Kommentare

Zwischenfazit nach 5 Jahren Crowdinvesting in Immobilien — 15 Kommentare

  1. Hallo Privatier,

    ein interessanter Beitrag. 5 Jahre sind eine signifikante Anlagedauer in der Assetklasse.
    Was ich nicht ganz verstehe ist dein Ausschlusskriterium „keine Projekte mit erstrangiger Grundschuld“.
    Könntest du da den Hintergrund ggf etwas erläutern? Wie du selbst schreibst ist grds. eine erstrangige GS einer nachrangigen natürlich vorzuziehen.

    Viele Grüße
    Harald

    • Keine Arme, keine Kekse oder hier speziell keine Bankbeteiligung, keine Privatiersbeteiligung …

      https://der-privatier.com/zwischenfazit-nach-4-jahren-crowdinvesting-in-immobilien/?hilite=%27erstrangig%27/#comment-22580
      „Den Punkt „Keine Projekte ohne Bankfinanzierung“ habe ich in meiner Liste mit „Keine Projekte mit erstrangiger Grundschuld“ aufgeführt, was im Ergebnis dann wohl auf dasselbe hinauslaufen wird. Denn, wenn eine Bank dabei ist, wird diese ganz sicher an erster Stelle im Grundbuch stehen.“

    • eSchorsch hat es schon aus meinem letzten Fazit richtig zitiert: Eine erstrangige Grundschuld für die Crowdinvestoren ist sicher sehr erfreulich im Hinblick auf die Sicherheiten, allerdings bedeutet dies eben auch, dass keine Bank bei der Finanzierung dabei ist.
      Und da muss man sich schon fragen, warum das so ist?!

      Der Projektinitiator wird in der Regel etwas von flexibler und schneller Gestaltung durch die Crowd erzählen. Ich halte das Argument aber für wenig glaubwürdig und denke eher, dass es an der mangelnden Finanzierungsbereitschaft von Banken liegen könnte. Das kann man natürlich auch als Mangel an Flexibilität oder Schnelligkeit bezeichnen. 😉
      Wie dem auch sei: Wenn die Banken nicht mitmachen wollen, möchte ich das auch nicht.

      Gruß, Der Privatier
      P.S.: Einschränkend muss ich sagen, dass alle oben genannten Kriterien natürlich eine recht grobe Beurteilung darstellen. Im Einzelfall und im Detail mag sich das auch schon einmal anders darstellen.

  2. Bin gar nicht in dieser Assetklasse vertreten, von daher interessant zu lesen. Zudem sind 5 Jahre ja echt schon eine lange Zeit. Vielen Dank für die Transparenz!

  3. Guten Morgen,

    danke für die Übersicht übe 5 Jahre.
    Persönlich bin ich auch seit ein paar Jahren bei Exporo aktiv (Bestand & Finanzierung), bin aber zuletzt auf die Bremse gestiegen, nachdem ein Projekt bei Exporo (ich meine, es ict Wohnen am Volkspark in HH) ins Schlingern gekommen ist.
    Ich möchte jetzt hier erst einmal sehen, wie das weitergeht und – sollte das Projekt vor die Wand fahren – was man als Anleger dann am Ende noch herausbekommt. Ist bei einem Fail das komplette Geld weg oder erhält der Anleger irgendwann (wann?) Teile des Investments (wie viel?) zurück.

    In diesem Zusammmenhang würde ich mal die Einschätzung der Runde interessieren, wie REITs als Abdeckung des Immobiliensektors gesehen werden. Der Bereich REITs (Schwerpunkt USA) ist bei mir doppelt so hoch gewichtet, wie die Investments in IMMO-Crowd-Projekte. Ich tue mich mental aber schwer, die REITs in die Asset-Alocation-Schublade „Immobilien“ einzusortieren. Für mich sind REITs irgendwo zwischen Aktien und Immobilien.

