gerne beantworten:
Fangen wir mit den Risiken an: Es ist ja nicht der erste Beitrag, den ich über Crowdinvesting in Immobilien geschrieben habe und wenn ich jedesmal das Prinzip und die Risiken erkläre, wird es auf Dauer ein wenig langweilig. Aber ich wiederhole hier gerne noch einmal, was sämtliche Anbieter auch immer wieder betonen:
Bei einem Nachrangdarlehen besteht für die Anleger das Risiko des Totalverlusts des eingesetzten Kapitals bei dem betroffenen Projekt. Eine Nachschusspflicht besteht für die Anleger jedoch nicht.
Aber ich schreibe hier immer ausschließlich über Crowdinvesting in Immobilien. Das soll und darf man nicht verwechseln mit anderen Crowd-Konzepten, die private Kredite vermitteln oder die Startup-Phase von jungen Unternehmen finanzieren. Ich sehe da einen großen Unterschied. Was natürlich nicht heisst, dass auch ein erfahrenes Immobilien-Unternehmen ein Projekt völlig in den Sand setzen kann.
Und Risiken und Unwägbarkeiten gibt es sicher bei der Konzeption und Ausführung eines Immobilien-Projektes genug.
Zur Frage nach dem Mindestbetrag möchte ich um ein kleines bisschen Geduld bitten. Ich bin gerade dabei, eine Übersicht vorzubereiten, in dem die bekanntesten Anbieter aufgeführt sind, jeweils mit den wichtigsten Eckdaten, Konditionen und evtl. Besonderheiten.
Gruß, Der Privatier
Hallo,eine Frage zu Zinsland und Exporo.Wie hoch sollte man investieren.Bei Zinsland ist der Durchschnitt 6000€,bei Exporo bei einem Projekt 3400€.Habe bei beiden mehrfach mitgemacht meine Summen waren eher kleiner.Manches Projekt ist mir sympatischer,auch weil ich die Stadt kenne.
Ich denke lieber zehnmal 1000€ als einmal 10000€,aber bei 1000€ ist der Zinsertrag
eben nicht sehr hoch aber eben zehnmal,gibt es einen vernünftigen Mittelweg.Irgendwie sind mir die Risiken zu abstrakt,wen ein Projekt jedoch platzen sollte wäre das für die jeweilige Plattform ja sehr fatal.
Ich kann dir sagen, wie ich das mache:
1- ich investiere INSGESAMT 5-10% meines Gesamtkapitals in diese Projekte bei Zinsland/Exporo
2- dabei in jedes Projekt, das mir irgendwie zusagt, immer die gleiche Summe von 1000€
Diese Vorgehensweise sorgt für eine Risikobegrenzung und über alles gesehen für eine annehmbare Rendite.
zZt bin ich in 20 Projekten investiert und die erste Auszahlung soll geplant im Oktober stattfinden. Bis dahin kommen bestimmt noch ein paar Projekte hinzu. Aber dann kommen immer wieder Auszahlungen, die dann das Kapital für die nächsten Investments bringen (sollen).
Ich denke, dass ich rollierend dann immer in 25 – 30 Projekten investiert bin mit einer Rendite von 5-6%.
So zumindest mein Plan …. 😉
Hoffe das hilft
VG
Jürgen
Hallo Jürgen,
wenn du deine 20 Projekte noch erweitern möchtest würde ich zur Risikominimierung mal bei anderen Plattformen schauen. Ich habe bei Zinsland und Exporo in insgesamt 31 Projekte investiert.
Zur Streuung habe ich aber auch noch bei Bergfürst, béttervest usw. investiert.
Die Summe lege ich immer individuell fest nach Zinssatz Laufzeit und Bauchgefühl.
VG
Schachti
Wie ich schon in meinem Beitrag oben beschrieben habe, halte ich eine Beteiligung an nur einem Projekt für wenig sinnvoll. Und zwar unabhängig von der Summe.
Wer eine größere Summe investieren kann, sollte sich die Zeit nehmen und diese auf mehrere Projekte verteilen. Ich für meinen Teil finde es ideal, wenn man die Verteilung so vornimmt, dass man mit der Verteilung dann fertig ist, wenn das erste Projekt zurückgezahlt wird. Also sollte man einen Zeitraum von ca. 18-24 Monaten einplanen.
Wie groß die einzelnen Summen dann werden, hängt dann in erster Linie von der Frage ab, wie hoch der Anteil der Crowdfunding-Projekte insgesamt am Gesamt-Portfolio werden soll?
