Zwischenfazit nach 5 Jahren Crowdinvesting in Immobilien
Seit mittlerweile ca. 5 Jahren habe ich jetzt etliche Investitionen über „Crowdinvesting in Immobilien“ getätigt.
In der Anfangszeit waren die Projekte (und Plattformen) noch sehr übersichtlich und es dauerte oftmals Wochen oder Monate, bis eine Finanzierung geschlossen werden konnte.
In der Zwischenzeit hat es beim Crowdinvesting in Immobilien eine rasante Aufwärtsentwicklung gegeben, in der immer neue Plattformen entstanden sind und Projekte in Millionenhöhe oftmals in wenigen Minuten vergriffen waren.
In den letzten Monaten hat sich dies spürbar etwas abgekühlt, nachdem es auch auf den bekannten Plattformen immer wieder einmal zu Verzögerungen bei der Rückzahlung von Projekten gekommen ist und es auch einige (vermutlich endgültige) Ausfälle zu beklagen gibt.
Dabei spielen ganz aktuell sicher auch Probleme, die durch Corona hervorgerufen worden sind, eine entscheidende Rolle. Sowohl bei der Investitionsbereitschaft der Crowd-Investoren, aber natürlich auch bei den Initiatoren von neuen Projekten, bei Bau-Unternehmen und bei den möglichen Käufern der fertiggestellten Immobilien.
Soweit ganz kurz etwas über die aktuelle Situation im „Crowdinvesting in Immobilien“. Wer sich einmal ganz grundsätzlich über diese Investitionsmöglichkeit informieren möchte, dem kann ich meinen Beitrag „Crowdinvesting für Fortgeschrittene“ empfehlen.
Im heutigen Beitrag soll es aber primär um mein ganz persönliches Zwischenfazit gehen. Und dazu habe ich wieder einmal ein bisschen Statistik zusammengestellt:
=> Ausgleichszahlung für Rentenabschlag
Mit: Kosten und Vorgehensweise, Beispielrechnung
Vorab
Bevor ich hier nun ein paar statistische Ergebnisse präsentiere, noch kurz der Hinweis, dass sich meine sämtlichen Erfahrungen und Ergebnisse ausschließlich auf die drei bekanntesten Plattformen auf dem deutschen Markt, nämlich auf Zinsland , Exporo und Bergfürst beziehen. Zinsland ist dabei inzwischen von Exporo übernommen worden und bietet keine neuen Projekte mehr an. Die alten Projekte werden aber noch bis zum Schluss abgewickelt.
Bei allen dreien habe ich in Projekte investiert, andere Plattformen habe ich mir bisher nur oberflächlich angesehen.
Anzahl und Verteilung der Projekte
Insgesamt habe ich bis zum heutigen Tag in 119 Projekte investiert. Davon sind inzwischen 79 beendet und der Rest von 40 Projekten ist noch aktiv.
Von den 79 abgeschlossenen Projekten sind leider auch drei Zinsland-Projekte mit einem Totalverlust zu beklagen.
Bei der Verteilung der noch laufenden Projekte auf meine drei Plattformen ergibt sich folgendes Bild: Exporo: 17 Proj., Bergfürst 15 Proj., Zinsland: 8 Proj.
Bei allen Projekten handelt es sich übrigens um Finanzierungsprojekte mit einer Laufzeit von ca. 1-3 Jahren. Ich habe bisher in keine Bestandsprojekte investiert. Mit „Bestandsprojekten“ sind dabei solche gemeint, die über einen längeren Zeitraum (meist 10 Jahre) an den Mieteinkünften von vermieteten Objekten profitieren.
Insgesamt macht der Bereich Crowdinvesting ca. 11% meines frei verfügbaren Vermögens aus, so dass jedes einzelne Projekt einen Anteil von weniger als 0,3% ausmacht und somit vom Risiko her zu vertreten ist.
Rendite
Allerdings kann man mit drei verlorenen Projekten natürlich keine ausserordentliche Rendite mehr erwarten. Meine aktuelle Buchführung berücksichtigt dabei zunächst nur die abgeschlossenen Projekte, also egal ob erfolgreich oder nicht. Die Insolvenzen sind bereits mit einer „Rückzahlung“ von 0 Euro in der Statistik enthalten.
