Kommentare

Immobilien-Finanzierung für den Privatier (Teil 2) — 34 Kommentare

  1. Einen Kredit aufzunehmen, wenn man entsprechendes Guthaben hat, macht höchstens Sinn, wenn steuerliche Gründe vorliegen. Sonst schenkt man der Bank ganz einfach nur Geld: Man kauft Wertpapiere und macht Anlagen, verleiht also zu einem gewissen Zinssatz Geld über den Kapitalmarkt, und leiht sich das Geld dann wieder zum höheren Zins zurück.

    Die klassischen Kreditformen greifen alle auf das zukünftige Einkommen als Sicherheit zurück. Wer einen Kredit hingegen (nur) mit Wertpapieren absichern möchte, muss einen Lombardkredit abschließen. Wenn Herr Müller Erfahrung mit Direktbanken hat, verwundert es, dass ihm dieser Begriff nicht geläufig ist. Diverse Direktbroker bieten so etwas im standardisierten Massengeschäft an.

    Aber auch das Verhalten der Bank ist unverständlich, Eine „Auflistung der Kapitaleinkünfte des Vorjahres“ um die Kreditwürdigkeit einzuschätzen ist skurril. Der Kredit wird nicht für die Vergangenheit abgeschlossen, sondern die Zukunft. Die Kapitaleinkünfte des Vorjahres sind also irrelevant. Einzig ausschlaggebend wäre der Marktwert und das Risiko der Papiere, nicht irgendwelche Gutschriften der Vergangenheit.

    • Dem kann ich nur zum Teil zustimmen.

      Richtig ist wohl, dass es auch steuerliche Gründe hat, wenn jemand nur ungern sein Depot (teilweise) auflöst, um einen größere Summe über einen gewissen Zeitraum zu finanzieren. Denn er könnte ja, wenn die finanziellen Mittel wieder frei werden, exakt dieselben Papiere wieder zurückkaufen. Dann wäre zumindest seine Depotzusammenstellung genau so wie vorher. Insofern wäre der Zustand genau so wie vorher.
      Geändert hat sich allerdings die steuerliche Situation. Zum einen dadurch, dass Verkäufe (mit Gewinn oder Verlust) stattgefunden haben, zum anderen, weil sich neue Einstandskurse ergeben haben, die einen Einfluss auf zukünftige Steuern haben. Soweit also die steuerliche Betrachtung.

      Aber das ist noch nicht alles. Denn der Aussage: „Man … verleiht also zu einem gewissen Zinssatz Geld über den Kapitalmarkt, und leiht sich das Geld dann wieder zum höheren Zins zurück.“ kann ich nicht zustimmen.
      Es ist genau umgekehrt! Wenn man von den aktuell üblichen Konditionen für einen Hypotheken-Kredit von ca. 2% ausgeht (s. Beitrag) und einer durchschnittlichen Depot-Rendite von lediglich 3-4% (ebenfalls wie im Beitrag) ausgeht, so ergibt sich sogar nach Steuern noch ein Plus. Bei den letztlich zustande gekommenen Konditionen von ca. 1,6% wird dies noch deutlicher. Und wenn jemand (wie ich) von einer höheren Rendite seines Depots ausgeht (knapp 5%), so wird klar, dass ich mir in einer solchen Lage eben vielleicht sogar Gedanken machen würde, den Kredit länger als nötig laufen zu lassen.

      Die Frage, ob Hr. Müller die Möglichkeit eines Wertpapierkredites geprüft hat, kann ich nicht beantworten. Da müsste ich ggfs. noch einmal nachfragen.
      Ich selber habe Wertpapierkredite früher einmal intensiver genutzt (siehe auch „Den Turbo einschalten“), heute nutze ich sie höchstens noch, um einmal ein bis drei Tage zwischen zwei Umbuchungen zu überbrücken.
      Von daher bin ich auch nicht wirklich über aktuelle Konditionen informiert. Meines Wissens nach liegen die Zinsen dort aber immer deutlich über denen eines Hypothekenkredites. Insofern also eigentlich von vorneherein uninteressant. Aber ich lasse mich in diesem Punkt gerne belehren.

      Womit wir beim letzten Punkt angelangt werden: Bei der Frage, ob eine Kreditwürdigkeit anhand der Zukunft oder Vergangenheit beurteilt wird.
      Richtig ist sicher, dass der Ausblick in die Zukunft eine wichtige Rolle spielt. Deshalb spielt auch das Alter eine entscheidende Rolle und deshalb haben es ältere Menschen auch generell schwerer einen Kredit zu bekommen, als jüngere.
      Und dabei muss dann natürlich auch das zukünftige Einkommen berücksichtigt werden. Aber da die wenigsten von uns in die Zukunft gucken können, bleibt wohl nichts anderes übrig, als sich an der Vergangenheit zu orientieren. Und da unterscheidet sich eben das Einkommen eines Angestellten, der dies z.B. durch einen Nachweis über sein Gehalt in der Vergangenheit belegt, nicht von dem Einkommen, das ein Kapitalanleger erzielt und dies in Form seiner bisher erzielten Kapitaleinkünfte nachweist.
      Insofern empfinde ich diesen Punkt im Verhalten der Banken noch durchaus legitim und nachvollziehbar. Ja – eigentlich normal und zu erwarten.

      Gruß, Der Privatier

  2. Ja es wird immer noch unterschieden zwischen Kapitaleinkünften und Einkünften aus aktiver Arbeit. Wobei den aktiven Einkünften immer höhere Bonität unterstellt wird. Aber auch hier kann von heut auf morgen das Einkommen wegfallen. Thema Gesundheit und Arbeitslosigkeit mal als bestes Beispiel.
    Beim Kapitaleinkommen kann sich aber auch vieles ändern. Dividenden, Steuern und Werte der Papiere können stetig verändert werden.