Habe ich z.B. eine Gesamt-Depot Größe von 250.000€ und möchte 20% davon in Crowd-Immobilien investieren, macht dies am Ende 50.000€. Auf 24 Monate verteilt also ca. 2.000€/Monat.
Ob man dies jetzt nun gleichmäßig verteilt, wie es Jürgen macht, oder man die Summen je nach Projekt ein wenig variiert (so wie Schachti und ich es machen), ist dann eher nebensächlich.
Gruß, Der Privatier
Habe gerade gesehen, dass der REWE-Markt bei Zinsland schon recht gut gestartet ist! Immerhin in zwei Tagen bereits zu 75% finanziert. Das geht ja doch schneller, als ich gedacht habe.
Da ist feste Vermietung an einen solventen Mieter (REWE) und ein recht geringes Baurisiko vielleicht doch mehr wert, als die etwas schlechteren Konditionen als man dies ansonsten von Zinsland gewohnt ist. Und bei näherer Betrachtung ist ja zumindest die längere Laufzeit nicht unbedingt von Nachteil, denn damit werden ja Ende auch mehr Zinsen gezahlt.
Ich könnte mir vorstellen, dass das Projekt noch vor dem Projekt in Leipzig für weitere Beteiligungen geschlossen wird. Mal sehen…
Gruß, Der Privatier
Ja, das REWE Projekt scheint mir sehr solide und sicher zu sein, da ja der bekannte Einkaufsmarkt als Investor dahintersteht. Da ich mich gerade in einer Übergangssituation befinde (von einer Festanstellung in die Arbeitslosigkeit
und von da in die Rente) halte ich mein Geld zur Zeit fest, da die Bescheide für die jeweiligen Situationen noch ausstehen
… aber grundsätzlich hätte ich hier auch investiert!
… um es genau zu sagen, habe ich in die neue Anleihe von DIC Asset investiert, die ich ja börsentäglich verkaufen kann, wenn es die Situation erfordert
Ja, allerdings ist (wie bei vielen Anleihen) der Zins bzw. die Rendite nicht so überzeugend. Hier (WKN: A2GSCV) liegt der Zins gerade mal der Hälfte von dem, was bei Zinsland sonst üblich ist.
Aber ich denke, man kann die beiden Anlageklassen auch nicht wirklich so direkt vergleichen.
Gruß, Der Privatier
Hinzu kommen noch etwaige Wertsteigerungen beim investierten Kapital: Bei A2GSCV hat mein Kapital in der ersten Woche bereits eine Wertsteigerung von ca. 2% erfahren. Diese Wertsteigerungen muss man natürlich noch zum Zins addieren und so
kommt man insgesamt auf höhere Prozente …
Ja, natürlich. Bei Aktien und Anleihen hat man immer auch die Chance auf Kurssteigerungen. Und das Risiko von Kursrückgängen. 😉
Beim Crowdinvesting gibt es weder das eine, noch das andere. Das ist auch der Grund, warum ich denke, dass man die Anlagenklassen nicht miteinander vergleichen kann.
Und natürlich habe ich auch gar nichts gegen Anleihen. Bei mir ist das keine Frage des „Entweder/Oder“, sondern immer ein „Sowohl, als auch“. Und darum sehe ich Crowdinvesting in Immobilien als eine sehr schöne Ergänzung zu meinem ansonsten bereits recht gut mit Aktien und Anleihen gefüllten Depot.
Vielleicht sollte ich mal wieder einen Beitrag über aktuellen Stand der Verteilung schreiben, denn da hat sich doch wieder so einiges verändert.
Gruß, Der Privatier
Ich halte die DIC Anleihe für deutlich weniger riskant, aber dafür gibt es auch nur die Hälfte 🙂
Beim Zinsland REWE Markt bin ich auch mit kleinem Geld dabei. Im Grunde ist das aber für mich ein blindes Investment, da mir für eine solide Bewertung das Wissen fehlt. Dafür spricht die Historie des Bauträgers, die verkehrsgünstige Lage an einer Bundesstrasse und die langjährige Vermietung.
Das Risiko sind die Einhaltung der Baukosten und der geplante Verkaufserlös. Dieser geteilt duch den Netto Mieterlös ergibt einen Faktor von 16. Ob das jetzt optimistisch oder realistisch ist, who knows.
Man muss sich auch immer im klaren sein, das man hier das letzte Glied der Nahrungskette ist. Vorher verdienen viele andere. Wenn ich es richtig verstanden habe: 4.85 Mio Invest bei 100k Eigenkapital, geplanter VK Erlös 5.65 Mio. Wenns gut geht, ver-8-facht sich das EK des Bauträgers, wenns blöd läuft sind 100k weg. Oder habe ich da einen Denkfehler?
