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Top oder Flop – Folge 34: Exporo — 23 Kommentare

  1. Kleiner Nachtrag zum obigen Beitrag:

    In dem Moment, in dem ich diesen Kommentar hier schreibe, gibt es die eher seltene Situation, dass es bei Exporo gar kein Projekt gibt, in das man investieren könnte.

    Das wird sich aber schon in Kürze ändern! Das nächste Projekt in „Berlin: Wohnen am Kirchsteig*“ mit einem Zins von 6% p.a. ist bereits angekündigt und wird wahrscheinlich noch im Laufe des Tages (oder morgen) freigeschaltet.

    Gruß, Der Privatier

    • Hallo Peter,

      ich habe die Ratingkriterien von Exporo nicht gefunden. Nur das hier:

      „EXPORO weist darauf hin, dass durch EXPORO lediglich eine eingeschränkte Prüfung der Immobilienprojekte sowie Projektentwickler nach bestimmten formalen Kriterien stattfindet, die keine Aussagen darüber erlaubt, ob die auf der Plattform eingestellten Informationen und Angaben zum Immobilienprojekt zutreffend sind. Insbesondere wird durch EXPORO nicht geprüft, ob und inwieweit ein Investment durch den Nutzer, ganz gleich in welcher Form, in die Immobilienprojektentwicklung wirtschaftlich sinnvoll ist. Diese Einschätzung und die Entscheidung für sein Investment trifft der Nutzer unabhängig und eigenverantwortlich.“

      Hast du einen Link zu den Ratingkriterien von Exporo?

      Danke Holger

        • Danke, bin auf dein eigenes Bewertungsschema gespannt.

          Meiner Meinung müßte man, um eine noch bessere Einschätzung zu bekommen folgendes prüfen:

          Stimmt die Baukalkulation mit vergleichbaren Projekten überein?
          Stimmen die erzielbaren Verkaufspreise entsprechend Lage und Ausstattung?
          Wie ist die Werthaltigkeit der nachrangigen Sicherheit?
          Wie ist die Bonität des Bürgen einzuschätzen (Schufa, Vermögenssituation)?

          Für mich als Bau-Leihe, wären alle Fragen nur äußerst schwer zu beantworten.

          Nur kurz nebenbei: 6% für EK-ähnliches Geld im Baubereich mit Nachrangsicherheit ist unterirdisch. 6% bilden das Risiko keinesfalls ab. 10-12% wären angemessen. Bei den deutschen Crowd-Immo-Plattformen hängen zu viele Leute in der Nahrungskette, die aber nicht im Risiko sind, vor allem natürlich die Plattform selbst. Gesamt EK Rendite im Baubereich von 15-20% sind üblich. Für die Plattform ist das Geschäftsmodell eine risikolose Gelddruckmaschine.

          VG Holger

        • Danke Holger für Deine Einschätzung.

          Ich habe ja schon oft zum Ausdruck gebracht, dass mir das Konzept des Crowdinvesting in Immobilien inkl. der gängigen Konditionen gefällt. Ich will daher hier auch gar nicht erst versuchen, mich als „Anwalt“ dieser Plattformen zu versuchen, sondern schließe mich da lieber den oben zitierten Aussagen von Exporo an:

          „Die Einschätzung und die Entscheidung für sein Investment trifft der Nutzer unabhängig und eigenverantwortlich.“

          Gruß, Der Privatier

  2. Meine Befürchtung ist:
    Die Immo-Crowdfunding-Investments und z.B. ein Investment über ETF in den DAX oder auch MSCI-World sind über das weltweite Wirtschaftswachstum und die Zinsniveau-Steuerung der Notenbanken viel stärker korreliert als der Crowdfunding-Investor es sich allgemein schönredet.
    Solange Schönwetter herrscht, bekomme ich per ETF die 6% locker (+ Zuschlag) ohne aufwändige (aber notwendige) Einzel-Risiko-Recherche jedes einzelnen Crowd-Investments.
    Wenn dann der Sturm losbricht (= Wirtschaftskrise) dann erleide ich natürlich mit einem Welt-ETF herbe Verluste,
    aber die Crowdfunding-Darlehensnehmer (sind ja meist schwachbrüstige GmbH’s) werden auch reihenweise pleite gehen.
    Fazit: Mehr Recherche-Aufwand, aber keinesfalls besseres Chancen-Risiko-Verhältnis.
    Die Immo-Crowdfunding-Angebote sind meiner Meinung nach das, was vor ein Paar Jahren die Mittelstandsanleihen
    waren.