    Daher macht es aus meiner sicht nur Sinn, sich an regionale oder auch Online-Banken zuwenden die sich auf die jeweilige Kundschaft spezialisiert haben. Denn die Bank die sich zu einem Großteil mit gut betuchten Kunden beschäftigt, wird ganz anders passive Einkommen beurteilen.

    Ich fand den Artikel sehr interessant, vor allem weil man sieht auf welche Probleme man doch stoßen kann, obwohl man scheinbar Problemlos durchs Leben geht.

    Gruß
    Alex

    • Hallo Alex,

      Danke für Deine Zustimmung! Gerade die Situation, die Du mit dem Satz: „…weil man sieht auf welche Probleme man doch stoßen kann, obwohl man scheinbar Problemlos durchs Leben geht.“ kommentiert hast, hat mich an der Geschichte von meinem Kollegen Müller eben auch ziemlich überrascht. Und deshalb habe ich sie hier auch veröffentlicht.

      Im Übrigen teile ich Deine Einschätzung, was die Risiken und die Vorhersehbarkeit von Einkünften aus einer angestellten Tätigkeit und aus Kapitalvermögen angeht.
      Beide sind immer gewissen Risiken ausgesetzt und wenn ich meine eigene Situation ansehe, so habe ich mich in den letzten Jahren meiner Berufstätigkeit ganz klar eher und intensiver durch den Verlust des Arbeitsplatzes (aufgrund gesundheitlicher Probleme und/oder Entlassungen und Umstrukturierungen) bedroht gesehen, als durch den Ausfall einer Dividende.
      In einem gut diversifizierten Depot kann auch ruhig mal ein Schuldner komplett ausfallen (Pleite). Das ist zwar bitter, aber dann fehlen eben max. 3% oder 4% am Vermögen und an den Einkünften. Schade – aber zu verkraften.

      Wohin gegen, wenn der Job ausfällt, dann fällt der komplett weg. Und zwar, bei realistischer Betrachtung bei einem Alter von Ende 50 wohl für immer.
      Das halte ich für deutlich riskanter.

      Gruß, Der Privatier

  3. Sie haben recht, ein Wertpapierkredit ist leider teurer als Hypothekenkredite, weil der Hypothekenkredit mit dem Haus und einer zusätzlichen Einkommensquelle besichert ist. Ein kombinierter Hypotheken+Lombardkredit im Massengeschäft ist mir auch nicht bekannt.

    Ihre anderen Überlegungen sind nicht schlüssig. Wenn es so einfach wäre (ich nehme einen Kredit für 1,6% auf und lege das Geld für 5% in Wertpapiere an) würde die Bank sicherlich nicht den Kredit geben, sondern selbst die Wertpapiere kaufen. Sie sind verpflichtet, den Kredit zurückzuzahlen. Eine spiegelbildliche Anlage, bei denen der Schuldner verpflichtet (und fähig) ist, Ihnen die Anlage zurückzuzahlen, bringt aber nur ca. 1% im Moment, nicht 5%. Nach Steuern sind wir da bei 0,6%. Sie machen also also einfach nur einen Verlust von ca. 1%. 5% sind nur mit spekulativen Anlagen zu erzielen. D.h. die 5% sind nicht garantiert; es kann mit ziemlicher Wahrscheinlichkeit auch -10% sein. Fast jeder Anleger, auch der spekulative, hat zu einem gewissen Anteil sichere Anlagen im Portfolio. Wenn keine steuerlichen Gründe dagegen sprechen, ist es doch offensichtlich sinnvoller, diese Anlagen zu verkaufen und schrittweise zurückzukaufen. Das entspräche wäre Finanzierung zu 0,6%!

    Es gibt ganz wesentliche Unterschiede zwischen Kapital- und Erwerbseinkünften. Angestellte haben einen Arbeitsvertrag, der ein regelmäßiges Gehalt zusichert. Man kann also schauen, wie hoch das Gehalt im letzten Jahr war, und weiß, dass es die nächsten Jahre mindestens genauso hoch sein wird, wenn nicht sogar höher (Gehaltserhöhung). Bei Kapitaleinkünften hingegen sagen die Zahlen der Vergangenheit nichts über die Zukunft aus. Schon deshalb nicht, weil der Anleger das ziemlich willkürlich beeinflussen kann: Verkauft er das Wertpapier mit hohen Kursgewinnen, hat er höhere Kapitaleinkünfte, als wenn er das mit hohen Kursverlusten verkauft. Selbst wenn man das vernachlässigt, bleibt immer noch, dass die Kapitaleinkünfte der Vergangenheit das Rendite- und Zinsniveau der Vergangenheit wiederspiegeln. Wenn Sie ein 10-jähriges Festgeld hatten und die letzten 10 Jahre dadurch 4% Zinsen erhalten haben, heißt das ja nicht, dass Sie nun bei der fälligen Neuanlage auch wieder 4% erhalten. Im Gegenteil. Sie werden beim derzeitigen Zinsniveau sehr viel weniger erhalten. Wirklich wesentlich sollte für die Bank nur sein, ob durch Verkauf Ihrer Anlagen der Kredit ausreichend gedeckt werden kann. Und dafür ist, wie ich schon gesagt habe, der Wert des Portfolios und das Risiko der Anlagen ausschlaggebend, nicht die Kapitaleinkünfte der Vergangenheit.

    • Vielen Dank für Ihre Meinungsäußerung.

      Ich will Ihnen gerne Recht geben, wenn Sie zu bedenken geben, dass Kapitalanlagen mit Risiken verbunden sind, dass sie Schwankungen unterliegen, dass sogar Ausfälle drohen und dass es Probleme bei der Wiederanlage von auslaufenden Anlagen gibt.
      Und wenn man alle diese Risiken ausschalten wollte und stattdessen heute auf Kapitalanlagen mit „sicheren“ Renditen von ca. 1% wechseln würde, würde das Modell von Hrn. Müller auch nicht funktionieren.
      Wer daher Kapitalanlagen mit größtmöglicher Sicherheit sucht, sollte von einer Finanzierung nach dem Beispiel von Hrn. Müller besser die Finger lassen.

