Immobilien-Finanzierung zu Niedrig-Zinsen
Eigentlich sind Immobilien ja gar nicht mein Thema und wenn überhaupt, dann möchte ich höchstens etwas über Finanzierungen sagen.
Und so habe ich ja hier u.a. schon einen Rückblick auf die Immobilien-Finanzierung aus dem letzten Jahrtausend gegeben und auch von den Problemen eines Privatiers erzählt, überhaupt eine Finanzierung zu annehmbaren Konditionen zu bekommen.
Und bei diesem letzteren Thema habe ich in der anschließenden Diskussion in einem Kommentar einen Satz vielleicht etwas voreilig (und nicht ganz zu Ende gedacht) geschrieben.
„Wer sich heute 200.000 Euro leiht, zahlt vielleicht 2,5% Zinsen + 1% Tilgung, macht 7.000 Euro/Jahr. Das sind nicht mal 600 Euro/Monat. Das ist oft weniger als eine vergleichbare Miete.“
Aufmerksame Leser haben aber bemerkt, dass die Sache einen Haken hat und darauf möchte ich heute noch einmal näher eingehen.
=> Abfindung und Ruhezeit (1)
Mit: Grundlagen, Dauer und Folgen einer Ruhezeit
Wie ein Annuitäten-Darlehen funktioniert, möchte ich hier nicht erklären. Nur kurz zur Erinnerung:
Die Höhe der zu zahlenden Annuitätenrate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich und setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt.
Weiterhin habe ich zu meiner Zeit (im vorigen Jahrtausend eben) noch gelernt, dass so ein Annuitäten-Darlehen bei einer anfänglichen „normalen“ Tilgung von 1% in etwa 30 Jahre lang läuft. Je nach Details der Konditionen mal 2-3 Jahre mehr oder auch weniger.
Wem das zu lange dauerte, der musste eine höhere Tilgung vereinbaren. So etwas hat man dann gerne gemacht, wenn die ersten kritischen Jahre überstanden waren, die Belastungen besser überschaubar, das Einkommen und Vermögen vielleicht schon etwas gestiegen und ohnehin eine neue Verhandlung wegen Ablauf der Zinsfestschreibung fällig war.
Die Tilgung etwas höher geschraubt und schon war das Ende des Darlehens fünf oder gar zehn Jahre näher gerückt. Ist ja auch logisch: Je höher der Tilgungssatz, desto mehr und desto schneller wird getilgt. Desto eher ist also die ganze Geschichte zu Ende.
Grafisch sieht das dann so aus:
Abbildung: Laufzeit Annuitäten-Darlehen, Zinssatz: 6,5% – © P. Ranning
Nicht ganz so logisch oder zumindest nicht auf den ersten Blick einleuchtend ist aber die Tatsache, dass die Laufzeit eines solchen Annuitäten-Darlehens nicht nur von der Höhe der anfänglichen Tilgungsrate abhängt, sondern auch vom Zinssatz!
Und genau da wird es für angehende Immobilienbesitzer gefährlich. Wer sich nämlich von den aktuell äußerst günstigen Zinskonditionen blenden lässt und sich auf eine Finanzierung mit einem Zinssatz von z.B. 2% und einer Standardtilgung von 1% einlässt, der wird beim genauen Nachrechnen sein blaues Wunder erleben!
Die monatliche Belastung wird zwar durch die Mini-Zinsen fast für jeden tragbar, aber dieser Mini-Zins hat Auswirkungen auf die Laufzeit. Und zwar gewaltig! Laufzeiten von über 50 Jahren (in Worten: Fünfzig !!) sind hier keine Seltenheit. Wer also im Alter von 30 Jahren baut, zahlt mit 80 Jahren noch seine Schulden ab.