    • Die Folge von möglichen Ausfällen bei Crowdinvesting-Projekten hängt immer von den jeweiligen Projekten und der zugrunde liegenden Finanzierungsstruktur/Sicherheiten der Crowd-Investoren ab. Da wird es wohl keine allgemein gültige Aussage geben.
      Ich kann nur von meinen bisherigen drei Ausfällen berichten, dass ich in allen drei Fällen offizielle Bestätigungen der jeweiligen Insolvenzverwalter vorliegen habe, die den vollständigen Ausfall der Forderungen bestätigen. Dies ist übrigens wichtig, damit man den Ausfall steuerlich geltend machen kann!

      REITs halte ich (wie auch andere Immobilien-Aktien oder -ETFs) für eine gute Beimischung für ein diversifiziertes Wertpapier-Depot. Einige davon sind im Zuge von Covid-19 ziemlich unter die Räder gekommen, es könnten sich also Einstiegschancen ergeben. Bei einigen Bereichen habe ich aber Zweifel, ob eine Erholung kurzfristig zu erwarten ist.
      Mehr zu Investments in Immobilien-Wertpapieren gibt es in der zugehörigen Plauderecke: https://der-privatier.com/plauderecke-immobilien-wertpapiere-teil-1/

      Gruß, Der Privatier

      • REITS und Immobilien-Aktien (früher) bzw- Immo-ETFs (aktuell) habe sich seit über 15 Jahren als kleine Beimischung im Depot bei. Meine Erfahrung ist, dass die Performance v.a. von der generellen Entwicklung an den Aktienmärkten abhängig ist. Ich habe das Beta der Immo-ETFs im Vergleich zu den großen Aktienindizes nicht ausgerechnet. Schätze aber, dass es deutlich höher als +0,5 ist. Ursprünglich habe ich auf eine deutliche geringere Korrelation gehofft. Dem ist leider nicht so.

        Daher habe ich dann vor 4 Jahren mit Crowdinvestments angefangen, Finanzierungen und Bestandsprojekte, da ich mir davon eine höhere Entkopplung von der allgemeinen Aktienentwicklung erhoffe. Meine aktuelle Verzinsung bei den Finanzierungen liegt inkl. 2 erwarteten Ausfälle (1 Exporo, 1 Zinsland) bei 4,7%. Dabei sind jedoch die laufenden Zinsen von Bergfürst enthalten. Bei den Bestandsobjekten liegt sie bei 3,9%.
        Das ist nicht weltbewegend, aber für mich o.k.

        Für höheres Risiko erwarte ich höhere Verzinsung. Erstklassige Staatsanleihen als nahezu risikofreies Investment mit eine Laufzeit von 12-24 Monaten haben in den letzten 4 Jahren ca. 0,2% p.a. erbracht. Da sind +4% p.a. inkl. Ausfälle eine ganz ordentliche
        Risikoprämie.

        Bei der Auswahl der Objekte habe ich mittlerweile auch ein paar Grundsätze, die ähnlich zu den oben genannten sind:
        – keine unklare Baugenehmigungen
        – keine Projekte im Ausland
        – Verzinsung zwischen 4,8% und 6,5% (bei extrem hohen Zinsen bin ich mißtrauisch)
        – keine unerfahrenen Projektentwickler.
        – last but not least: keine Investitionen bei schlechtem Bauchgefühl.

        Nach ein paar Worte zu den Bestandsobjekten: Leider ist die tatsächliche laufende Verzinsung bei den meisten Objekten etwas schlechter als von Exporo prognostiziert. Das wird sich in den nächsten Quartalen v.a. bei Gewerbeobjekten wahrscheinlich wegen Corona verschlechtern. Bei den Bestandsobjekten habe ich auch ein paar Grundsätze:
        – Lage, Lage, Lage (die finale Rendite hängt vom Veräußerungserlös nach 10 Jahren ab)
        – Keine Spezialimmobilien, wie z.B. eine Polizeistation (Spezialimmobilien sind u.U. sehr schwer veräußerbar)
        – möglichst breit diversifiziertes Mieterportfolio oder der Mietvertrag des Hauptmieters ist mindestens 10 Jahre
        – aktuell wegen Corona: Vorsicht bei Gewerbe- und Büroimmobilien.

        • Danke für diese recht ausführliche Darstellung von Ergebnissen und Vorgehensweisen.