Wie gesagt, ich bin dabei, mit gewisser Vorsicht. Eine schnelle Zeichnung ist ja kein Qualitätskriterium, auch der Schwarm kann sich irren!
Ich weiß nicht ob es hier opportun ist auf andere Seiten zu verweisen. Aber der Blogger betonrendite hat auf seiner Seite ein paar interessante Beiträge zum Thema erstellt.
Gruß Günther
Eigentlich macht es inzwischen keinen Sinn mehr, über das REWE-Markt Projekt zu diskutieren, denn seit gestern nachmittag ist das Projekt vollständig finanziert.
Trotzdem möchte ich gerne noch kurz ein paar Anmerkungen machen:
Denn im Grunde geht es mir genau so wie Dir, Günther – mir fehlt für eine solide Bewertung das nötige Wissen. Das liegt aber nicht an mangelnden Informationen, sondern (bei mir zumindest) ganz schlicht daran, dass ich von Immobilien keine Ahnung habe.
Aber genau aus diesem Grund habe ich mich ja u.a. für das Crowdinvesting entschieden, denn wenn ich genügend Fachkenntnisse hätte, könnte ich ja auch gleich selber Immobilien kaufen. Das möchte ich aber nicht nur wegen der mangelnden Kenntnisse nicht, sondern aus einigen anderen Gründen mehr: Zu hohe Investition (Klumpenrisiko), zu lange Bindung, Risiko von Mietausfällen und Reparaturen, Ärger mit Mietern, Handwerkern, Verwaltungen und Miteigentümern. Das ist einfach nichts für mich.
Und daher sehe ich das Crowdinvesting in Immobilien als eine ideale Möglichkeit, diese Nachteile alle auszuschließen und dennoch eine weitere Diversifikation zu meinen sonstigen Investments in Aktien und Anleihen zu erreichen.
Und noch ein paar Worte zum Objekt:
Vielleicht ist meine Meinung zu laienhaft oder naiv, aber ich halte die Errichtung eines REWE-Marktes im Hinblick auf das Baurisiko (und damit der Kosten) für eines der simpelsten Vorhaben, die ich mir vorstellen kann: Fläche planieren, Fundament gießen, ein paar Fertigbetonwände aufstellen, Dach drauf – fertig.
Da habe ich bei meinen anderen Crowdinvesting-Beteiligungen weit mehr Herausforderungen erlebt! Angefangen von der Restaurierung von alten Villen mit zweifelhafter Bausubstanz und unter ständiger Aufsicht und Auflagen der Denkmalschutzbehörden, über enge Innenstadtlagen, bei denen unter Einsturzgefahr der umliegenden Bebauung alte Bestände heraus-„operiert“ werden, bis hin zu größeren neuen Wohnanlagen mit -zig ETWs, bei denen JEDER Eigentümer ausgiebig und mehrfach über noch so kleine Details wie die Farbe und die Position von Steckdosen diskutieren möchte. Da halte ich die Erstellung eines REWE-Marktes für ein ausgesprochenes Kinderspiel.
Und was die Vermarktung angeht: Würdest Du eine neuwertige Immobilie mit einem Kaufpreisfaktor von 16 (also einer Rendite von etwas über 6%) kaufen, die ein solventer Mieter für 15 Jahre lang gemietet hat? Also – wenn ich Immobilien-Investor wäre: Sofort!
Bin ich aber nicht und darum begnüge ich mich mit ganz kleinen Häppchen. 😉
Gruß, Der Privatier
Hui, das klingt sehr interessant. Bleiben die Projekte denn trotz der Herausforderungen im Rahmen der geplanten Kosten und Erlöse? Die Projektentwickler sind laut Vertrag ja verpflichtet, Abweichungen über 10% umgehend zu kommunizieren. Bei dem REWE bin ich ganz Deiner Meinung, da kann eigentlich nix passieren. Kaufpreisfaktor 16 ist für Privatanleger natürlich sehr interessant, aber die großen Investoren kalkulieren vermutlich anders.
Gruß Günther
„Bleiben die Projekte denn trotz der Herausforderungen im Rahmen der geplanten Kosten und Erlöse?“
Naja – das kann ich natürlich aktuell nur für das eine Projekt beantworten, bei dem ich (wie oben im Beitrag erwähnt) kürzlich das Darlehen nebst Zinsen zurück bekommen habe. Aber das ist insofern ein gutes Beispiel, da es sich um das angesprochene Projekt gehandelt hat, bei dem es schon im Vorfeld großen Klärungsbedarf hinsichtlich der Statik der umgebenen Bebauung (inkl. einer alten Kirche) gegeben hat. Hier hat es Bodenuntersuchungen, Gutachten und Beweissicherungsverfahren gegeben, die sämtliche Altschäden dokumentiert haben.