      Eine Anmerkung möchte ich aber noch zu dem letzten Absatz machen, wo Sie schreiben: „Wirklich wesentlich sollte für die Bank nur sein, ob durch Verkauf Ihrer Anlagen der Kredit ausreichend gedeckt werden kann.“

      Die Aussage ist nur dann uneingeschränkt richtig, wenn wir über einen Wertpapier-Kredit reden. Nur in diesem Fall dient das Depot (die Kapitalanlagen) als Sicherheit und insofern ist der evtl. Verkaufserlös maßgebend.
      Bei einem Hypothekenkredit spielt der Wert eines Depots hingegen eine eher untergeordnete Rolle, da als Sicherheit für die Bank hier das Haus und das Grundstück selber verwendet werden.
      Der Wert eines Depots kommt daher nur dann ins Spiel, wenn damit entweder ein gewisser Eigenkapital-Nachweis erbracht werden soll oder (wie im Falle von Hrn. Müller) die regelmäßigen Kapitaleinkünfte glaubhaft gemacht werden sollen.
      Für eine Verwertung des Depots in Form eines Verkaufs der Positionen hat im Falle eines Hypotheken-Kredits die Bank aber weder das Recht, noch irgendeine Handhabe.

      Gruß, Der Privatier

      • Soweit einverstanden bezüglich „Wer daher Kapitalanlagen mit größtmöglicher Sicherheit“. Ich hatte allerdings gehofft, Sie würden noch etwas sagen zu „Fast jeder Anleger … hat zu einem gewissen Anteil sichere Anlagen im Portfolio“, weil ja in diesem (häufigen) Fall der Kredit definitiv die schlechtere Variante im Vergleich zum Verkauf von Anlagen sein dürfte.

        Zu Ihrer Anmerkung: Ich meinte, Sie selbst können ja Verkäufe tätigen, um die Raten zu zahlen. Damit können Sie die Höhe des Kapitalflusses im Rahmen des Depotwerts ziemlich frei bestimmen. Und, wie gesagt, regelmäßige Kapitaleinkünfte der Vergangenheit sind keine Garantie für welche in der Zukunft. Eine gute Bank würde wie beim Lombardkredit den Depotwert abzgl. hair cut ansetzen.

  4. Hallo Peter,

    das hast Du aber schön erzählt.
    Ich kann die Geschichte noch vervollständigen:
    Der Kredit ist inzwischen unter Dach und Fach.
    Die finale Grundbucheintragung ist auch erfolgt.

    Allerdings musste ich der Bank bei der Abwicklung 3-4mal Beine machen.
    Da ist so ziemlich alles schief gelaufen, was schief laufen kann.
    Erst landet die Anfrage vom Notar, der eine Bestätigung der Bank für die
    Grundschuld haben möchte, bei der falschen Sachbearbeiterin, die zudem im
    Urlaub ist. Und es passiert: Nichts.

    Irgendwann gibt dann die Bank als Letzte auch ihre offizielle Freigabe für
    die Kaufpreiszahlung, zahlt dann aber mein Darlehen doch nicht an den Verkäufer
    aus, weil nun plötzlich eine Bestätigung des Verkäufers für die Mittel-
    verwendung(?) fehlt.
    Unternimmt aber keinerlei Anstrengung, diese zu bekommen.
    Das musste ich selber machen.

    Irgendwann ist auch diese Hürde genommen, der Kaufpreis ist gezahlt.
    Eine Bestätigung an den Notar erfolgt aber nicht.
    Eine Super-Organisation.

    Es handelt sich übrigens nicht um eine Bank, die sich auf besonders gut
    betuchte Kunden spezialisiert hat, sondern um die örtliche Volksbank.
    Ein Konto werde ich bei denen jedenfalls nicht eröffnen.

    Ansonsten wünsche ich Dir mit Deinem Internet-Auftritt, der mir übrigens sehr gut
    gefällt, noch viel Erfolg und schau doch mal vorbei, wenn ich umgezogen bin.

    Bis dahin, „Herr Müller“

    • Tach „Herr Müller“,

      vielen Dank für Deine Ergänzung. Wieder so ein Beispiel, wo man sich fragt, ob die Leute ihren Beruf wirklich gelernt haben?
      Nein – ich will mal nicht ungerecht sein: Aus eigener Erfahrung weiß ich nur zu gut, dass die Arbeit immer mehr komprimiert wird, mit immer weniger Leuten immer mehr Arbeit bewältigt werden muss. Alles muss schnell und kosteneffizient gehen. Da bleibt die Qualität zwangsläufig auf der Strecke. Kenne ich aus meinem Beruf zur Genüge.
      Aber langfristig zahlt sich das für die Unternehmen nicht aus.

      Egal – Hauptsache, Dein Kredit läuft erst Mal. Alles andere ist ja erst mal egal.

      Einen Nachtrag habe ich übrigens auch noch:

      Es scheint generell schwieriger geworden zu sein, eine Hausfinanzierung zu bekommen (nicht nur für Privatiers). Ich habe nämlich in den letzten Tagen noch von zwei Fällen berichtet bekommen, wo junge Leute (ca. 30), der eine Handwerker, der andere Ingenieur, beide mit festem Job, beide verheiratet mit Kind (also in geordneten Verhältnissen), echte Probleme haben, bei ihrer Hausbank einen Kredit zu bekommen.
      Hier kenne ich allerdings die genauen Hintergründe und finanziellen Verhältnisse im Detail nicht, aber es wundert mich schon:
      Wer sonst, wenn nicht eine junge Familie, sollte einen Kredit für ein Haus bekommen? Wer sich heute 200.000 Euro leiht, zahlt vielleicht 2,5% Zinsen + 1% Tilgung, macht 7.000 Euro/Jahr. Das sind nicht mal 600 Euro/Monat. Das ist oft weniger als eine vergleichbare Miete.