          Auch wenn wir uns in einigen Details leicht unterscheiden, so kann man doch gewisse Ähnlichkeiten erkennen.

          Gruß, Der Privatier

  4. Aktuell sehe ich gerade, dass es bei Exporo noch bis zum 31.Aug.2020 einen Einsteigerbonus von 100€ gibt!
    Gültig nur für Erstinvestments und einem Mindestinvestment von 500€.

    Dazu ganz einfach bei der kostenlosen Registrierung* im Feld „Empfohlen von“ den Code 34215 eingeben und beim ersten Investment den Bonuscode SOMMER100 eingeben.
    Teilnahmebedinungen gibt es hier.

    Gruß, Der Privatier

    • Hallo Privatier,
      fairerweise sollte dabei aber auch erwähnt werden, dass der Werber (hier 34215) ebenfalls 100,00€ von Exporo erhält. Gutes Geschäft für denjenigen, wer auch immer das sein mag…

      • Fairerweise sollte man nicht so einen Unsinn verbreiten. Die Behauptung ist schlichtweg falsch.

        Richtig ist, dass die Seite „Der-Privatier“ für alle Abschlüsse, die über einen als Werbung gekennzeichneten Link abgeschlossen werden, eine Vergütung erhält. Und das kann man auch gerne jederzeit hier nachlesen: Über Werbung .
        Die Höhe solcher Vergütungen ist sehr unterschiedlich, bewegt sich aber eher im Bereich von ca. 1%-2% eines Investments. Ein „gutes Geschäft“ sieht da für mich anderes aus. Andererseits können solche kleinen Beträge aber in der Summe dazu beitragen, dass die Kosten dieser Seite hier gedeckt werden. Fairerweise sollte man sich vielleicht einmal über diesen Aspekt Gedanken machen…

        Gruß, Der Privatier

  5. Vielen Dank für deinen Rückblick und dem Teilen deiner Regeln für Neuinvestments.

    Bin seit Januar 2017 beim Crowdinvest dabei. Bislang noch keinen Ausfall bei Immobilien. Einige am wankeln, aber meine Erfahrung ist, dass auch viele trotzdem zurückgezahlt werden können. Bleibt spannend und man gewöhnt sich an Verzögerung.

    58 Projekte sind zurückgezahlt mit 9,03 % Ertrag und knapp 6 % Durchschnittsverzinsung. Tracke nicht die tatsächlichen Zahlungstage. Müsste dann theorestisch auch das wartende Geld auf dem Konto berücksichtigen. Nur den Zinslauf, Rückzahlungstermine verfolge ich sowie die Zinszahlungseingänge je Projekt. Aktuell sind noch 74 Finanzierung am laufen, dazu 16 Bestandsprojekte. Dazu noch Bonuszahlungen.

    Lerne musste ich, dass Rückzahlungstermine nicht fix sind und die Gründe für Verzögerungen vielfältig. Daraus ergaben sich auch Regeln, nach denen ich Projekte aussuche.

    – Ohne Baugenehmigung nur bei schlüssigem Konzept und Entwickler mit Erfahrung sowie Crowdtrackrecord.
    – Projektierungen nur bei hohem Eigenkapitalanteil (10 % sind mir da zu wenig)
    – Am liebsten mit hoher Vorverwertung, dann auch mit MaBV-Zahlungen. Ansonsten nicht
    – Auch Nachrang bei passendem Zinsaufschlag
    – Gerne auch in Österreich
    – Keine Entmietungsrojekte
    – Erstrangige Grundschuld lieber nicht. Gab fasst immer Probleme mit der Zeitplanung
    – Adäquate Verzugsverzinsung, damit der Bauträger ein Interesse hat zwischenzufinanzieren
    – Bauchgefühl

    Deshalb werden die neuen Projekte überschaubar, da insbesondere bei Exporo und Zinsbaustein mir das Chance-/Risikoverhältnis nicht mehr passen und die Projektqualität in meiner Wahrnehmung deutlich gesunken ist. Es ist zu viel Geld mittlerweile auch hier im Markt. Interessant, dass viele „alte Hasen“ ähnlich Regeln und Wahrnehmungen haben.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

HTML tags allowed in your comment: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Scroll Up