Natürlich weiß ich nicht, ob die kalkulierten Kosten eingehalten worden sind. Ich kann nur sagen, dass die Crowd-Investoren ihre Darlehen pünktlich zurück erhalten haben.
Und ich würde mich sehr freuen, wenn vielleicht das nächste Zinsland-Projekt wieder von der hier verantwortlichen Firma Tecklenburg durchgeführt werden würde.
Gruß, Der Privatier
Ich bin bei dem REWE-Projekt aus schon genannten privaten Gründen nicht dabei, hatte aber heute Morgen das Gefühl,
dass es nicht mehr lange dauert, bis das Projekt finanziert ist… und siehe da … Günther ich finde Deinen Beitrag
super und sehr informativ, weil man als Investor nicht so ohne Weiteres hinter die Kulissen schaut.
Gut finde ich Deinen Satz, dass man selbst bei einem (schnell) finanzierten Projekt sich im letzten Glied der Kette befindet und noch Schritte gegangen werden müssen, bis man dann tatsächlich sein Geld + Zins zurückerhält.
Ich werde vorerst bei den Projekten an der Seitenlinie bleiben … aber die Investments weiter beobachten!
Da bei mir der Anlagenotstand auch sehr groß ist, habe ich mich noch etwas intensiver mit dem Thema beschäftigt.
Zunächst habe ich mir das aktuell noch investierbare (ja ich weiß, demnächst nicht mehr) Zinsland Projekt Gemeindeamtsstr in Leipzig angeschaut.
Der Bauträger kalkuliert mit einem Verkaufserlös von 3.690€/m2. Wie immer die Frage, ist das optimistisch oder realistisch.
Hier https://www.capital.de/immobilien-kompass bekommt man meiner Meinung nach einen sehr guten Überblick über die Preislage, die Daten sind aus 2016. Für den Stadtteil ist der Neubaupreis von Kaufwohnungen ca. 3.006/m2. Zu berücksichtigen ist, daß das Zinsland Projekt eher eine schlechte Lage (nahe an der B87 von BAB zum HBF) innerhalb des Stadtteils hat. Da überlege ich nicht lange weiter und lasse die Finger weg. Andere mögen zu anderen Entscheidungen kommen. Ich habe das jetzt aber nur als Beispiel gebracht, das man sich mit wenig Aufwand eine Meinung verschaffen kann bevor man auf den Invest-Button klickt.
Die nächste Frage die ich mir stelle: was passiert eigentlich bei Insolvenz des Plattform Betreibers? OK, das Geld ist nicht weg, da ich Vertrag mit dem Projektentwickler habe. Aber die Rückholung des Geldes und Kommunikation wird vermutlich erheblich zeitaufwändiger. Wenn der Projektentwickler unkooperativ ist kann er sogar „Anspruch auf angemessene Vergütung des entstehenden Mehraufwands“ geltend machen.
Was bei mir dann logischerweise zum Entschluss geführt hat, zukünftig auch die anderen einschlägigen Plattformen (Exporo, Zinsbaustein, Bergfürst) zu scannen zwecks weiterer Risikoverteilung. Was leichter gesagt als getan ist. Zinsbaustein mit durchschnittlich 5.25% ist auch mir zuwenig, bei Bergfürst eine Villa-Modernisierung auf Mallorca hmm eher nicht. Bei Exporo seh ich ein Hotel am Rebstockbad, doch halt, „Ziel des Projektes ist der Weiterverkauf des projektierten Grundstücks“. Aha, grusel, auf was spekuliert man da denn so??
Also ich ändere meinen Plan etwas indem ich
– mindestens 1000€ investiere weil ich mehr Aufwand betreiben will, das aber in einem sinnvollen Verhältnis stehen soll
– den maximalen Anteil am Gesamtkapital etwas höher plane
– aber nur wenn ich auch auf anderen Plattformen was investierbares finde
Gruß Günther
Ich finde Deine kritische und vorsichtige Vorgehensweise sehr gut!