      Gruß, Der Privatier
      P.S.: Danke übrigens für die Einladung. Ich komme gerne. Ein bisschen über alte Zeiten plaudern.

  5. Hallo Namensvetter,

    erstmal ein fettes Lob für Deinen sehr informativen Blog, Dein Buch steht selbstverständlich auch in meinem Regal.

    zum letzten Beitrag noch eine Anmerkung: Bei den derzeitig niedrigen Kreditzinsen sollte man darauf achten, mit deutlich mehr als 1% zu tilgen. In Deinem Beispiel (200k€ mit 2,5% Zinsen und 1% Tilgung) wäre bei einem Hauskauf mit 30 der Kredit mit 80 immer noch nicht abbezahlt!

    Gruß,
    Peter

  6. Das ist ja das Problem was viele Häuslebauer / -käufer nicht verstehen.
    Ich kenne allein in meinem Bekanntenkreis drei Familien die nur die Mindesttilgung von 1% leisten. Das machen die aber nicht weil die es sich gut gehen lassen wollen und genügend Reserve haben. Nein, mehr ist bei denen einfach nicht drin. Bei der nächsten Anschlussfinanzierung werde ich dann mal lieber nichts sagen …

    Gruß
    Alex

  7. @Peter und @Alex,

    vielen Dank für Eure Hinweise und Anmerkungen. Und Danke an Peter für das Lob!

    In der Tat ist es so, dass die früher einmal geltende Faustformel, nach der ein Annuitäten-Darlehen bei einem anfänglichen Tilgungssatz von 1% in etwa 30 Jahre (+/- 5 Jahre) läuft, heute keine Gültigkeit mehr hat!
    Denn tatsächlich ist die Laufzeit nicht nur vom Tilgungssatz abhängig (was wohl jedem klar sein dürfte), sondern eben auch vom Zinssatz. Und je niedriger der Zins ist, desto länger dauert es, bis das Darlehen komplett getilgt ist. Und in meinem Beispiel (2,5% Zins, 1% Tilgung) sind es tatsächlich 50 Jahre.

    Das ist nicht nur ewig lang, das kostet auch enorm viel! Immerhin zahlt man bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro in den 50 Jahren über 150.000 Euro allein an Zinsen. Wer sich dagegen eine anfängliche Tilgung von z.B. 3% leisten kann, zahlt „nur“ 67.000 Euro. Und da kommt dann das Risiko der Zinsänderung nach Ablauf der Zinsfestschreibung noch dazu.

    Wer das gerne einmal nachrechnen möchte, kann dies z.B. bei baufi24.de machen.

    Allerdings – auch das sei hier noch erwähnt, hilft einem solchen Langläufer natürlich die ansonsten immer als Schreckgespenst an die Wand gemalte Inflation bei der Finanzierung. Denn wenn wir nur einmal eine Inflation von 1% jährlich rechnen und Zinseszinsrechnungen einmal vergessen, ist die Rate am Ende der 50 Jahre eben nur noch grob die Hälfte wert.

    Alles in allem sollte mein o.g. Beispiel aber auch keine Empfehlung für ein Finanzierungsmodell sein, sondern ich wollte nur mit Hilfe einer so gern von mir aufgestellten „Milchmädchen-Rechnung“ demonstrieren, dass eine Finanzierung heute bei den niedrigen Zinsen viel eher zu stemmen ist, als es früher einmal war und dass die Belastung oftmals gleich oder geringer sein kann, als bei einer vergleichbaren Miete.

    Gruß, Der Privatier
    P.S.: Inzwischen habe ich zum Thema „Immobilienfinanzierung zu Niedrig-Zinsen“ einen gesonderten Beitrag verfasst.


  8. Auch Ben Bernanke bekommt keinen Kredit!

    Tja – ein kleiner Trost für Hrn. Müller, der bei seinen ersten Versuchen, einen Haus-Kredit zu bekommen, gnadenlos gescheitert ist: Es ist in bester Gesellschaft.

    Denn ausgerechnet dem einst mächtigsten Notenbanker der Erde – Ben Bernanke – verweigern US-Banken einen Hauskredit. Als Freiberufler sei er einfach ein zu großes Risiko: Sie sind nicht kreditwürdig, Herr Bernanke!