    Jürgen (auch im Wiederanlage-Notstand …)

    • @ JürgenL

      Sehe ich ähnlich. Außerhalb von D-land gibt es für vergleichbare Modelle 10-12%, teilweise mit Grundbuchabsicherung im 1. Rang. Das finde ich dem Risiko angemessen. Ich vermute, dass die Angebote bei exporo und Co auch deswegen so nachgelassen haben, weil andere Equitygesellschaften bessere Bedingungen für den EK-Suchenden bieten.

      VG Holger (aktuell fast nicht mehr im Anlagenotstand, ich mach Pause wie Buffett, leider hat mein Cashbestand einige Nullen weniger)

    • @JürgenL und @Holger:
      Jedes Investment hat seine Risiken und seine Schattenseiten. Diese richtig einzuschätzen erfordert oftmals Mühe und die subjektiven Folgerungen werden von jedem anders beurteilt.

      Das ist beim Crowdinvesting nicht anders, als bei vielen anderen Anlageformen auch. Ich kann Eure ablehnende Haltung daher durchaus akzeptieren.

      Ich für meinen Teil würde mich bei einer sich anbahnenden Wirtschaftskrise jedenfalls wohler fühlen, wenn meine Gelder nicht ausschließlich in Aktien und Anleihen (egal ob einzel, Fonds oder ETFs) investiert wären. Und noch wohler würde ich mich dann fühlen, wenn meine Partner dann nicht in Bulgarien oder Estland sitzen würden.

      Ich würde mich aber ernsthaft freuen, wenn ihr hier nicht nur Eure ablehnende Meinung kundtun würdet (was aber natürlich völlig okay ist), sondern einmal konstruktive Vorschläge für Eurer Meinung nach bessere Anlagemöglichkeiten unterbreiten würdet.
      Dazu würde ich Euch dann gerne herzlich einladen, einmal Eure Ideen im Rahmen der Plauderecke vorzustellen. Ich bin gespannt…

      Gruß, Der Privatier

      • Meine Umschichtungen im Depot hatte ich ja gestern schon in der Plauderecke beschrieben und oben die Alternative bereits gesagt: Für die gleiche Risikoklasse gibt es woanders 11%
        Ob bei einer Wirtschaftskrise die Immocrowds im überhitzten deutschen Immomarkt zuerst pleite gehen oder in Estland oder eine BDC in den USA, weiß der Fuchs. Und nur weil deine Anlage in D liegt, nützt dir auch kein Anwalt, bei der Verwertung einer Nachrangsicherheit.
        Was sagst du eigentlich zum Fall Luvebelle? Daran sieht man, es kommt gar nicht auf die Immobilie an, denn Miniappartements in Berlin dürften zu den begehrtesten Immos überhaupt zählen. Es kommt darauf an, ob die Immofirma, der du dein Geld leihst, richtig kalkuliert hat, sowohl bei den Baukosten als auch bei den zu erzielenden Verkaufspreisen und ob die Liqui reicht.
        Alle 3 Faktoren sind für den Kleinanleger völlig undurchschaubar.

        http://www.manager-magazin.de/finanzen/alternativegeldanlage/crowdfunding-erste-pleite-eines-immobilien-projekts-a-1168664-2.html

        VG Holger

        • „Was sagst du eigentlich zum Fall Luvebelle?“

          Nun, dass der Projektinitiator einen Insolvenzantrag gestellt hat, habe ich bereits vor ca. 3 Wochen in einem Kommentar mitgeteilt und auch ein paar Worte dazu gesagt. In der Zwischenzeit haben sich für mich keine neuen Informationen ergeben und daher gibt es auch keine neue Einschätzung.