Und ich kann Dir auch in allen Punkten zustimmen:
* Ich habe mich letztens erst über die qm-Preise in Wien schlau gemacht, weil ich eine Summe von knapp 7.000€/qm für abenteuerlich gehalten habe. Ist es aber nicht. Für Zentrum Wien völlig normal. Für gute Lagen zahlt man auch 10.000€/qm. Ist übrigens in deutschen gefragten Lagen nicht anders. Eher noch schlimmer. Unterhalb einer Million wird es da für eine ETW mit 100qm ganz schwierig. Nunja – ich muss sie ja nicht kaufen…
* Eine Insolvenz des Plattform-Betreibers sehe ich genau so wie Du: Das dürfte eine Menge Arbeit geben, wenn man nicht das Glück hat, dass die Verträge von einer der anderen Plattformen übernommen werden. Und die Chance halte ich für groß, da viele Anbieter denselben Unterbau (Crowddesk) nutzen. Da dürfte eine Übertragung kaum Aufwand bedeuten.
* Mir gefallen auch einige Projekte nicht. Das kann mal am Zinssatz liegen, an der Laufzeit, am Projektentwickler oder auch am Objekt. Wenn es mir gar nicht gefällt, dann lasse ich es eben komplett. Wenn ich nur ein paar „unschöne“ Dinge feststelle, dann investiere ich eben nur einen kleinen Betrag. Und wenn dann mal wieder ein Projekt kommt, das mir richtig gut gefällt, dann darf mein Beitrag auch mal wieder den Durchschnitt (deutlich) übersteigen.
* Meine nächste Rückzahlung ist für Ende des Monats angekündigt. Wenn das Geld da ist, werde ich hier kurz Nachricht geben.
Gruß, Der Privatier
Heute kann ich den Zinsland-Interessenten mal wieder ein neues Projekt ankündigen:
Ein Mehrfamilienhaus in München, Stadtteil Waldperlach, 6,5% p.a., 18 Monate*
Von den Konditionen her wieder genau das, was ich mir wünsche. Ansonsten ein Objekt, bei dem es für mich wieder einmal schwer wird, die kalkulierten Qm-Preise zu akzeptieren. Aber in Städten wie München (inkl. Vororte) ist das wohl „normal“ und ich bin überzeugt, dass sich da Käufer finden werden.
Gruß, Der Privatier
Dazu gibt es einen recht aktuellen Artikel auf Spiegel-Online, der eine Statistik über die Preise von Eigentumswohnungen und Häusern in Deutschlands Top-Regionen zeigt. Die Zahlen sind dabei von 2016, so dass man wohl davon ausgehen kann, dass sie heute eher noch darüber liegen.
Gruß, Der Privatier
Gerade einmal zwei Tage sind vergangen, da gibt es schon wieder ein neues Zinsland-Projekt:
Die Ritterhöfe in Teltow*
Zum Projekt selber will ich gar nicht so viel schreiben, das kann ja dann jeder selber nachlesen…
Ich möchte vielmehr die Gelegenheit nutzen, auf gleich drei neue Seiten hinzuweisen, die ich heute zum Thema „Crowdinvesting“ veröffentlicht habe:
Ich werde daher zukünftig nicht mehr auf einzelne aktuelle Projekte hinweisen, außer wenn es sich um etwas ganz außergewöhnliches handeln sollte.
Gruß, Der Privatier
Aktuelle Entwicklungen/Einschätzungen zu Zinsland finden sich im Kommentarbereich auf der Seite „Crowdinvesting in Immobilien„.
Gruß, Der Privatier
Guten Tag die Herrschaften,
in meinen Augen bekommt die ganze Immobilien-Crowdfunding-Szene dieser Tage ihre ersten Dämpfer verpasst, bzw. scheinen am Horizont die ersten Gewitterwolken aufzutauchen, die durchaus dazu angetan sind, die allgemein überschwängliche Euphorie in diesem Anlagesegment etwas zu relativieren, siehe die jüngste Berichterstattung bei:
https://www.test.de/Crowdfunding-Erstmals-Insolvenzverfahren-bei-Immobilienprojekt-5230204-0/
Ich hoffe, die hier schreibenden Foristen haben sich an besagtem Projekt nicht die Finger verbrannt.
Es ist zwar nicht der erste Dämpfer, den die Immobilien-Crowdfunding-Szene verpasst bekommen hat, aber zumindest bei mir der erste, wo ich direkt beteiligt bin und bei dem es eine klare Aussage gibt.
Mehr dazu habe ich in dem im vorigen Kommentar verlinkten Beitrag erläutert.
Ich gehe davon aus, dass sich die meisten, die sich für Crowdinvesting-Projekte entschieden haben, des Risikos durchaus bewusst sind. Eine höhere Rendite ist eben immer auch mit einem höheren Risiko verbunden. Das ist im Aktien- und Anleihen-Markt nicht anders.
Gruß, Der Privatier