    Gruß, Der Privatier

  9. Hallo Peter , ich hatte das vorgehen einer Immo Finanzierung schon einmal bei Lars mitgeteilt, das es aufgrund der Hyp. BESICHERUNG , durchaus sein kann , das der Zins der zu zahlen ist , deutlich unter dem Zins liegt , der am Kapitalmarkt für IN DER NATUR DES RISIKOKAPITALS liegenden Anlagen ( Hier z.B. Aktien , oder UN beteiligung ) zu bekommen ist . Aber wichtig hierbei ist die unterscheidung der RISIKOKLASSEN aus Sicht der Bank . Wie Hr.Müller ( Oder war das der Peter ??? ) schon gemerkt hat , scheuen sich die Banken erstmal überhaupt einen Kredit zu geben . Ist ja klar , wollen ja auch das Geld zurück . Können Sie sich irgendwo eintragen , ist es ja schon mal viel besser besichert ( Daher auch Beleihungsrahmen , Erstrangig u.s.w. ) . Kommt jetzt noch ein regelmässiges Einkommen dazu ( Möglichst als Beamter und damit unkündbar ) ist ja erstmal alles schön für die Bank . Aber wenn ich ein junger Immokäufer wäre , würde ich , zumindest unter den gegeben Marktumständen , mal mindestens 2 Kredite aufnehmen . Hierbei folgendes Vorgehen . 1 ) Gesamtkreditsumme ( Nicht zu wenig , da wenn es doch mal hängt , Banken es garnicht gerne sehen , wenn Finanzplanung nicht außreichend durchdacht war ) ermitteln . 2) Kreditsumme in 2 Teile aufteilen , Ein Teil Variabel , Ein Teil langlaufen FEST . 3 ) Überlegen wie die Aufteilung hinsichtlich der Rückzahlung sein soll , Hierbei bitte auch die Rückzahlungsmöglichkeiten realistisch ( also evt. nicht zu viel rückzahlung ) einschätzen . 4) Wenn dieses alles geklärrt ist , die aufteilung vornehmen , in a) Fest langlaufend b) Variabel auch langlaufend.
    Dieses hat den Vorteil , das der eine Kredit zwar fest ist , und damit eine feste Größe ausmacht , hier auch Tilgung erstmal nebensächlich , denn dafür kommt Kredit 2 Variabel ins Spiel , hier kann ich dann Rückzahlungen leisten , frei jeder Vorfälligkeitsentschädigung . Dieses ist ein Wichtiger Teil der Entschuldung , der bei vielen , jedoch überhaupt nicht gesehen wird ( Was zahlst Du den im Monat ? So 800,00 Euro , und wieviel Tilgung ??? Antwort : Keine Ahnung ). Denn nur wenn ich auch Geld zurück zahle ( Dieses nennt sich tilgen oder auch Tilgung ) , kann ich überhaupt eine Entschuldung vornehmen . Und bei den Variablen Kredit , zahle ich dann auch die Zinsen nur auf den tatsächlichen noch offenen Betrag . Umso eher wird etwas Schuldenfrei ( getilgt ) , und kann dann weiterhin , evt . zu einer weiteren Besicherung von etwas anderen herhalten . Und nur so wechselt Eigentum der Bank ( Deine Immobilie ) zu deinen Eigentum ( Du dachtest vermutlich Sie gehört Dir schon bei Grundbuchumschreibung lol ) . Da im Moment auch die Variablen eigentlich deutlich günstiger sein müssten wie die langlaufenden Festen , gibt es sicherlich dabei noch viel GESPRÄCHSBEDARF mit der Bank . Aber Vorsicht , bei der Aufteilung , die derzeitigen NIEDRIGZINSEN können auch mal wieder steigen , auch wenn es derzeit nicht wirklich dannach aussieht . Wenn aber bereits schon mal etwas zurückgezahlt ist ( bei den Variablen ) verbilligt dieses jedoch die Kosten auch jeden Monat . Aber ja , auch die entschuldung über die Inflationsrate ( bei den langlaufenden ) , Hr. Draghi macht es uns gerade vor , hat einen gewissen Charme . Noch einen weitern Hinweis zu Kredit aber gerne , und hier möglichst günstig , je mehr Sicherheiten ich stellen kann , umso günstiger muss es sein .
    Also lauten dann die Maxime , soviel Sicherheit wie nötig , sowenig wie möglich . Viel Spaß bei den Banken Eures Vertrauens . Gruß Det

    • Ich habe mich schon seit einigen Jahren nicht mehr ernsthaft mit Immobilien-Finanzierungen befassen müssen. Aber Dein Vorschlag mit den zwei Krediten klingt plausibel. Wobei der zweite (variable) ja wohl in erster Linie deshalb ins Spiel kommt, um beliebig tilgen zu können.
      Soweit ich mich erinnern kann, gab es diese Möglichkeit aber bei „normalen“ Krediten teilweise auch: Sondertilgungsklausel.
      Bei dem variablen Kredit sehe ich halt die Gefahr (wie Du ja auch schon geschrieben hast), dass die Zinsen wieder steigen. Denn – sinken werden sie wohl eher nicht mehr. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis die Zinsen wieder ansteigen. USA wird den Vorreiter machen und 1-2 Jahre später ziehen wir hinterher.

      Gruß, Der Privatier

  10. Die Zinsen werden im Bereich von 2 bis 5 Jahren nur minimal steigen , bei 5 bis 10 Jahren evt. etwas mehr ( wegen der Unsicherheit ) , bei über 15 Jahren , vermutlich noch mehr , wobei diese ( wegen dem Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren ) von einigen Banken überhaupt nicht mehr angeboten werden . Jedoch im Moment sicherlich eine gute gelegenheit , seine Immo Anlagen hierraufhin ( Betr. Umschuldung nach Auslauf ) dahingehend zu überprüfen . Die Profis im Immo Bereich berücksichtigen noch viele weitere Sachen mit ( Afa u.s.w. ), die hier aber auszuführen zu weit gehen würde . Bei den von Dir angesprochenen Sondertilgungsklauseln , ist in der Regel max. 5 Prozent p.a. möglich , und dieses meist auch nur gegen Aufpreis ( Ist halt Optionshandel ) . L.G.Det

  11. Noch ein weiteres Finanzierungsangebot . Der Bausparvertrag . Dieses ist eine möglichkeit , sich ein Forward Darlehn möglichst günstig zu sichern , wird von vielen jedoch überhaupt nicht als solches erkannt . Aber für mich keine Option , da Bausparverträge leider für VuV und Betrieblichen Fin. nicht zum tragen kommen können , jedoch für eine private Fin. sehr gut geeignet , wenn mann dessen Einsatz richtig plant . Nur mal so als Hinweis , wenn mann lange verschuldet bleiben möchte , und es gerne mag wenn irgendetwas einen NICHT gehört .