Dies kann man wiederum nur dadurch verhindern, indem man eine höhere anfängliche Tilgungsrate vereinbart. Noch einmal das Ganze grafisch dargestellt:
Abbildung: Laufzeit Annuitäten-Darlehen, Zinssatz: 2,0% – © P. Ranning
Wie man sieht, reicht schon eine anfängliche Tilgungsrate von 2%, um in halbwegs erträgliche Regionen zu gelangen. Wer es sich leisten kann, vereinbart besser 2,5% oder 3%.
Noch eine Anmerkung zum Schluss: Die Grafiken beruhen auf einer vereinfachten Berechnung mit jährlicher Verrechnung von Zins- und Tilgung. Es geht mir hier nur um das Prinzip. Wer es genauer wissen möchte, kann sich exaktere Zahlen über einen Tilgungsrechner ausrechnen lassen.
=> Einkünfte, Einnahmen und Einkommen
Wichtig für das Verständnis von Steuerfragen
Oops – jetzt hätte ich einen wichtigen Punkt beinahe vergessen. Denn worin unterscheiden sich die beiden obigen Grafiken eigentlich voneinander (abgesehen davon, dass ich die erste als eine von „damals“ und die zweite als eine von „heute“ bezeichnet habe) ?
Ich denke, es ist schon klar: Natürlich durch den Zinssatz, zu dem die Immobilien-Finanzierung vereinbart wurde. Während die erste Grafik auf einem Zins von 6,5% beruht, ist bei der zweiten ein Zinssatz von 2% unterstellt. Und das heißt: Wer das „Glück“ hat, einen noch günstigeren Zins von unter 2% zu ergattern (sei es nun 1,9% oder wie unser Privatier Hr. Müller von sogar unter 1,6%), bei dem verschieben sich die Kurven noch einmal um einige Jahre nach hinten!
Hinweis: Aktuelle Konditionen von Baufinanzierungen gibt es in dieser Übersicht.
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Die wichtige Kennziffer in so einem Konstrukt ist weder der Zins noch die Tilgung sondern die Gesamtbelastung. Typischerweise sollte man eine Gesamtbelastung von >= 8% anstreben. Wer sich diese 8% nicht leisten kann, muss eigentlich auf das Abenteuer Haus verzichten.
Beispiel: Bei einem Kredit von 200.000€ sollten pro Jahr 16.000€ für den Kredit zur Verfügung stehen. Unser Kredit (anno 2012) wurde zu 4,44% abgeschlossen. Anfängliche Tilgungsrate ~3,4% -> sind also (fast) 8% Gesamtbelastung!
Tja – so einfach ist der Zusammenhang dann aber doch nicht. Es macht schon einen entscheidenden Unterschied, ob sich eine Gesamtbelastung von z.B. 8% aus einem Zins von 1% und einer Tilgung von 7% zusammensetzt, oder umgekehrt!
Selbst bei deinem persönl. Beispiel würde sich die Laufzeit (bei gleicher monatl. Belastung) schon klar verkürzen, wenn die Zahlen umgekehrt wären, also: 3,4% Zins und 4,4% Tilgung.
Im Zweifelsfalle hilft wohl tatsächlich nur, den konkreten Fall durchzurechnen.
Gruß, Der Privatier
Interessant nightyhawk! Auch mit der genannten Konsequenz, am Ende das Abenteuer doch lieber sein zu lassen. In meinem persönlichen Umfeld kenne ich niemanden der über 4% inkl. Zins und Tilgung hinaus kommt!
Oje
Nachtigall, ich hoer dir trapsen
Gruß
Alex
Siehe unter Kommentar von Hr.Müller ( 2 Kredite ) .
Zu Alex , hier kommt ( Nachtigall ich hoer dir trapsen ) eine gute Kaufgelegenheit auf Dich zu , leg schon mal Geld zur Seite , wenn bei Umschuldung / Zinsauslauf wieder einige Immos günstig zu erwerben sind.