Nicht enthalten sind jedoch die laufenden Zins-Zahlungen von Bergfürst, diese berechne ich immer erst bei Abschluss eines Projektes. Das (und noch einige andere Punkte) macht die Rechnung sicher etwas ungenau, aber mir geht es dabei auch nur darum, einen groben Anhaltspunkt zu bekommen.
Und mit diesen Vorbedingungen lautet meine bisher erzielte Rendite mit Crowdinvesting in Immobilien:
4,2% p.a. (vor Steuern).
Das ist natürlich kein herausragendes Ergebnis und auch nicht wirkich das, was ich mir anfangs erhofft hatte. Auf der anderen Seite: Angesichts von drei Totalausfällen und im Vergleich zu anderen Renditen auch gar nicht mal so schlecht. Und es zeigt, dass eine Diversifikation über viele Projekte von ganz entscheidender Bedeutung ist!
Wie soll es weiter gehen?
In meinem letzten Fazit hatte ich einige Ausschluss-Kriterien aufgestellt, die ich bei der Auswahl von Projekten beachten wollte. Wie seinerzeit schon befürchtet, haben sie sich in der Praxis als etwas zu streng erwiesen, so dass damit kaum noch eine Teilnahme an irgendwelchen Investments möglich gewesen wäre.
Von daher habe ich die Kriterien zwar beibehalten, habe die Anwendung aber etwas gelockert: Solange nur eines der Kriterien zutrifft, kann ich mir ein Investment noch vorstellen, sind es aber zwei oder sogar mehr der genannten Punkte, kommt für mich ein Investment nicht in Frage. Meine aktuellen Kriterien lauten:
- Keine Finanzierung ohne grundbuchliche Absicherung.
- Keine Projekte, die weniger als 5,5% p.a. einbringen.
- Keine Initiatoren, die nur auf eine kurze Erfahrung zurückblicken können. Mag ungerecht sein.
- Keine Projekte im Ausland. Das sehen viele anders, ist aber meine persönliche Einstellung.
- Keine Projekte mit erstrangiger Grundschuld. Wird zwar von vielen als Vorteil angesehen, ich bleibe da skeptisch.
- Nur ungern reine Projektierungen (also nur Verkauf der Pläne), ebenfalls ungern ungeklärte Baugenehmigungen.
- Keine Bestandsprojekte (also Teilnahme an Einkünfen aus langjähriger Vermietung)
- Keine Projekte, bei denen ich ein ungutes „Bauchgefühl“ habe.
Aber wie gesagt: Ein „ideales Projekt“ werde ich nicht finden. Abstriche werde ich hin und wieder machen müssen, wenn ich weiter dabei sein will.
=> Mit Zwischenschritt zum Privatier(1/3)
Mit: Gründe, Möglichkeiten, Teilzeitarbeit
Aktuelles Fazit
Aktuell kann ich beim Crowdinvesting in Immobilien weder Euphorie noch Frust empfinden, sondern ich sehe weiterhin eine realistische Möglichkeit, hier noch ein paar zusätzliche Euros zu verdienen. Ich werde also weiterhin auf „meinen“ beiden Plattformen Exporo und Bergfürst aktiv bleiben.
Wenn ich allerdings etwas längerfristig in die Zukunft schaue, so könnte es gut sein, dass ich mich aus diesem Bereich irgendwann verabschieden werde. Das hat dann aber weniger etwas mit den speziellen Eigenschaften des Crowdinvesting zu tun, sondern eher mit meiner persönlichen, langfristigen Vorstellung von der Entwicklung meiner sämtlichen Investments. Das wird daher dann auch alle anderen Investments betreffen und dazu werde ich in einem der folgenden Beiträge sicher noch einmal etwas mehr schreiben.
Bei Fragen, Kritik oder Anmerkungen bitte die Kommentarfunktion benutzen.
Hallo Privatier,
ein interessanter Beitrag. 5 Jahre sind eine signifikante Anlagedauer in der Assetklasse.