  12. Und noch etwas zu der Sichtweise von GAST und Dir . Gast hat Recht , bei der Sichtweise von NUR einer Anlagenklasse , Du hast Recht , bei der Sichtweise von mehreren Anlagenklassen . Dabei ist es eigentlich nur wichtig , zu sehen , wieviel RISIKO , liegt in der jeweiligen Anlageklasse aus A) Sicht der Bank B) Aus deiner persönlichen Sichtweise . Das es hierbei durchaus zu einen Unterschied kommen kann , liegt schon an der unterschiedlichen Betrachtungsweise.
    Bank sieht Aktien IMMER als Risikokapital ( Ist es eigentlich ja auch ) , Du siehst die Dividenden Aristokraten als Sichere Anlage ( Ist es vermutlich auch obwohl es immer noch Risikokapital ist , jedoch sind diese UN öffter besser geratet als einige Staaten und somit Bonds ) . Und alleine aus dieser unterschiedlichen Sichtweise , ergeben sich einige Differenzen . Ich persönlich halte es auch mehr mit deiner Sichtweise , was aber nicht heißen muss , das Gast in seiner Sichtweise falsch liegt , ist halt einfach eine andere ( Sichtweise der Bank ! ) . Diese Sichtweise , sollte aber jeder Kreditnehmer bei einer Kreditaufnahme beachten , da Du ja was von dem Kreditgeber ( Bank ) willst . Das Geschäftsmodell der Banken , ist genau die andere Sichtweise , und daher liegen ja auch in diesen Niedrigzinsumfeld gute Chancen einige Gewinne zu machen . Ob dieses dann in der Zukunft noch so sein wird , oder ob die Bank doch recht hatte , bleibt abzuwarten . Zumindest wenn wir analog Japan , uns in eine lange Seitwärtsbewegung einfinden werden .

  13. Hallo zusammen!
    Diese Einträge hier sind ja schon etwas älter. Nun kann ich von meinen Erfahrungen berichten.

    Wir (mein Mann und ich) wollen evtl. eine Immobilie ersteigern. Hierzu habe ich einen großen Finanzierungsmakler (sagt man so?) kontaktiert. Diesem habe ich erklärt, dass ich ab nächstes Jahr (01.01.2021) kein regelmäßiges Einkommen mehr haben werde (Privatier).
    Die Situation hat sich leider nicht geändert. Privatiers haben es sehr schwer an Kredite zu kommen.
    Ich habe Sicherheiten von über 1 Mio. (Immobilie, Cash, Wertpapier), aber das scheint alles nicht zu zählen.
    Die Finanzierung für die Immobilie muss entweder in diesem Jahr abgewickelt werden (da ich ja in diesem Jahr noch Gehalt beziehe) oder ich kann es komplett vergessen. 🙁
    Auf meinen Gehaltszetteln darf nirgendwo das Austrittsdatum erscheinen, sonst klappt es auch in diesem Jahr schon nicht mehr mit der Finanzierung.

    Jetzt hab ich noch ein Gespräch mit meiner örtlichen Hausbank (Volksbank). Bin gespannt was die mir erzählt.
    Ich werde berichten.

    Vorläufiges Fazit für alle, die noch nicht Privatier sind: wenn ihr ein Eigenheim kaufen wollt, dann solltet ihr das in eurer aktiven Berufsphase tun. Danach wird es wohl schwierig. Oder man bezahlt cash.

    • Dann drücke ich mal die Daumen für das Gespräch mit der Hausbank.

      Wenn ich die Geschichte vom Kollegen Müller damals noch richtig in Erinnerung habe, hat es bei ihm geholfen, bei der Bank nachzufragen, bei der das Haus vorher finanziert war. Das sollte zumindest die Beurteilung des Verkehrswertes bzw. Beleihungswertes vereinfachen, weil das Objekt ja bereits bestens bekannt sein sollte.

      Gruß, Der Privatier

    • Hallo,

      ein paar Erfahrungen als Privatier von mir.

      Ich gehe davon aus, dass Du Wohneigentum (Eigennutzung, Anlageobjekt, frei/leer oder noch in Benutzung/Vermietung) „erwerben“ willst.

      Raiffeisenkunde seit 33 Jahren, zählt im Zweifel gar nichts.
      Persönliche Erfahrung, Sicherheiten in Form von Cash zählen 10 %, sprich für 1 EUR gibt’s 10 Cent Kredit. Habe dadurch zumindest eine neue Sichtweise zu meiner Bank gewonnen. Es ist jetzt nur noch eine Bank.
      Was die Genossen und auch die Sparkassen gerne noch dazu verkaufen/packen sind Zusatzleistungen aus dem Konzernverbund.

      Bei Gewerblichen Objekten ist es noch grausamer.

      Viel Glück noch zum Einstieg in den Ausstieg !

  14. Hallo!
    Danke für die Tipps!

    Wir möchten ein Zweifamilienhaus aus einer Zwangsversteigerung erwerben. Es ist sowieso fraglich, ob wir den Zuschlag bekommen, denn um jeden Preis der Welt wollen wir die Immobilie natürlich nicht kaufen.
    Das Haus hat keinen Gläubiger (Bank). Es wird aufgrund von Streitereien zw. den Erben versteigert.

    Der Plan bzw. die Hoffnung ist, dass auf meinem Oktober-Gehaltszettel kein Austrittsdatum vermerkt ist. Dann stehen die Chancen groß, dass ich ein Kreditangebote bekommen, denn dann ist nicht ersichtlich, dass ich ab nächstes Jahr nicht mehr arbeite….die Banken wollen beschissen werden.

    Im nächsten Jahr müßte ich eine weitere Immobilie anschlussfinanzieren. Dass werde ich jetzt in diesem Jahr noch angehen. Bleibe ich bei der aktuellen Bank, dann ist es wahrscheinlich kein Problem eine Anschlussfinanzierung zu bekommen. Aber meistens bekommt man bei einer neuen Bank bessere Konditionen. Dann muss aber wiederum alles passen. Und da ich nächstes Jahr keinen Arbeitgeber habe, muss ich das dieses Jahr angehen.

    Es ist eigentlich schon bissele seltsam. Einen Arbeitsplatz kann man ja eigentlich auch jederzeit verlieren. Naja, egal. Es gibt schlimmeres.

  15. Hallo,

    ich habe diese Diskussion gerade interessant gelesen.