          Ich habe aber zu einem früheren Zeitpunkt schon einmal erklärt, dass ich im Laufe meiner langen Börsenerfahrung schon unzählige Totalverluste in Aktien, Anleihen und Derivaten erlebt habe und einige davon deutlich schmerzhafter, als es ein möglicher Verlust eines Crowdinvesting-Projektes wäre. Ich wäre schlecht beraten gewesen, wenn ich aufgrund dieser Erfahrungen meine Investments in Wertpapiere aufgegeben hätte. Und so werde ich es auch beim Crowdinvesting halten:
          Ein Verlust ist immer ärgerlich, aber kein Grund, ein ganzes Konzept zu verwerfen.

          Aber auch das sei noch einmal deutlich gesagt: Ein Verlust ist immer möglich und wer damit nicht umgehen kann (finanziell oder mental), der sollte von solchen Investments fern bleiben. Oder eben das Risiko so weit minimieren, dass er damit ummgehen kann. Ich selber habe inzwischen ca. 40 Crowdinvesting-Projekte. Alle zusammen machen etwas mehr als 10% meines Gesamtkapitals aus. Wenn da eines von ausfällt, ärgert mich das trotzdem – aber es bringt mich nicht um den Schlaf.

          Gruß, Der Privatier

          • @ Holger
            Peter meint hier jedoch eigentlich nur das von IHM zu liquidierende
            oder VERFÜGBAREN Kapitals .
            Wenn Peter seine Immo und Rentenansprüche ( Kapitalisiert ) mitrechnen
            würde , wären es eher 5% . Somit 5% : 40 gleich ca. 0,125% Ausfallrisiko
            pro . Ca. 5% wenn ALLE Crowd Investitionen ausfallen .

            LG Det

          • Mein Thema ist nicht ein Totalverlust. Dass so etwas ab Renditen von 5% jederzeit möglich ist, ist bekannt.

            Meine Kritik bezieht sich auf das Produkt „Crowdinvesting in Immobilien“. Es handelt sich NICHT um eine Investition in Immobilien, sondern man leiht EK einer Baubude. Die Hälfte der EK-Rendite landet bei der Plattform (risikolos). So etwas nenne ich Abzocke.
            Ich finde es besonders interessant, dass als erstes eine Superimmmobilie wie Luvebelle betroffen ist. Miniapartm in Berlin gehen weg wie warme Semmeln.
            Daran sieht man, die Immobilie selbst ist egal, auch die Plattform. Es kommt darauf an, ob die Baubude fähig ist. Daher wäre es besonders interessant zu wissen, welche eigenen Ratingkriterien Peter verwendet.
            Diese Plattformen schießen deswegen wie Pilze aus dem Boden, weil es den Anlagenotstand gibt. Die notwendige „Fintech“ gibt es schon ewig. Es ist schließlich nicht viel mehr, als ein Webshop.

            VG Holger

            PS: Ich bin mit 0,5% meines Vermögens bei der baltischen Plattform zu 11% pa und hoffe, dass deren deutscher Ableger bald an den Start geht.

          • „Ich bin…bei der baltischen Plattform zu 11% pa“

            Gut, Holger – dann lassen wir das mal als Schlusswort zu deinen ganzen kritischen Bemerkungen über Crowdinvesting in Immobilien so stehen. Du kannst aber auch gerne noch den Namen der Plattform nennen. Vielleicht gibt es ja noch andere Leser, die das für interessant halten.

            Gruß, Der Privatier

  3. Gerade habe ich noch einmal auf die Exporo-Seite geguckt, ob es Neuigkeiten zu dem bereits angekündigten Projekt gibt.

    Und siehe da: Nun sind es bereits drei Projekte, die kurz vor ihrem Start stehen:

    1. Berlin: „Wohnen am Kirchsteg*“ , Neubau, 6% p.a., Laufzeit: ca. 27 Monate
    2. Hamburg: „Neusurenland*“ , Neubau, 6% p.a., Laufzeit: ca. 22 Monate
    3. Berlin: „Karl-Marx-Platz*“ , Sanierung, 5,5% p.a., Laufzeit: ca. 13 Monate

    Weitere Details zu den angestrebten Investitionssummen und den Objekten sind direkt unter den obigen Links zu finden.