Was ich nicht ganz verstehe ist dein Ausschlusskriterium „keine Projekte mit erstrangiger Grundschuld“.
Könntest du da den Hintergrund ggf etwas erläutern? Wie du selbst schreibst ist grds. eine erstrangige GS einer nachrangigen natürlich vorzuziehen.
Viele Grüße
Harald
Keine Arme, keine Kekse oder hier speziell keine Bankbeteiligung, keine Privatiersbeteiligung …
https://der-privatier.com/zwischenfazit-nach-4-jahren-crowdinvesting-in-immobilien/?hilite=%27erstrangig%27/#comment-22580
„Den Punkt „Keine Projekte ohne Bankfinanzierung“ habe ich in meiner Liste mit „Keine Projekte mit erstrangiger Grundschuld“ aufgeführt, was im Ergebnis dann wohl auf dasselbe hinauslaufen wird. Denn, wenn eine Bank dabei ist, wird diese ganz sicher an erster Stelle im Grundbuch stehen.“
eSchorsch hat es schon aus meinem letzten Fazit richtig zitiert: Eine erstrangige Grundschuld für die Crowdinvestoren ist sicher sehr erfreulich im Hinblick auf die Sicherheiten, allerdings bedeutet dies eben auch, dass keine Bank bei der Finanzierung dabei ist.
Und da muss man sich schon fragen, warum das so ist?!
Der Projektinitiator wird in der Regel etwas von flexibler und schneller Gestaltung durch die Crowd erzählen. Ich halte das Argument aber für wenig glaubwürdig und denke eher, dass es an der mangelnden Finanzierungsbereitschaft von Banken liegen könnte. Das kann man natürlich auch als Mangel an Flexibilität oder Schnelligkeit bezeichnen. 😉
Wie dem auch sei: Wenn die Banken nicht mitmachen wollen, möchte ich das auch nicht.
Gruß, Der Privatier
P.S.: Einschränkend muss ich sagen, dass alle oben genannten Kriterien natürlich eine recht grobe Beurteilung darstellen. Im Einzelfall und im Detail mag sich das auch schon einmal anders darstellen.
Danke für diesen Blogeintrag. Sehr sehr interessant!
Bin gar nicht in dieser Assetklasse vertreten, von daher interessant zu lesen. Zudem sind 5 Jahre ja echt schon eine lange Zeit. Vielen Dank für die Transparenz!
Guten Morgen,
danke für die Übersicht übe 5 Jahre.
Persönlich bin ich auch seit ein paar Jahren bei Exporo aktiv (Bestand & Finanzierung), bin aber zuletzt auf die Bremse gestiegen, nachdem ein Projekt bei Exporo (ich meine, es ict Wohnen am Volkspark in HH) ins Schlingern gekommen ist.
Ich möchte jetzt hier erst einmal sehen, wie das weitergeht und – sollte das Projekt vor die Wand fahren – was man als Anleger dann am Ende noch herausbekommt. Ist bei einem Fail das komplette Geld weg oder erhält der Anleger irgendwann (wann?) Teile des Investments (wie viel?) zurück.
In diesem Zusammmenhang würde ich mal die Einschätzung der Runde interessieren, wie REITs als Abdeckung des Immobiliensektors gesehen werden. Der Bereich REITs (Schwerpunkt USA) ist bei mir doppelt so hoch gewichtet, wie die Investments in IMMO-Crowd-Projekte. Ich tue mich mental aber schwer, die REITs in die Asset-Alocation-Schublade „Immobilien“ einzusortieren. Für mich sind REITs irgendwo zwischen Aktien und Immobilien.
Die Folge von möglichen Ausfällen bei Crowdinvesting-Projekten hängt immer von den jeweiligen Projekten und der zugrunde liegenden Finanzierungsstruktur/Sicherheiten der Crowd-Investoren ab. Da wird es wohl keine allgemein gültige Aussage geben.
Ich kann nur von meinen bisherigen drei Ausfällen berichten, dass ich in allen drei Fällen offizielle Bestätigungen der jeweiligen Insolvenzverwalter vorliegen habe, die den vollständigen Ausfall der Forderungen bestätigen. Dies ist übrigens wichtig, damit man den Ausfall steuerlich geltend machen kann!