Und wenn Du deine Leute in deinen persönlichen Umfeld magst ,solltest Du denen sehr wohl nochmal diese Kommentare zeigen . Möglicherweise , sollte auch mit NK u.s.w. eher ein Satz von 10 bis 15 Prozent eingeplant werden . Alles andere wäre auf lange Sicht ( irgendwann kommen auch noch mal rep. Kosten dazu ,u.s.w. )doch eher unterfinanziert . Aber manchmal kommt doch wieder alles anders und es ist doch alles nicht mehr so , wie es bisher war . L.G. Det
Peter , deine Betrachtungen , gelten nur für eine Annuitäten Finanzierung .
Hierbei ist der Monatliche Aufwand gleich , d.h. es wandelt sich die Zahl der beiden teile ( Siehe 2 Kredite ) von Zins und Tilgung , da der Monatliche Zahlbetrag gleich bleibt .Besser jedoch ist eindeutig , wenn beide TEILE , d.h.
EIN TEIL ZINSEN , EIN TEIL TILGUNG , einzeln gesehen werden . Dann kann der TEIL TILGUNG immer genauer beobachtet werden . Hier , und nur Hier , sieht mann seinen tatsächlichen Erfolg der Tatsächlichen TILGUNG auch im Ergebnis . Dadurch kann auch das Verhältnis der Zinsen zur Tilgung viel besser festgestellt werden.
Weiterhin ist ja auch nur der noch nicht getilgte Teil , Zinswürdig . Wenn Du es auch so machst , wie von mir beschrieben , bist Du in der Tilgung sogar total frei , und kannst evt. auch mal einfach NUR die Zinsen zahlen . Sollte der vernünftige Sparer zwar nicht machen , jedoch besteht so die möglichkeit dazu . Wie gesagt , das ganze Leben ist ja irgendwie ein Optionshandel .
Prüfen der Möglichkeiten , entscheiden welche davon ausgeübt werden sollen.
Je mehr Möglichkeiten ( erstmal egal ob genutzt werden oder nicht ) bestehen , umso besser ist es . L.G. Det
Ich denke trotzdem, dass es für viele Immobilien-Finanzierer der einfachere und sichere Weg ist, jeden Monat dieselbe Summe abgebucht zu bekommen, als jedes Mal von neuem entscheiden zu müssen, ob und in welcher Höhe getilgt werden soll.
Denn wenn ich einmal von mir selber ausgehe: Ich wäre sicher oft versucht gewesen, evtl. überzähliges Geld lieber in den Aktienmarkt zu investieren anstatt zu tilgen. Da ist ein gewisser Zwang auch schon mal ganz hilfreich.
Gruß, Der Privatier
Wenn Du Zwang willst , kannst Du einfach 2 Daueraufträge einrichten . Auf den festen langläufer normale rate , einfach Marktzins und 1 Prozent Tilgung , auf den anderen , Marktzins und 5 Prozent p.a geteilt durch 12 Tilgung . Dadurch wird der variabele schneller ENTSPART , und es bleibt dann nur noch einer über.
Mit Zwang . Ich habe jedenfalls nach der 3 Immo es immer so gemacht , und es war immer für mich gut , einen Teil flexibel zu haben . Ich habe allerdings immer weitaus höhere Tilgungen gehabt . Keinen Kredit über 10 Jahre laufzeit .
Dann Immos meine , und nicht mehr der Bank gehörend .
Noch zu VuV oder Gewerblicher Fin. , hier sollte auf jeden Fall auch AfA berücksichtigt werden , also Laufzeit max. auf AfA . Bei NB ca. 50 Jahre , also hier , auf jeden Fall 2 Prozent Tilgung . Bei Denkmal / Historischen Bauten ggf. kürzer , teilweise 10 Prozent AfA , also Tilgung hier dann auch 10 Prozent . Bei einigen Altbauten 40 Jahre AfA , hier dann 2,5 Prozent Tilgung .