    Für Privatiers gibt es aber auch noch eine ganz andere Sichtweise als das, was hier bisher beschrieben wurde. Wie ich es verstehe gab es die Finanzierungsprobleme bei eigengenutzten Immobilien.

    Wie sind denn die Erfahrungen bei vermieteten Immobilien? Einige Privatiers haben doch sicherlich auch ihr Vermögen in Immobilien angelegt, bei denen es neben der Erstfinanzierung dann auch Anschlussfinanzierungen gibt.

    Und wie ändert sich die Situation, wenn man die gesetzliche Rente bezieht und dann z.B. eine Anschlussfinanzierung eines bestehenden Vermietungsobjekt benötigt?

  16. Hallo!

    Bei vermieteten Objekten ist es dasselbe Problem. Sobald man kein regelmäßiges Einkommen (Gehalt) nachweisen kann ist es quasi unmöglich einen Kredit zu bekommen.
    Es gibt wahrscheinlich ein paar Anbieter, die vielleicht einen Kredit anbieten. Das sind aber die die dann mit horrenden Zinsen anbieten.

    Bei Anschlussfinanzierung ist es ebenfalls schwierig Angebote mit einem guten Zins zu bekommen wenn kein regelmäßiges Einkommen nachgewiesen kann.

    Rente läuft wahrscheinlich auch unter regelmäßiges Einkommen, wenn es allerdings eine Minirente ist, dann wird es wohl auch nicht leicht sein einen guten Zins zu bekommen.

    Für den Bank ist ein hohes Barvermögen nicht sehr sicher, denn es könnte ja von heute auf morgen verprasst sein.
    Ebenso Wertpapiere, die könnten bei einem Crash ebenfalls drastisch im Wert sinken.

    Kurz: ohne Gehalt oder gute Rente, kein Kredit mit guten Konditionen bzw. gar keinen Kredit.

    • Hallo,

      leider verstehen wir die bankinterne Bewertung der Kreditnehmer nicht. Wie würde sich z. B. ein Job mit geringem Gehalt (aber kein Minijob) auswirken? Signifikant positiv, weil dann in der Bewertung das Feld „Angestelltenverhältnis“ positiv beantwortet wird und das zur Verfügung stehende Monatseinkommen auch aus den Mieteinnahmen errechnet wird? das ganze mal unter der extremen Annahme, dass dieses geringe Gehalt gar keinen signifikanten Beitrag zu den Monatseinnahmen leiste und de facto nur der Status sich zu „Angestelltenverhältnis“ ändert.

      Bedenken der Banken bei der Bewertung von Barvermögen oder Wertpapieren kann ich nachvollziehen aus oben genannten Gründen. Zumindest bei Mieteinnahmen aus dem zu finanzierenden und zu beleihenden Objekt müssten aber einen deutlichen Beitrag zum Monatseinkommen leisten. Schließlich ist hier mit der Grundschuld ausgeschlossen, dass das Objekt verkauft und das Geld verkonsumiert wird.

      In der Rentenzeit kommt meines Wissens noch das Problem des Alters des Kreditnehmers hinzu. Nach meinem Kenntnisstand sollen/wollen/müssen die Banken sicherstellen, dass der Kreditnehmer das Darlehen zurückzahlt. Wenn nun die statistisch zu erwartende Restlebensdauer kurz ist, sinkt diese Wahrscheinlichkeit deutlich ab.

  17. Ich habe als Privatier einmal eine längere Diskussion bei meiner Bank geführt, wegen Dispo (vorweg, das Ergebnis war mir vorher klar, drum ganz lustig). Realschulden (und sonstige natürlich auch) habe ich keine mehr, alles getilgt, Schnauze voll.

    Randinformation: Gezahlte Sollzinsen für Dispokredite die letzten 10 Jahre = 2,63 EUR
    Quintessenz: Gusseisern

    Da ich mein Hauptkonto natürlich auch nutze, um sämtliche Finanztransaktionen drüber laufen zu lassen (gemeint Finanzanlagen rein/raus jedweder Art) stehe ich oft vor dem Problem, morgens 10 k€ raus, nachmittags 10 k€ rein, Abends genettet auf 0, alles gut.

    Ergebnis:
    Weder Kapitaleinkünfte, noch Mieten oder was weis ich zählen etwas.
    Geschweige denn Wertpapier- oder unbelastetes Grundvermögen.
    Zwischenergebnis: Kein Dispo.

    Angebot einer Lösung: Vermögensdispo. Sprich, gegen Hinterlage von Bargeld gibt es einen Dispo.
    Angebot: Pro 10.000 EUR in bar gibt es 1.000 EUR Dispo.
    Reaktion: Na dann halt kein Dispo.
    Gedanken: Mach ich halt eine Kontoliquiditätsnebenrechnung, beschäftige mich ohnehin jeden Tag mit Geld.

    Wir haben uns dann noch ganz nett unterhalten, die Person konnte da ja letztlich auch nichts dafür.
    Da größte Problem ist halt, dass die Bank ein Lastschrift platzen läßt, … nun ein paar Hundert EUR ins Minus geht schon, wir rufen dann auch gleich an, und bis zum nächsten Tag 12.00 Uhr müssen Sie halt ausgleichen.
    … kriege jeden Morgen beim Einschalten automatisch eine Liste der ungenehmigten Überziehungen um die ich mich sofort kümmern muss …

    • „Da ich mein Hauptkonto natürlich auch nutze, um sämtliche Finanztransaktionen drüber laufen zu lassen (gemeint Finanzanlagen rein/raus jedweder Art)“

      Vielleicht ist ein Dispokredit auch einfach nicht das geeignete Mittel für solche Aktionen?
      Ich habe im Zusammenhang mit meinen Wertpapierdepots (und den zugehörigen Verrechnungskonten) immer einen Wertpapierkredit eingerichtet, der je nach Bedarf genutzt wird. In früheren Zeiten habe ich auch wirklich zeitweise Wertpapiere auf Kredit gekauft, heute nutze ich diese Möglichkeit nur noch für die genannten kurzfristigen Überschneidungen.
      Wertpapierkredite waren bei mir noch nie ein Problem und sind zudem deutlich billiger als ein Dispokredit.