    Ein Tipp noch von mir: Bestandsimmobilien haben ein geringeres (Bau-)Risiko und sind daher oftmals beliebter. Ebenso sind die kürzeren Laufzeiten meistens mehr gefragt. Aber auch die höheren Zinsen.
    Wenn alle drei Projekte gleichzeitig an der Start gehen (glaube ich eher nicht), heisst es die Qual der Wahl…

    Gruß, Der Privatier

  4. Fast alle Bewertungen zu Exporo im Web sind ausnahmslos positiv. Nach einer signifikanten Anzahl an Personen die davon berichtet, dass sie auch nennenswerte Auszahlungen erhalten hat, sucht man jedoch vergebens. Ist hier jemand der bei mehr als einem Projekt die versprochenen Rückzahlungen erhalten hat?

    • Also, ich gehöre nicht dazu. Ich habe bisher noch gar keine Rückzahlung von Exporo erhalten. Ist aber auch kein Wunder, denn mein erstes Investment liegt erst ca. 10 Monate zurück. Da muss ich mich wohl noch etwas gedulden.

      Aber ich habe vor kurzen hier noch eine kleine Statistik von Exporo veröffentlicht, demnach bisher 72 Projekte finanziert wurden mit einer Ausfallquote von 0% und bisher 10 zurückgezahlten Projekten. Und ich habe keinen Anlass, an diesen Angaben zu zweifeln.

      Gruß, Der Privatier

  5. Für mich aus meiner Sicht ist nachrangiges Funding unabhängig von der Plattform „Graumarkt“. Aber nicht schwarz oder weiss sondern 256+x Graustufen von Schwarz bis Weiss für „Spielgeld“ das mann/frau über hat. Ferner kommt es imho auch auf die Lebensphase an:
    Berufseinsteiger oder schon eine Person um die 50 die z.B. vor 25 Jahren angefangen hat mit Sparplänen und Zinseszins ihr/sein Weltportfolio zu vermehren.

    Fiktives Beispiel; Bei 1 Mio, sind 50.000 EUR Spielgeld etwas anderes wie bei einem Vermögen von 20.000 EUR (inkl. Notgroschen von x EUR) auf der „hohen Kante“.
    Wer dann noch bei 50.000 (Spiel-) Geld dieses auf 50 Projekte verteilt, streut das Risiko deutlicher als mit 2000 EUR und 4-6 Projekte.
    Mein eigenes Credo: Ich muss nicht investieren. Ich schaue mir beim Crowd Immofunding immer die Lage an. „LAGE – LAGE – LAGE“.
    OT: z.B. ist Berlin groß und hat neben S-Bahn, Autobahn auch citynah 2+ (1 nicht fertiges) Airline-Drehkreuze mit z.T. 24h Beschallung)

    Zum Thema Trackrekord; Das ist für mich das Gleiche wie die Chartologie, Die Vergangenheit ist keine Garantie für eine Trendfortsetzung.
    Wenn unterstellt 5% Crowd-Ausfall „normal“ wäre dann könnten rein statistisch nach 10 erfolgreich erfassten weitere 70 erfolgreich sein,
    Die Projekte 81-85 fallen aus und 86 bis 100 sind wieder erfolgreich. In Summe 5 von 100, Die Statistik wird bestätig. Alles „normal“.
    Dumm nur wer mit seinen 2000 EUR Spielgeld in die Projekte 81-85 investiert hat. Sozusagen „5 Richtige invers“.

    Frei nach Kostolany; Bei der Gier nach Geld ist für mich gefährlich ohne gesunden Menschenverstand und Geduld nur auf Glück zu hoffen.
    Oder: „Kaufet nicht Verkaufet.“ (wo Punkt/Komma hingehört ist die 1Mio Dollarfrage)

    • Für mich aus meiner Sicht ist nachrangiges Funding unabhängig von der Plattform „Graumarkt“.

      Diese Einschätzung entspricht auch der offiziellen Sichtweise und wird auch von den Plattformen selber so gesehen. Wobei ich der Meinung bin, dass der Begriff „Graumarkt“ viel zu negativ besetzt ist. Letztlich bedeutet er nur, dass die angebotenen Produkte vollständig legal sind, aber nur einer eingeschränkten Regulierung/Überwachung unterliegen. Wobei die Hürden einer staatlichen Überprüfung durch die BaFin oftmals mit einem so hohen Aufwand verbunden sind, dass sie für kleinere Unternehmen (z.B. StartUps) nicht finanzierbar sind, bzw. das angestrebte Ziel unmöglich machen.