Also gilt immer Einzelfall . Bei Privat , am besten gar keine Verschuldung , zumindest wenn nicht irgendwo gegengerechnet werden kann . Soll eigengenutzte Immo , privat , die vorher zu Miete analoge Form ersetzen , sollten genau die eigenen möglichkeiten geprüft werden , und hier sehr wohl eine möglichst schnelle entschuldung stattfinden . Dann auch unter ZWANG mindestens 8 Prozent , besser 10 Prozent der Kaufsumme p.a. einplanen . Und hier ist mit Kaufsumme ,
Kaufpreis der Immo , plus Grunderwerbssteuer 4,5 bis 6 Prozent , Notarkosten 1 bis 2 Prozent , Umschreibungs und andere NK 1 bis 2 Prozent , sowie ggf. Makler 3 bis 8 Prozent gemeint . Somit zum Kaufpreis , also nochmal 8 bis zu 20 Prozent hinzuzurechenen . Dann Kaufpreis z.B. 100k , durchschnitt NK 12K ,
somit Kaufsumme 112k . Dadurch Fin. nicht auf KP 100K , sondern auf KS 112K mal die 8 bis 10 Prozent . Oder noch besser , NK schon mal vorher liegen haben , um dieses garnicht erst finanzieren zu müssen. Diese NK sind auch bei der Bank , oft der Grund für die Frage des EK – Anteils . Damit dann Beleihungsrahmen sehr oft max. 80 Prozent , bei Erstrangiger Besicherung und den damit verbundenen Konditionen . Weiterhin , richtet sich ein Zins , überwiegend nach der Sicherheit aus. Damit ist die Tilgungsrate für die Zinshöhe erstmal total unwichtig . Es sollte also bei einer privaten Immo Fin.
eine möglichst niedrige Zinszahlung und eine möglichst hohe Tilgungszahlung angestrebt werden . Ich hoffe dieses ist für die Beleuchtung von Immo Krediten ausreichend. Es gibt sicherlich noch ein paar Sonderfälle wo diese Sichtweise so nicht zuteffend ist , aber im allgemeinen , ist dieses erstmal sicherlich die richtige. Und damit sollte das Thema Immo Kredit abgeschlossen sein.
Grüsse Det
Also das Problem mit der niedrigen Tilgung mag gefährlich sein, macht aber bei den Minizinsen durchaus Sinn. Warum möglichst viel tilgen bei Zinsen unter 2%, wenn man das Geld stattdessen relativ einfach mit mehr als 4% Rendite anlegen kann? Nun die Rendite ist nicht sicher, es besteht auch die Gefahr, dass man alles verballert und so nach der Laufzeitbindung nur 10% getilgt hat, aber da muss man eben diszipliniert sein.
Also ich möchte jetzt keinen Neid auslösen, aber ich habe Anfang des Jahres nach Laufzeitende im August diesen Jahres umfinanziert. 100T€ für durchschnittlich 1,19%. Ich tilge hier auch nur gering, 2% glaube ich. Nebenbei habe ich mit Riester angefangen und werde dann nach 10 Jahren nach der Zinsfestschreibung mit dem Riester-Vermögen tilgen. So der Plan. (war übrigens nicht ganz einfach, da ich ja seit 01.01.2015 vorübergehend Privatier war, aber die Gehaltsnachweise von 2014 haben ausgereicht)
Da gebe ich Dir gerne Recht! Wenn einem die Effekte und Auswirkungen bekannt sind, kann man sich natürlich auf jede Art von Finanzierung einlassen. Da macht dann auch eine niedrige Tilgung, oder sogar gar keine Tilgung u.U. Sinn.
Ich erinnere da an meinen ehemaligen Kollegen „Hrn. Müller“, der sich damals für einen variablen Zinssatz ganz ohne Tilgung entschieden hatte.
Wenn man sicher der Risiken bewusst ist und sie bewusst in Kauf nimmt, ist das alles kein Problem. Mache ich auch. Ständig. Irgendjemand hat mal sinngemäß gesagt: „Das größte Risiko besteht darin, keines eingehen zu wollen.“
Gruß, Der Privatier