      Gruß, Der Privatier

      • Hmh, gemeint ist, dass ich tagsüber mal 5 – 6 Stunden im Dispo bin.
        Das heisst in meinem Fall, ich drehe eine Anlage, das Geld kommt nachmittags sicher, nur so z.B. morgens 2.000 EUR morgens an Exporo, im gleichen Zug überweise ich 2.000 EUR vom externen TG-Konto auf mein Girokonto.
        Mit Aktien oder o.ä. mache ich das natürlich nicht.
        Der Wertpapierkredit löst das Problem auch nicht, da hab ich (WP liegen woanders) auch Überweisungswege.
        Es gibt Abends keine offene Position.

  18. Ich finde das alles ziemlich bedenklich und traurig. Ich arbeite (noch) in einem Großbetrieb. Dort will keiner mehr Verantwortung/Risiko übernehmen/tragen. Deswegen wird nur noch Dienst nach Vorschrift gearbeitet bzw. strikt nach Prozess gearbeitet.
    Letztendlich ist es bei der Kreditvergabe so, dass irgendwelche Computer die Listen abarbeitet. Und ist das Häckchen „unbefristet beschäftigt“ nicht angekreuzt, wird der Kredit abgelehnt.
    Es schaut niemand mehr auf die Person dahinter. Ist sie vertrauenswürdig, ehrlich, fleissig, verlässlich, etc.

    Ich habe jetzt ein Anschlussdarlehen (für mein Mietobjekt) angefordert (solange ich noch beschäftigt bin). Das habe ich jetzt noch schnell angefordert, weil ich ab nächstes Jahr beschäftigungslos bin (Privatier) und dann die Konditionen schlechter für mich werden.
    …somit: Computer ausgetrickst. Häckchen gesetzt -> Kredit wird vergeben.

    Traurig, aber so ist es.

    Wahrscheinlich passieren deswegen auch solche Skandale wie mit Wirecard. Da hat einer die entsprechenden Häckchen (betrügerisch) gesetzt. Computer wertet positiv aus. Geld fließt. Und nach ein paar Monaten stellt man fest, dass falsch angekreuzt wurde (Betrug). Vereinfacht vorgestellt.

    • Hallo,

      gerade dieses Detail „Und ist das Häckchen „unbefristet beschäftigt“ nicht angekreuzt, wird der Kredit abgelehnt“ ist es, was ich nicht verstehe. Würde ein schlecht bezahlter Job, der bei der Bewertung der finanziellen Leistungsfähigkeit einen geringen Beitrag hat, eine deutliche Verbesserung bei der Kreditvergabe bringen?

      Ich könnte mir für meinen Berufsausstieg durchaus vorstellen, noch einer abhängigen Beschäftigung nachzugehen, allerdings mit deutlich weniger Zeiteinsatz, Verantwortung und Stress. Vorteile bei Immobilienfinanzierungen wären ein weiterer Anreiz, diesen Weg zu gehen und nicht 100%-Privatier zu werden.

      • Ja, man muss es auch nicht verstehen (ich verstehe es auch nicht). Aber wie schon geschrieben: das ganze wird durch Computer ausgewertet. Und der bewertet „kein regelmäßiges Einkommen“ mit ’nicht kreditwürdig‘.

        Wenn man regelmäßiges Einkommen hat, aber dieses nicht noch genug, dann schlagen andere Algorithmen zu.

        Ich denke alles andere wie z.b. Bargeld, Wertpapiere, Immobilienvermögen, etc. dient lediglich als Sicherheit, falls der Kredit nicht mehr bezahlt werden kann.
        So hat es mir der Bankangestellte der Interhyp erklärt.

        • „der Bankangestellte der Interhyp…“

          Auch wenn mein obiger Beitrag nun schon ein paar Jahre alt ist, so hat mein ehemaliger Kollege damals bereits dieselben Erfahrungen machen müssen. Aber eben auch nur solange er es über (halb-)automatische Vermittlungen versucht hat.
          Bei ihm hat ein persönliches Gespräch (mit einer fremden Bank!) den Erfolg gebracht. Natürlich kann ich nicht sagen, ob dies heute auch noch möglich wäre, aber einen Versuch wäre es u.U. wert.

          Gruß, Der Privatier

          • Ja, ein Versuch ist es definitiv wert. Aber mit Sicherheit ist das Zinsangebot deutlich schlechter und somit eine Neufinanzierung evtl. nicht mehr Könnenswert (Rendite schlechter).

            Ich persönlich benötige aktuell keine Neufinanzierung. Lediglich eine Anschlussfinanzierung. Und die bekomme ich dieses Jahr noch durch. Von daher ist all das was ich oben geschrieben habe lediglich meine Meinung bzw. Vermutung.

      • „Würde ein schlecht bezahlter Job, der bei der Bewertung der finanziellen Leistungsfähigkeit einen geringen Beitrag hat, eine deutliche Verbesserung bei der Kreditvergabe bringen?“

        Thema hatte ich in dem Gespräch auch, wie gesagt war an sich lustig.
        Quintessenz: Ja

        Rente (ggf. mit Grundsicherung) bringt Dispo!

        „Es schaut niemand mehr auf die Person dahinter. Ist sie vertrauenswürdig, ehrlich, fleissig, verlässlich, etc.“
        Du schreibst es selbst, Verantwortung ja, weil mittelbarer Bezug zum Gehalt, aber ohne Risiko, wir haben halt mittlerweile die Vollkaskomentalität.
        Äh, bin seit 33 Jahren bei der Bank.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

HTML tags allowed in your comment: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Scroll Up