      Eine stärkere Regulierung bedeutet damit auch immer eine Einschränkung wirtschaftlicher Aktivitäten, Begrenzung von Chancen und staatliche Bevormundung. Ich bin da eher der Auffassung, ein mündiger Bürger soll selber entscheiden können, wie er sein Kapital anlegt. Da brauchen wir nicht noch stärkere Einschränkungen.

      Ansonsten ist es natürlich richtig, dass jemand der ein Vermögen von 20.000€ vorzuweisen hat, in einer völlig anderen Situation ist, als jemand der 50.000€ „Spielgeld“ auf 50 Projekte verteilt. Und das dann auch wieder mit dem Alter zu tun hat. Generell würde ich als junger Mensch allerdings eher höhere Risiken eingehen. Wer als junger Mensch 20.000€ hat und nicht bereit ist, Risiken einzugehen – wird hart und lange arbeiten müssen, wenn er das Kapital vermehren möchte. Als älterer Mensch, der vielleicht schon gewisses Vermögen angesammelt hat, kommt irgendwann der Punkt, wo er etwas vorsichtiger sein muss, um diesen Stand nicht zu gefährden.

      Bei meinen ersten Crowdinvesting Projekten habe ich auch zuerst auf „Lage-Lage-Lage“ geguckt. Netterweise hat mir eine Blogleserin damals sogar Fotos von der ganzen Umgebung (inkl. Schilderungen) meines ersten anvisierten Objektes geschickt. Und mich überzeugt, es zu lassen.
      Später bin ich zu dem Schluss gekommen, dass diese Art der Beurteilung komplett falsch ist. Heute kann ich sagen, dass es kaum ein Objekt gibt, in welchem ich selber wohnen möchte. Das liegt einfach daran, dass Menschen sehr unterschiedlich sind. Der eine liebt es, mitten in einer pulsierenden, modernen Großstadt mit der S-Bahn vor der Tür, Kneipen und Clubs um die Ecke und den Flughafen mit dem Fahrrad zu erreichen. Ein anderer würde dort schon nach einem Tag krank und sich nicht sehnlicher wünschen, als wieder zu Hause in den Bergen zu sein, wo hinterm den Haus die Kühe oder die Rehe grasen. Jeder Jeck ist anders und in jeder Lage gibt es jemand, der dort (gerne) wohnt.
      Und was die Preise angeht: Es finden sich auch immer wieder Menschen, die bereit sind, in den angesagten Ballungsräumen mehr als 12.000€/qm auszugeben (für z.B. eine 150qm ETW).
      Wer von sich auf andere schließt, macht einen Fehler.

      Was den Track-Rekord angeht, so sehe ich das ähnlich: Die Vergangenheit ist keine Gewähr für die Zukunft. Und trotzdem: Von wem würdest Du lieber deine Herz-OP machen lassen? Von dem 50jährigen, der das schon ca. 250mal gemacht hat oder von dem 30jährigen, bei dem das beim letzten Mal auch schon ganz gut geklappt hat?
      Der Ältere ist sich vielleicht schon zu sicher, macht darum kleine Fehler, die Feinmotorik klappt nicht immer so gut… Der Jüngere hat noch Ehrgeiz, will zeigen, dass er es drauf hat, hat vielleicht sogar neue Methoden gelernt… Schwierige Frage!

      Dennoch schaue ich mir den Projekt-Entwickler immer möglichst genau an. Verlasse mich auch nicht auf die Aussagen der Crowd-Plattformen, sondern sehe mir immer die Internet-Auftritte an. Und das war schon oft Grund genug, mir die weiteren Projekt-Daten gar nicht erst anzusehen.

      Oh – schon spät geworden! Gute Nacht.