REITs halte ich (wie auch andere Immobilien-Aktien oder -ETFs) für eine gute Beimischung für ein diversifiziertes Wertpapier-Depot. Einige davon sind im Zuge von Covid-19 ziemlich unter die Räder gekommen, es könnten sich also Einstiegschancen ergeben. Bei einigen Bereichen habe ich aber Zweifel, ob eine Erholung kurzfristig zu erwarten ist.
Mehr zu Investments in Immobilien-Wertpapieren gibt es in der zugehörigen Plauderecke: https://der-privatier.com/plauderecke-immobilien-wertpapiere-teil-1/
Gruß, Der Privatier
REITS und Immobilien-Aktien (früher) bzw- Immo-ETFs (aktuell) habe sich seit über 15 Jahren als kleine Beimischung im Depot bei. Meine Erfahrung ist, dass die Performance v.a. von der generellen Entwicklung an den Aktienmärkten abhängig ist. Ich habe das Beta der Immo-ETFs im Vergleich zu den großen Aktienindizes nicht ausgerechnet. Schätze aber, dass es deutlich höher als +0,5 ist. Ursprünglich habe ich auf eine deutliche geringere Korrelation gehofft. Dem ist leider nicht so.
Daher habe ich dann vor 4 Jahren mit Crowdinvestments angefangen, Finanzierungen und Bestandsprojekte, da ich mir davon eine höhere Entkopplung von der allgemeinen Aktienentwicklung erhoffe. Meine aktuelle Verzinsung bei den Finanzierungen liegt inkl. 2 erwarteten Ausfälle (1 Exporo, 1 Zinsland) bei 4,7%. Dabei sind jedoch die laufenden Zinsen von Bergfürst enthalten. Bei den Bestandsobjekten liegt sie bei 3,9%.
Das ist nicht weltbewegend, aber für mich o.k.
Für höheres Risiko erwarte ich höhere Verzinsung. Erstklassige Staatsanleihen als nahezu risikofreies Investment mit eine Laufzeit von 12-24 Monaten haben in den letzten 4 Jahren ca. 0,2% p.a. erbracht. Da sind +4% p.a. inkl. Ausfälle eine ganz ordentliche
Risikoprämie.
Bei der Auswahl der Objekte habe ich mittlerweile auch ein paar Grundsätze, die ähnlich zu den oben genannten sind:
– keine unklare Baugenehmigungen
– keine Projekte im Ausland
– Verzinsung zwischen 4,8% und 6,5% (bei extrem hohen Zinsen bin ich mißtrauisch)
– keine unerfahrenen Projektentwickler.
– last but not least: keine Investitionen bei schlechtem Bauchgefühl.
Nach ein paar Worte zu den Bestandsobjekten: Leider ist die tatsächliche laufende Verzinsung bei den meisten Objekten etwas schlechter als von Exporo prognostiziert. Das wird sich in den nächsten Quartalen v.a. bei Gewerbeobjekten wahrscheinlich wegen Corona verschlechtern. Bei den Bestandsobjekten habe ich auch ein paar Grundsätze:
– Lage, Lage, Lage (die finale Rendite hängt vom Veräußerungserlös nach 10 Jahren ab)
– Keine Spezialimmobilien, wie z.B. eine Polizeistation (Spezialimmobilien sind u.U. sehr schwer veräußerbar)
– möglichst breit diversifiziertes Mieterportfolio oder der Mietvertrag des Hauptmieters ist mindestens 10 Jahre
– aktuell wegen Corona: Vorsicht bei Gewerbe- und Büroimmobilien.
Danke für diese recht ausführliche Darstellung von Ergebnissen und Vorgehensweisen.
Auch wenn wir uns in einigen Details leicht unterscheiden, so kann man doch gewisse Ähnlichkeiten erkennen.
Gruß, Der Privatier
Aktuell sehe ich gerade, dass es bei Exporo noch bis zum 31.Aug.2020 einen Einsteigerbonus von 100€ gibt!
Gültig nur für Erstinvestments und einem Mindestinvestment von 500€.
Dazu ganz einfach bei der kostenlosen Registrierung* im Feld „Empfohlen von“ den Code [abgelaufen] eingeben und beim ersten Investment den Bonuscode SOMMER100 eingeben.
Gruß, Der Privatier
Hallo Privatier,
fairerweise sollte dabei aber auch erwähnt werden, dass der Werber ebenfalls 100,00€ von Exporo erhält. Gutes Geschäft für denjenigen, wer auch immer das sein mag…
Fairerweise sollte man nicht so einen Unsinn verbreiten. Die Behauptung ist schlichtweg falsch.
Richtig ist, dass die Seite „Der-Privatier“ für alle Abschlüsse, die über einen als Werbung gekennzeichneten Link abgeschlossen werden, eine Vergütung erhält. Und das kann man auch gerne jederzeit hier nachlesen: Über Werbung .
Die Höhe solcher Vergütungen ist sehr unterschiedlich, bewegt sich aber eher im Bereich von ca. 1%-2% eines Investments. Ein „gutes Geschäft“ sieht da für mich anderes aus. Andererseits können solche kleinen Beträge aber in der Summe dazu beitragen, dass die Kosten dieser Seite hier gedeckt werden. Fairerweise sollte man sich vielleicht einmal über diesen Aspekt Gedanken machen…
Gruß, Der Privatier
Vielen Dank für deinen Rückblick und dem Teilen deiner Regeln für Neuinvestments.
Bin seit Januar 2017 beim Crowdinvest dabei. Bislang noch keinen Ausfall bei Immobilien. Einige am wankeln, aber meine Erfahrung ist, dass auch viele trotzdem zurückgezahlt werden können. Bleibt spannend und man gewöhnt sich an Verzögerung.
58 Projekte sind zurückgezahlt mit 9,03 % Ertrag und knapp 6 % Durchschnittsverzinsung. Tracke nicht die tatsächlichen Zahlungstage. Müsste dann theorestisch auch das wartende Geld auf dem Konto berücksichtigen. Nur den Zinslauf, Rückzahlungstermine verfolge ich sowie die Zinszahlungseingänge je Projekt. Aktuell sind noch 74 Finanzierung am laufen, dazu 16 Bestandsprojekte. Dazu noch Bonuszahlungen.
Lerne musste ich, dass Rückzahlungstermine nicht fix sind und die Gründe für Verzögerungen vielfältig. Daraus ergaben sich auch Regeln, nach denen ich Projekte aussuche.
– Ohne Baugenehmigung nur bei schlüssigem Konzept und Entwickler mit Erfahrung sowie Crowdtrackrecord.
– Projektierungen nur bei hohem Eigenkapitalanteil (10 % sind mir da zu wenig)
– Am liebsten mit hoher Vorverwertung, dann auch mit MaBV-Zahlungen. Ansonsten nicht
– Auch Nachrang bei passendem Zinsaufschlag
– Gerne auch in Österreich
– Keine Entmietungsrojekte
– Erstrangige Grundschuld lieber nicht. Gab fasst immer Probleme mit der Zeitplanung
– Adäquate Verzugsverzinsung, damit der Bauträger ein Interesse hat zwischenzufinanzieren
– Bauchgefühl
Deshalb werden die neuen Projekte überschaubar, da insbesondere bei Exporo und Zinsbaustein mir das Chance-/Risikoverhältnis nicht mehr passen und die Projektqualität in meiner Wahrnehmung deutlich gesunken ist. Es ist zu viel Geld mittlerweile auch hier im Markt. Interessant, dass viele „alte Hasen“ ähnlich Regeln und Wahrnehmungen haben.
Was hälst du von https://www.dagobertinvest.at/?
Falls ich hier angesprochen war, so habe ich selber keine Erfahrungen mit Dagobertinvest. Ich habe aber auch keinen Grund zur Annahme, dass es dort irgendwelche Besonderheiten gegenüber anderen Plattformen geben sollte.
Vor nicht allzu langer Zeit hat aber in der Plauderecke jemand dazu einen Kommentar verfasst: https://der-privatier.com/plauderecke-crowdinvesting-teil-6/#comment-30446
Gruß, Der Privatier