      Gruß, Der Privatier

      • Hallo Peter,
        ganz großem Respekt, dass du so spät noch hoch kompetent antwortest.
        Mit LAGE meinte ich nicht selbst zu kaufen, sondern wer kauft ? Und da hast du richtig vermutet, dass mein Gedanke zur Käuferschaft zu eng war.
        Nicht nur in Bezug auf Beruf (Jäger/Pilot) sondern auch Bankkonto und Anlagenotstand bei Negativzinsen.
        VG Reinhard

    • @ Rainer
      Mit deinem Rating LAGE – LAGE – LAGE hättest du doch sicher in Luvebelle investiert? Bei dieser Anlageform geht es ebend gerade nicht um die Lage, sondern um die Fähigkeiten des Immoentwicklers. Wenn der zu erzielende Kaufpreis vom Immoentwickler richtig kalkuliert wurde, ist zumindest dieses Kriterium völlig ok, egal wo das Projekt liegt. Das Kriterium Lage ist wichtig beim Kauf einer Immobilie. Du kaufst hier aber keine Immobilie.
      Es geht auch nicht um die Crowd-Ausfall Rate, sondern um die Pleiterate von Immoentwicklern. Gibt es hier nicht irgendwo einen Immo-Insider, der mal die Pleiterate von Immoentwicklern in D einschätzen kann? Dann wüßte man auch, ob 5-6% Rendite ok sind.
      Und ob man selbst in einem Miniappart wohnen möchte oder nicht, ist auch völlig wurscht für die Anlageentscheidung in dieses Eigenkapital.

      VG Holger

      • Wenn der zu erzielende Kaufpreis vom Immoentwickler richtig kalkuliert wurde…

        Hallo Holger,
        dass ist die Keymessage für mich. Danke.

        Zu Thema Luvebelle: (es wird spannend bleiben, wie die Insolvenz verläuft)

        Invest
        Gestern:
        Lage Ja . “
        Knastkäfige“ Nein – NoGo

        Heute:
        Ja; Wenn der zu erzielende Kaufpreis vom Immoentwickler richtig kalkuliert wurde,

        VG
        Rainer

  6. Und noch eine kleine Randinformation zu den Laufzeiten der Projekte:

    Dies wird bei Exporo und Zinsland sehr unterschiedlich gehandhabt!

    Während es sich bei Zinsland bei der Laufzeit der Projekte in der Regel um eine sog. „Prognose“ handelt, um welches herum der Projektinitiator ein Zeitfenster hat, innerhalb er nach Belieben das Darlehen zurückzahlen kann, handelt es sich bei den Exporo-Angaben meistens um die längst mögliche Laufzeit!

    Das hat sehr unterschiedliche Effekte und Wirkungen:

    Bei Zinsland ist das o.g. Zeitfenster je nach Projekt manchmal 3-6 Monate lang, jeweils nach vorne und nach hinten. Der Projektinitiator kann also im Rahmen des Vertrages die Auszahlung „mal eben“ um bis zu 6 Monate nach hinten schieben. Die Zeit wird „normal“ verzinst und insofern ist da nichts gegen zu sagen. Es ist auch nachvollziehbar, dass bei einem Bau-Projekt Verschiebungen entstehen können. Dennoch – und da geht es mir wahrscheinlich wie anderen Anlegern auch – hinterlässt eine solche Verschiebung erst einmal immer kein gutes Gefühl.

    Bei Exporo sind die Verträge meistens anders herum gestaltet. Nach aussen kommuniziert wird die längste mögliche Laufzeit, der Projektinitiator hat aber meistens die Möglichkeit, das Darlehen (mit Kündigungsfrist) ein paar Monate vorher abzulösen. Je nach Termin der Kündigung sind dann die restlichen Zinsen trotzdem fällig oder auch nicht. Den meisten Investoren wird eine vorzeitige Rückzahlung trotzdem immer recht sein, selbst wenn ein paar Zinsen fehlen sollten.

    Welche Variante nun „geschickter“ ist, ist die Frage: Bei Zinsland führen die Verschiebungen zu Verunsicherungen, die erst einmal unberechtigt sind.
    Bei Exporo hingegen mögen die manchmal optisch länger wirkenden Laufzeiten den einen oder anderen Anleger von einem Investment abhalten.

    Daher auch in diesem Fall: Die Verträge genau lesen und sich der Auswirkungen bewusst sein!

    Gruß, Der Privatier

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